6 tháng đầu năm thị trường chưa có nhiều thay đổi
Chia sẻ tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) 6 tháng đầu năm 2023 vừa được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) tổ chức vào chiều 03/7/2023 tại TP. HCM, ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng cho biết, thị trường nhìn chung vẫn chưa có nhiều thay đổi.
Cụ thể, pháp lý dự án vẫn tiếp tục vướng mắc khi nhiều dự án chưa ra sổ, chưa ký hợp đồng mua bán; số lượng dự án được ưu tiên giải quyết chưa đến 100 dự án trên toàn quốc (chủ yếu là các dự án đã bán hàng xong, đang đợi sổ). Nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, chỉ có nguồn cung thứ cấp ổn định và khá đa dạng, bổ sung thêm nhiều dự án sắp bàn giao.
Trong khi đó, nhà ở xã hội (NOXH) cũng là một điểm nóng được bàn đến nhiều trong nửa đầu năm 2023. Chủ trương liên quan NOXH là hoàn toàn hợp lý, nhưng thực tế triển khai còn tồn tại nhiều bất cập. Hàng loạt cuộc họp, hội thảo cấp bộ, sở ban ngành đã được tổ chức nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc phát triển và kinh doanh NOXH, tuy nhiên kết quả thực tế vẫn còn đang thấp xa so với kỳ vọng của các bên.
Còn về nguồn vốn, lãi suất cho vay giảm nhẹ về 12% - 14%, vẫn là mức lãi suất khá cao so với sức chịu đựng của doanh nghiệp (DN) và người dân. DN vẫn gặp khó khăn để tiếp cận các kênh huy động vốn. Dù khách hàng được hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua BĐS, nhưng vẫn bị một số ngân hàng gây khó khăn khi phải mua bảo hiểm mới được ưu tiên giải ngân.
Mặc dù vậy, thị trường BĐS vẫn xuất hiện nhiều động lực phát triển. Điển hình như việc nhiều cao tốc thành phần trong tuyến cao tốc Bắc Nam được đưa vào hoạt động. Chính phủ cũng đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng với nhiều dự án trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ trên cả nước.
‘‘Trước bối cảnh này, nhà đầu tư (NĐT) cá nhân ưu tiên lựa chọn kênh gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực, dù nhỏ, nhưng đã khiến tâm lý NĐT dần chuyển hướng tích cực hơn, duy trì trạng thái quan sát chờ cơ hội xuống tiền. Thị trường nhìn chung đang bắt đầu có tín hiệu tích cực dần từ tháng tháng 6/2023…’’ - ông Khôi nói.
Xuất hiện nhu cầu “bắt đáy”
Căn cứ vào diễn biến thị trường BĐS nửa đầu năm, tình hình kinh tế trong nước và những yếu tố tác động từ bên ngoài, cùng các yếu tố liên quan có ảnh hưởng như pháp lý BĐS, nguồn cung, nguồn vốn, niềm tin thị trường… DXS - FERI đưa ra 3 kịch bản gồm kịch bản lý tưởng với cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10 - 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ tăng khá 40 - 50%;
Kịch bản kỳ vọng với cung tăng nhẹ, lãi suất giảm nhẹ về quanh mức 11 - 13%, giá bán đi ngang, trong khi tỉ lệ hấp thu tăng 20 - 30% và kịch bản thách thức với nguồn cung sẽ tiếp tục giảm thêm từ 20 - 30%, lãi suất tiếp tục giữ ở mức cao >14%, giá bán giảm từ 10 - 20%.
DXS - FERI dự báo thị trường chuyển biến thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức, khi kịch bản lý tưởng được dự báo không xảy ra trong nửa cuối năm 2023. Thị trường chỉ còn trông đợi vào sự chuyển biến từ kịch bản thách thức dịch chuyển dần lên kịch bản kỳ vọng và kết quả rõ ràng hơn dự kiến sẽ được nhìn thấy vào nửa đầu năm 2024.
‘‘Do vậy, trong nửa cuối năm 2023, số đông NĐT vẫn sẽ duy trì trạng thái quan sát và không vội xuống tiền, nhưng nhu cầu mua “bắt đáy” BĐS cũng xuất hiện do nhu cầu ở thực luôn cao, nhưng khả năng chi trả lại ở mức rất thấp…’’ - ông Khôi dự báo.
Trong khi đó, báo cáo được DXS - FERI công bố cũng đưa ra nhiều chỉ báo cho thấy niềm tin thị trường sẽ dần quay trở lại từ cuối năm 2023, đầu năm 2024, trên cơ sở kỳ vọng các chính sách của Chính phủ sẽ bắt đầu phát huy tác dụng, cũng là động lực cho giai đoạn tiếp theo của thị trường.
Đó là việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp và kỳ vọng lãi suất tiếp tục giảm thêm, tạo đà để lãi suất cho vay giảm mạnh từ cuối năm 2023, đầu năm 2024. Bên cạnh đó là các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 450.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ cuối năm 2023. Một yếu tố nữa là việc Chính phủ tích cực kêu gọi thu hút FDI; du lịch đang cho dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ… Cụ thể: Chính phủ có động thái quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư vốn FDI, bất động sản (Văn bản số 4245/VPCP-CN ngày 9/6/2023: Nghiên cứu giải pháp phục hồi thị trường BĐS; Công điện số 469/CĐ-TTg ngày 25/5/2023: Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững…). Kế đến là Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023 về giải ngân đầu tư công. Hàng loạt dự án giao thông trọng điểm đã được khởi công trong 6 tháng đầu năm 2023.
Lê Vũ
