Thị trường bất động sản sẽ tháo gỡ được gì khi bộ Ba luật mới chính thức có hiệu lực?

Nguồn cung khó cải thiện ngay

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing, điều đầu tiên mà hành lang pháp lý mang lại là giải thoát khỏi những gì họ đang mắc kẹt. Bởi có những dự án bán hết từ năm 2015, nhưng đến bây giờ chưa có cơ sở quyết định quyền sử dụng đất là bao nhiêu, chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho người dân dù đã về ở. Rõ ràng đây là một nội dung rất tuyệt vời.

Bên cạnh đó, ông Trung cho rằng, luật mới có sự định hình sàng lọc rất rõ ràng đối với chủ đầu tư. “Nếu như chặng đường 10 năm, 15 năm trước đây, cứ có đất là sẽ góp vốn và trở thành một chủ đầu tư, thì sắp tới tôi cho rằng, có đất chưa chắc đã làm được bởi vì liên quan đến đầu ra, liệu có phù hợp thị trường hay không, có được xã hội đón nhận hay không”, ông Trung cho hay.

Về chiến lược của doanh nghiệp, vị này cho biết, khi hành lang phát lý rõ ràng, các tập đoàn lớn sẽ quyết định đầu tư về các loại hình sản phẩm. Trước đây chỉ có khái niệm căn hộ chung cư cao cấp và bình dân.

Nhưng tới đây, sẽ rõ ràng khái niệm căn hộ hạng sang, hoặc siêu sang. Điều này phù hợp với phát triển chung về sự gia tăng tầng lớp trung lưu của Việt Nam, cũng như trên thế giới.

Đối với đơn vị phân phối, rõ ràng rất nhiều sàn đã có sự chuẩn bị để xây dựng bộ máy, cách thức hoạt động. Đặc biệt liên quan nhóm môi giới bất động sản, sẽ không được tự do, bắt buộc phải tham gia vào tổ chức.

Theo ông Trung, nếu điều này được quản lý, chúng ta sẽ đo được chỉ số giao dịch, đồng nghĩa với việc sẽ có dữ liệu được xây dựng bằng rất nhiều nguồn khác nhau. Các quyết định, quyết sách liên quan đến tín dụng, điều tiết sẽ có cơ sở dữ liệu để làm. Liên quan đến các nhà đầu tư, ví dụ như Việt kiều còn Quốc tịch Việt Nam tới đây được phép mua nhà và không còn giới hạn 50 năm nữa.

“Tôi nghĩ rằng hàng năm lượng kiều hối đổ về là rất lớn. Từ trước đến nay dòng tiền này đa số phải đi qua người nhà, người quen nhưng tiềm tàng nhiều rủi ro mất tài sản, phần nào giảm dòng tiền. Khi mở được nút thắt này, lượng kiều hối cuối năm chắc chắn sẽ tạo cú hích cho thị trường rất lớn”, ông Trung nói.

Tuy nhiên, quay lại yếu tố nguồn cung, vị này cho rằng, dù luật có thông qua thì nguồn cung vẫn chưa thể cải thiện được. Bởi vì, doanh nghiệp vẫn cần có thời gian chuẩn bị, rồi bấm nút, cơ quan nhà nước cũng cần thời gian để ra văn bản hướng dẫn. Nhưng chắc chắn doanh nghiệp nào có sẵn các pháp lý liên quan dự án như 1/500, quyết định sử dụng đất, năng lực tài chính, bộ máy có sẵn,... sẽ chớp được cơ hội, và định hình ra được doanh nghiệp nào chủ đạo dự án lớn, doanh nghiệp đi thị trường ngách.

Liên quan đến phần đất nền, trước đây trong chặng đường phát triển nóng, có lúc phân lô bán nền, có lúc siết lại, tạo ra hệ luỵ mắc kẹt nguồn vốn. Khi đã định hướng rõ sẽ đỡ được tình trạng phí đất đai. “Với góc nhìn doanh nghiệp, tôi tin rằng đây là một bước đà rất lớn, bắt đầu từ 1/8, sẽ phát triển bền vững. Tâm lý người dân đi mua bán sẽ hạn chế yếu tố đầu cơ, tạo sự bền vững cho thị trường”, ông Trung nhận định.

Nhưng sẽ tăng dần

Ở góc độ quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho rằng 3 luật liên quan có nhiều quy định thể tháo gỡ vướng mắc, giúp nguồn cung sẽ thuận lợi, nguồn cung tăng dần.

Theo ông Dũng, tác động chung của 3 luật này đến thị trường bất động sản là rất lớn. Thị trường phụ thuộc nguồn cung, trong khi đó nguồn cung ở đây là triển khai thực hiện dự án từ đất đai, vốn để triển khai dự án bất động sản. Nếu nguồn lực về đất đai được cởi mở, quá trình triển khai liên quan đến luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ thay đổi.

Luật có nhiều quy định mới tạo điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường chung. Chúng ta cần làm rõ thông tin đối với các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh, đối với nhà ở công trình xây dựng có sẵn hay quyền sử dụng đất các dự án.

Quan trọng nhất thị trường cần phải được công bố thông tin công khai trên hệ thống thông tin trên website của Bộ Xây dựng, website doanh nghiệp. Lúc đó, các chủ thể có thể tham khảo, hoạt động của các sàn giao dịch cũng sẽ được minh bạch.

Khi 3 luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, sẽ làm tăng nguồn cung thị trường bất động sản, kể cả giá giao dịch và phân khúc bất động trong thời gian tới.

Khi cơ chế chính sách nhà ở xã hội sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp. Sẽ tác động đến giá, nguồn cung của nhà ở.

“Không riêng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động, có những quy định làm cho thị trường đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản minh bạch hơn và quy định bổ sung công khai thông tin nhà ở, công trình xây dựng. Nhờ có hệ thống thông tin nhà ở được công khai, câu chuyện thổi giá, giá ảo sẽ được khắc phục bởi việc công khai thông tin sẽ minh bạch giá”, ông Dũng nhận định.

Thuỳ An