Sức cầu ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực
Theo Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, trong quý I/2025, thị trường BĐS nhà ở khu vực TP. HCM và vùng phụ cận đã ghi nhận sự cải thiện đáng kể về sức cầu, cụ thể:
Ở phân khúc đất nền trong quý I/2025, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, lượng lớn sản phẩm phân bố ở các nhóm dự án đã mở bán trước đó và tập trung tại ba thị trường chủ lực, bao gồm: Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 16% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp, giảm khoảng 28% so với cùng kỳ năm 2024.
Tuy nhiên, sức cầu chung của thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực, lượng tiêu thụ tăng gấp 6.1 lần so với quý I/2024. Phần lớn giao dịch phân bổ ở thị trường Bình Dương.
Về mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng 2% - 6% tại một số khu vực, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến từ 12% - 16%. Bên cạnh đó, tại các tỉnh thành có thông tin “sáp nhập vào TP. HCM, mở rộng đô thị”, đạt mức tăng lên đến 20% - 30%.
Đối với phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp rơi vào khoảng 12.892 căn, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Các dự án tập trung phân bổ tại thị trường TP. HCM và Bình Dương.
Song sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc, tăng 56% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tăng 75% so với cùng kỳ, trong đó Bình Dương dẫn đầu, chiếm đến 49% lượng căn hộ mở bán mới ra thị trường trong quý; phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A chiếm 72.1% nguồn cung sơ cấp tại TP. HCM, trong khi phân khúc hạng B, hạng C tiếp tục vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh.
Về mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến dao động từ 2% - 5%. Thanh khoản và giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục đà hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn thiện và thuận tiện kết nối về trung tâm.
Đặc biệt, tại phân khúc nhà phố/biệt thự khu vực TP. HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ sơ cấp đạt mức tăng lần lượt 7% và gấp 4 lần so với cùng kỳ năm 2024. Sức cầu chung của thị trường ghi nhận mức tăng đáng kể, trong đó, lượng tiêu thụ gần như tập trung ở hai địa phương là Bình Dương và Long An với tỷ trọng đạt lần lượt là 41% và 40%.
Nguồn cung mới vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 4% trên tỷ trọng nguồn cung sơ cấp; mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng trung bình 6% so với quý trước và tiếp tục neo cao.
“Thị trường giá thứ cấp tăng 8% - 12% so với cuối năm 2024 nhờ vào hiệu ứng chính sách, cú hích thị trường từ sự tham gia của các chủ đầu tư lớn vào các khu đô thị vệ tinh TP. HCM. Riêng một số địa phương có thông tin “sáp nhập tỉnh thành” đạt mức tăng lên đến 30% so với quý trước”, ông Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhận định.
Về phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp mặc dù tăng 8% so với cùng kỳ nhưng vẫn duy trì ở mức thấp so với giai đoạn 2019. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu chung thị trường vẫn ở mức thấp, mặc dù lượng tiêu thụ sơ cấp đạt 144 căn, tăng 1.1 lần so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn còn khá khiêm tốn.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang; các chính sách cam kết/chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản.
Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 99% nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó; sức cầu chung thị trường giảm hơn 54% so với cùng kỳ, phần lớn tập trung ở nhóm sản phẩm có pháp lý hoàn thiện và tiến độ xây dựng đảm bảo.
Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất,… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.
Còn riêng phân khúc Condotel, nguồn cung sơ cấp quý I/2025 giảm nhẹ 3% so với quý trước nhưng tương đương so với cùng kỳ, phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. Mặc dù sức cầu thị trường dù tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án nhất định; mặt bằng giá sơ cấp không biến động nhiều so với cùng kỳ năm 2024 và vẫn neo cao.
Nhìn chung, thanh khoản thị trường vẫn còn khá thấp, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án quy mô lớn; các vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác, niềm tin của nhà đầu tư,… vẫn là những rào cản khiến thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.
Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn đánh giá: Trong quý I/2025, các loại hình BĐS cũng ghi nhận những diễn biến mới. Trong đó, đối với chung cư, lượng tìm kiếm sản phẩm bán tháng 3/2025 so với tháng 2/2025 tại TP. HCM tăng 13%; lượng tin đăng trên nền tảng này cũng tăng 30% tại TP. HCM.
Đối với đất nền, lượng tìm kiếm và giá chào bán trên các thị trường trong tháng 3 năm 2025 đều có sự tăng trưởng, ở TP. HCM tăng 31% và các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025. Biến động giá tại các tỉnh miền Nam dao động: Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, TP. HCM tăng 5%...
Ngoài ra, giá thuê chung cư tương đối ổn định, dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn tại cả hai thị trường Hà Nội và TP. HCM.
Nguồn cung căn hộ dự báo sẽ tăng ở mức khoảng 3.000 – 4.000 căn trong quý II
Theo dự báo từ DKRA Consulting: “Ở phân khúc căn hộ, với việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng trong Quý 2/2025, dao động ở mức khoảng 3.000 – 4.000 căn, tập trung chủ yếu ở TP. HCM và Bình Dương.
Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP. HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Đồng thời, sức cầu thị trường chung không có nhiều biến động so với quý I/2025 hoặc sẽ có những điều chỉnh nhất định, chịu ảnh hưởng từ tâm lý thận trọng của người mua trước thông tin thuế đối ứng của Mỹ. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ, thanh khoản và giá bán thị trường thứ cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức của quý trước”
Mặt khác, với nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý II/2025 duy trì xu hướng tăng của 3 tháng đầu năm, phân bổ chủ yếu ở các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo tại các tỉnh thành vùng ven như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai,… Riêng TP. HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới.
Sức cầu chung của thị trường duy trì tín hiệu cải thiện tích cực, dự báo giao dịch thị trường tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng hoặc các đại đô thị. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, dự kiến tăng trung bình 3% - 5% so với quý trước.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo phục hồi tích cực, dự kiến phân bổ chủ yếu ở các khu đô thị thuộc vùng phụ cận TP. HCM, dao động khoảng 1,200 - 1,500 sản phẩm. Trong đó, các địa phương quen thuộc như Long An, Bình Dương, Đồng Nai giữ vai trò chủ lực nguồn cung của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo duy trì ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào, thị trường thứ cấp sẽ phục hồi tích cực ở cả mức giá cũng như thanh khoản.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung dự kiến tăng nhẹ so với quý I/2025, dao động khoảng 200 - 300 căn condotel tập trung chủ yếu tại Quảng Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu, 150 - 200 căn biệt thự nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu tại Hòa Bình và Ninh Thuận; 100 - 150 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu tại Hòa Bình.
Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn; mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong quý II/2025.
Đánh giá về thị trường BĐS khu vực phía Nam trong quý II/2025, Giám đốc kinh doanh Đat xanh Services cho hay: Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ thăng trầm, từ khủng hoảng đến giai đoạn phục hồi và tái cấu trúc. Trong quý I/2025 thị trường đã có những tín hiệu tích cực khi được kích hoạt bởi hàng loạt động thái chuẩn bị "bung hàng" từ các chủ đầu tư.
Hàng loạt sự kiện đã được tổ chức, từ gặp gỡ đại lý, đến hoạt động kick-off và đẩy mạnh truyền thông của các dự án mới; hầu hết các hoạt động này đều là bước chuẩn bị mở bán trong năm 2025; dự báo nếu không có những tác động bất thường, từ quý II/2025 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung khi các chủ đầu tư sẵn sàng tung sản phẩm ra thị trường, đón đầu chu kỳ mới.
Ngoài ra, các chuyên gia khuyến nghị: “Thời gian tới, khi đánh giá cơ hội từ việc sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị BĐS chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư.
Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu, và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro”.
Thuận Yến
