Nguồn cung mặt bằng chất lượng: Điểm nghẽn cản bước tăng trưởng
Theo số liệu mới nhất từ Cục Thống kê, tháng 2/2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 561,7 nghìn tỷ đồng, tăng 9,4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bán lẻ Việt Nam. Tuy nhiên, đằng sau con số ấn tượng này là áp lực về nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng cao.
Báo cáo từ Savills Châu Á – Thái Bình Dương chỉ ra, thực phẩm, siêu thị, F&B và giải trí tiếp tục là những phân khúc dẫn đầu nhu cầu thuê mặt bằng. Tại TP.HCM, công suất thuê đạt 93% trong năm 2024, nhờ sự hiện diện của các thương hiệu lớn như Muji, Uniqlo, Nitori. Tuy nhiên, nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu. Năm 2025, TP.HCM chỉ có thêm hai dự án lớn là Marina Central Tower và Lancaster Legacy, được đánh giá là quá khiêm tốn.
Nguồn cầu tăng mạnh đang thúc đẩy công suất thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM lên 93% trong năm 2024, nhờ sự mở rộng của các thương hiệu lớn như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo và Nitori. Tại Hà Nội, các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail cũng tăng cường hiện diện.
Tuy nhiên, thị trường lại đối diện với tình trạng thiếu nguồn cung chất lượng cao. Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TP.HCM cho biết: “Thị trường TP.HCM sẽ chỉ đón nhận thêm hai dự án lớn trong năm 2025 là Marina Central Tower và Lancaster Legacy. Với quy mô thị trường và nhu cầu cao, lượng nguồn cung này vẫn rất khiêm tốn và không đủ tạo ra biến động lớn.” Bà An dự báo xu hướng hạn chế nguồn cung sẽ tiếp tục trong 3 năm tới, kéo theo cạnh tranh gay gắt và buộc các thương hiệu phải sáng tạo hơn trong khai thác mặt bằng hiện có.
Bên cạnh đó, mặt bằng nhà phố - từng là lựa chọn ưu tiên của các thương hiệu bán lẻ, đặc biệt là thương hiệu quốc tế - cũng dần mất đi lợi thế. Nguyên nhân là yêu cầu khắt khe về vị trí, chất lượng xây dựng và tính minh bạch pháp lý, đặc biệt là các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy và giấy phép kinh doanh, trong khi phần lớn nhà phố hiện nay không đáp ứng được.
Thị trường Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Mặt bằng nhà phố tại Hà Nội đang bị đẩy giá lên cao, cùng điều khoản thanh toán khắt khe khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong quản lý dòng vốn. Nhiều thương hiệu F&B đã chuyển sang trung tâm thương mại để có thể hưởng các chính sách thanh toán linh hoạt, thậm chí áp dụng mô hình chia sẻ doanh thu.”
Ở Hà Nội, xu hướng cũng tương tự khi nguồn cung hạn chế, giá thuê và điều khoản ngày càng khắt khe khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong quản lý vốn. Trong bối cảnh đó, nhiều thương hiệu đã chuyển từ mặt bằng nhà phố sang trung tâm thương mại để tận dụng chính sách thanh toán linh hoạt và mô hình chia sẻ doanh thu.
Tới cuối năm 2025, Hà Nội dự kiến bổ sung thêm 140.700m2 diện tích bán lẻ từ các trung tâm thương mại mới, nhưng áp lực thủ tục pháp lý và tốc độ triển khai vẫn là rào cản lớn. Trong giai đoạn 2026 - 2027, nguồn cung mới sẽ tăng thêm 174.100m2, tuy nhiên, nhu cầu không ngừng mở rộng sẽ tiếp tục đẩy mức cạnh tranh và yêu cầu sáng tạo lên cao hơn nữa.
Bán lẻ truyền thống trước áp lực thương mại điện tử và xu thế đa kênh
Thương mại điện tử bùng nổ đang thay đổi mạnh thói quen tiêu dùng tại Việt Nam. Tuy vậy, các chuyên gia cho rằng bán lẻ truyền thống không bị thay thế, mà cần thích ứng nhanh chóng. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Việt Nam nhấn mạnh, bán lẻ hiện đại tại Việt Nam sẽ dịch chuyển theo mô hình đa kênh, kết hợp linh hoạt giữa cửa hàng vật lý và nền tảng trực tuyến.
Việt Nam sở hữu văn hóa tiêu dùng đặc trưng, nơi mặt bằng bán lẻ không chỉ là nơi giao dịch mà còn là không gian trải nghiệm và gắn kết cộng đồng. Người tiêu dùng vẫn muốn đến cửa hàng để trực tiếp nhìn, thử, và cảm nhận sản phẩm. Do đó, bán lẻ truyền thống vẫn giữ vai trò không thể thay thế hoàn toàn.
Đặc biệt, các nhà phát triển và thương hiệu bán lẻ quốc tế như AEON Mall, Lotte Shopping hay Vincom Retail đều đã lên kế hoạch mở rộng với mục tiêu kết hợp tốt giữa hai yếu tố: nâng cao chất lượng mặt bằng và áp dụng công nghệ số để cá nhân hóa trải nghiệm. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải đầu tư đồng thời vào thiết kế không gian, dịch vụ khách hàng và nền tảng công nghệ để giữ chân người tiêu dùng.
Triển vọng thị trường bán lẻ Việt Nam năm 2025 vẫn rất tích cực với lợi thế dân số trẻ, tầng lớp trung lưu mở rộng và nhu cầu tiêu dùng hiện đại. Tuy nhiên, để nắm bắt cơ hội, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với áp lực về chi phí thuê, tính minh bạch pháp lý và sự cạnh tranh gay gắt trong một thị trường đang nhanh chóng bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.
Phương Thảo
