Theo báo cáo, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm đạt 80-89%, trong khi giá thuê đất công nghiệp tăng 4-5%/năm, phản ánh sức hút từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và chiến lược "Trung Quốc +1" của các tập đoàn đa quốc gia.

Động lực tăng trưởng

Động lực tăng trưởng từ dòng vốn FDI và chuyển dịch chuỗi cung ứng: Việt Nam đã thu hút 38,23 tỷ USD vốn FDI trong năm 2024, tập trung vào các dự án công nghệ cao như sản xuất chip bán dẫn, linh kiện điện tử, và năng lượng tái tạo. Các tập đoàn như Samsung, LG, và Foxconn tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động, tạo nhu cầu về 1,2 triệu m² nhà xưởng tại TP.HCM và Hà Nội. Xu hướng này được thúc đẩy bởi vị trí địa lý chiến lược trong chuỗi cung ứng Châu Á-Thái Bình Dương, cùng ưu đãi thuế doanh nghiệp giảm còn 10% cho các dự án công nghệ cao.

Phân bố không gian và biến động giá cả: Khu vực miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ 400 ha năm 2024, tập trung ở Hải Phòng và Bắc Ninh với giá thuê trung bình 137 USD/m², tăng 4,2% so năm trước. Trong khi đó, miền Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy 89% tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương và Đồng Nai, nơi giá thuê đạt 175 USD/m² nhờ nhu cầu từ ngành logistics và thương mại điện tử. Đáng chú ý, miền Trung đang nổi lên như điểm đến mới với mức giá cạnh tranh 60-90 USD/m², thu hút các dự án tỷ USD từ Luxshare và Foxconn tại Nghệ An.

Chuyển đổi mô hình phát triển: Thay vì mô hình truyền thống, các khu công nghiệp thế hệ mới đang tích hợp 3 lớp dịch vụ: hạ tầng thông minh (IoT, 5G), hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ, và tiện ích đa chức năng (trung tâm R&D, khu nhà ở công nhân). Mô hình nhà xưởng cao tầng tiết kiệm 40% diện tích, cho phép thuê theo module linh hoạt đang được áp dụng tại nhiều tỉnh thành phố như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh ...

Xu hướng phát triển và cơ hội đầu tư

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến những xu hướng phát triển quan trọng. Cùng với đó, các cơ hội đầu tư mới đang mở ra tại nhiều khu vực, từ các vùng kinh tế trọng điểm đến các tỉnh thành mới nổi.

Phát triển hạ tầng công nghiệp xanh: Chính phủ đặt mục tiêu 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ LEED/xanh vào 2030, tạo cơ hội cho các dự án sử dụng vật liệu tái chế, hệ thống năng lượng mặt trời áp mái, và xử lý nước thải tuần hoàn. Dự án Khu liên hợp công nghiệp Hàn Quốc tại Hưng Yên với tổng vốn 6.083 tỷ đồng là ví dụ điển hình cho xu hướng này.

Mở rộng sang thị trường cấp 2: Các tỉnh như Đắk Lắk, Phú Thọ, và Tây Ninh đang thu hút nhà đầu tư nhờ quỹ đất dồi dào và chính sách ưu đãi đặc biệt. Dự án Khu công nghiệp Phú Xuân 313 ha tại Đắk Lắk cùng khu công nghiệp Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 ở Bình Phước hứa hẹn lợi nhuận cho thuê đạt 12-15%/năm nhờ giá đất thấp hơn 40% so với vùng trọng điểm.

Logistics hiện đại và kho vận đa phương thức: Nhu cầu về kho lạnh công nghiệp phục vụ ngành thực phẩm và dược phẩm dự kiến tăng 25%/năm, trong khi trung tâm phân phối khu vực (RDC) tại Cái Mép (Bà Rịa-Vũng Tàu) và Lạc Hồng (Hải Phòng) đang thiếu hụt 500.000 m² diện tích. Các nhà đầu tư có thể kết hợp mô hình kho thông minh tích hợp AI quản lý hàng tồn và hệ thống cross-dock để tối ưu chuỗi cung ứng.

Công nghiệp 4.0 và đổi mới sáng tạo: Việc triển khai 5G tại các khu công nghiệp trọng điểm cho phép ứng dụng robot tự hành và hệ thống giám sát sản xuất thời gian thực. Tại Khu CNC Hòa Lạc, mô hình "nhà máy số" sử dụng digital twin đang được Nestlé và Intel thử nghiệm, dự kiến tiết kiệm 15% chi phí vận hành.

Phát triển hệ sinh thái công nghiệp khép kín: Xu hướng hình thành các cụm liên kết công nghiệp (CLKCN) cluster công nghiệp chuyên sâu đang lên ngôi, như cụm điện tử tại Bắc Ninh - Vĩnh Phúc hay trung tâm dệt may tại Long An. Các khu công nghiệp này tích hợp từ khâu nguyên liệu đến sản xuất phụ trợ, giảm 30% chi phí logistics cho doanh nghiệp.

Thích ứng với chính sách thuế tối thiểu toàn cầu: Theo quy định OECD, các tập đoàn đa quốc gia phải đóng thuế tối thiểu 15% từ 2024, thúc đẩy họ đầu tư vào hạ tầng xanh và phúc lợi người lao động. Điều này mở ra cơ hội cho các dự án nhà ở công nhân tiêu chuẩn cao và trung tâm đào tạo nghề trong khu công nghiệp.

Thách thức và giải pháp phát triển bền vững

Dù có nhiều cơ hội phát triển, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đối diện với không ít thách thức. Việc giải quyết những vấn đề này đòi hỏi các chính sách phù hợp cùng với sự đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp và sự vào cuộc của cơ quan quản lý.

Rủi ro về quy hoạch và pháp lý: Tình trạng chồng chéo quy hoạch tại 28% khu công nghiệp cấp tỉnh đòi hỏi cơ chế phối hợp liên ngành. Giải pháp ứng dụng nền tảng số hóa GIS trong quản lý đất công nghiệp đang được Bộ Kế hoạch & Đầu tư triển khai thí điểm tại 15 tỉnh.

Áp lực cạnh tranh từ quốc gia lân cận: Để duy trì lợi thế trước Thái Lan và Indonesia, Việt Nam cần cải thiện chỉ số logistics (hiện xếp hạng 39/160) thông qua phát triển cảng biển nước sâu và hệ thống kho ngoại quan. Dự án cảng Cái Mép và đường sắt kết nối Lào Cai - Hải Phòng đang được đẩy nhanh tiến độ.

Chuyển đổi năng lượng trong công nghiệp: Theo cam kết tại COP28, ít nhất 20% điện năng các khu công nghiệp phải từ nguồn tái tạo vào 2030. Mô hình PPP trong lắp đặt điện mặt trời áp mái và hệ thống pin tích trữ năng lượng đang được khuyến khích thông qua cơ chế ưu đãi thuế.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước cơ hội "vàng" để trở thành trung tâm sản xuất thông minh của ASEAN, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao và logistics. Nhà đầu tư nên tập trung vào 3 trụ cột: (1) Phát triển khu công nghiệp xanh tích hợp năng lượng tái tạo, (2) Xây dựng hệ sinh thái công nghiệp khép kín theo chuỗi giá trị, và (3) Ứng dụng công nghệ số trong quản lý hạ tầng. Đồng thời, việc cân bằng giữa tăng trưởng và phát triển bền vững thông qua cơ chế giám sát môi trường chặt chẽ sẽ là chìa khóa để duy trì sức hút dài hạn của phân khúc này.

Thu Trang