Căn hộ chung cư: Giá bán chững lại
Thị trường chung cư Hà Nội trong quý 1/2025 ghi nhận nguồn cung mở bán mới đạt gần 3.920 căn tới từ 7 dự án, tương đối khiêm tốn so với mức mở bán trung bình 8.000 - 9.000 căn một quý của ba quý liền trước, nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, đây là nguồn cung căn hộ chung cư lớn nhất mở bán trong quý đầu tiên của năm ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng bốn năm trở lại đây, kể từ năm 2022.
Nguồn cung mới trong quý chủ yếu tập trung ở các dự án phát triển tại các quận, huyện ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự đa dạng hơn về phân khúc, bao gồm cả trung cấp, cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, kể từ năm 2022, thị trường chung cư Hà Nội vẫn chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân.
Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý đầu tiên của năm 2025 duy trì trạng thái ổn định. Tổng số căn hộ chung cư bán được trong quý đạt gần 3.950 căn, giảm 63% theo quý nhưng tăng 72% theo năm. Ngoài yếu tố thời vụ với việc nghỉ lễ Tết trong quý 1, thì việc nguồn cung mới quy mô lớn liên tục được bổ sung trong những quý gần đây cũng có những áp lực lên tổng lượng giao dịch, do thị trường cần thời gian để hấp thụ lượng căn hộ khá lớn được mở bán trong các quý gần đây. Các dự án thuộc các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Bắc thành phố, với ưu thế về pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, vượt mức 70% ngay trong quý đầu mở bán, mặc dù quy mô mở bán mới của mỗi dự án là tương đối lớn.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý 1/2025. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ 2024 34%, nhưng so với quý trước, mức giá này chỉ cao hơn 3%, là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý 2/2023. Một số dự án mở bán mới, nhờ lợi thế từ uy tín chủ đầu tư, vị trí trong các khu đô thị quy mô lớn với đầy đủ tiện ích, hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu với kết nối thuận tiện đến trung tâm Hà Nội, tiếp tục ghi nhận mức giá chào bán sơ cấp cao.
Tại thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý này cũng tiếp tục chậm lại. Tại thời điểm cuối quý 1/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so với cùng kỳ 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên, đà tăng theo quý đã chậm lại, ghi nhận ở mức 3% theo quý, là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý 3/2023. Các dự án sở hữu vị trí đắc địa, gần khu dân cư hiện hữu và có tiềm năng cho thuê tốt, đặc biệt tại các khu vực Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm, ghi nhận mức tăng nhẹ từ 2% đến 3% theo quý. Trong khi đó, giá bán của các dự án còn lại không có nhiều biến động so với quý trước.
Nhà ở gắn liền với đất: Tỷ lệ hấp thụ ổn định
Nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất trong quý 1/2025 tại Hà Nội tương đối ổn định với hơn 1.500 căn mở bán từ dự án đô thị lớn ở Đan Phượng. Do sự gián đoạn của dịp Tết Nguyên đán, nguồn cung mới quý này ghi nhận giảm 46% so với quý trước, nhưng cũng là một trong những quý đầu năm ghi nhận nhiều nguồn cung nhà ở gắn liền với đất nhất từ trước tới nay.
Tỷ lệ hấp thụ của thị trường nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội vẫn duy trì ổn định và vượt lượng cung mở bán mới trong quý. Tổng số căn bán được trong quý này đạt hơn 1.800 căn, tập trung ở các dự án đô thị lớn ở Đông Anh, Đan Phượng và Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội) với quỹ hàng mở bán lớn.
Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình quý 1/2025 tăng nhẹ so với quý trước, đạt 226 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng 3% theo quý và 17% theo năm. Các dự án mở bán trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao.
Trong khi đó, giá bán trung bình thứ cấp vẫn duy trì đà tăng, đạt xấp xỉ 183 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng 5% theo quý và 16% theo năm. Đây cũng là mức tăng giá theo năm cao nhất ghi nhận được trong một quý kể từ quý 3/2022. Các khu vực có dân cư hiện hữu đông đúc và ghi nhận sự phát triển tích cực về cơ sở hạ tầng cũng như sự ra mắt của các dự án mới như Đan Phượng, Đông Anh và Long Biên ghi nhận mức tăng giá thứ cấp cao hơn cả, khoảng 3-5% theo quý.
Dự kiến trong năm 2025, thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 31.700 căn hộ và 6.700 nhà thấp tầng được mở bán. Sức mua dự kiến tiếp tục duy trì ổn định trước bối cảnh nguồn cung mới quy mô lớn tiếp tục được mở bán. Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư và nhà đất dự kiến tăng nhẹ 8% đến cuối năm 2025.
Thị trường văn phòng Hà Nội: Giá thuê tăng nhẹ
Về nguồn cung, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón thêm 1 dự án hạng B mới vào 3 tháng đầu năm 2025, cung cấp cho thị trường 8.429 m2 NLA, nâng tổng diện tích văn phòng cho thuê lên 1,86 triệu m2 NLA. Dự kiến trong thời gian còn lại của năm, thị trường sẽ chào đón thêm các dự án văn phòng mới tập trung tại khu vực quận Ba Đình - Đống Đa và các quận phía Tây, tăng thêm khoảng 63.000 m2 NLA, tạo ra động lực tích cực cho sự phát triển của thị trường.
Về giá thuê, giá thuê hai phân hạng tăng nhẹ khi một số tòa văn phòng tại khu Ba Đình - Đống Đa và khu phía Tây ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt. Cụ thể, giá thuê phân khúc hạng A đạt 29,7 USD/m2/tháng, tăng 1,3% theo quý và 1,6% theo năm. Tương tự, giá thuê phân khúc hạng B đạt 15,0 USD/m2/tháng, tăng 1,6% so với quý trước và 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Diện tích hấp thụ văn phòng tại thị trường Hà Nội trong quý 1/2025 đạt hơn 30.000 m2 tương đương với khoảng 30% tổng diện tích hấp thụ cả năm 2024. Tỷ lệ trống trung bình của phân hạng A giảm 2,3 đpt so với quý trước và tăng 2,1 đpt so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 22,1%. Tương tự, tỷ lệ trống của các dự án hạng B đạt 15,1%, giảm 0,8 đpt theo quý và giảm 3,4 đpt theo năm.
Về nguồn cầu, giao dịch với mục đích di dời văn phòng và thuê mới chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt đạt 50% và 36% tổng diện tích giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE tại Hà Nội vào quý 1/2025, cho thấy việc dịch chuyển chất lượng vẫn đang là ưu tiên của nhiều khách thuê văn phòng tại Hà Nội. Xét về ngành nghề của khách thuê, ngành Sản xuất và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội, chiếm lần lượt 45% và 33% tổng diện tích giao dịch quý này.
Trong tương lai, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều nguồn cung chất lượng cao, với sự gia tăng của các dự án đạt chứng chỉ Công Trình Xanh. Số lượng các tòa văn phòng có chứng chỉ Công Trình Xanh đã tăng nhanh trong các năm gần đây, từ 9 dự án văn phòng hạng A và B đạt chứng chỉ Xanh vào năm 2023 lên 16 dự án văn phòng hạng A và B đạt chứng chỉ Xanh vào năm 2024. Nghiên cứu được thực hiện bởi CBRE vào tháng 3 năm 2025 cho thấy các tòa văn phòng Xanh đạt tỷ lệ lấp đầy cao hơn 2% so với tòa văn phòng thông thường tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Dựa trên các yêu cầu từ khách thuê quốc tế mà CBRE đã quan sát trên thị trường, chứng chỉ Xanh dần trở thành yếu tố "cần thiết" thay vì chỉ "nên có", đặc biệt đối với các công ty đa quốc gia.
Thị trường bán lẻ Hà Nội: Nguồn cung tăng trưởng nhẹ
Thị trường bán lẻ Hà Nội cho thấy sự ổn định trong quý 1/2025, nguồn cung tăng trưởng nhẹ khi TTTM AEON Xuân Thủy (18.000 m2 NLA) chính thức đi vào hoạt động. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành trong quý 1/2025 ước đạt 1.708,3 nghìn tỷ đồng, tăng 9,9% so với cùng kỳ năm trước (cao hơn tăng trưởng cùng kỳ quý 1/2024 là 8,2%).
Sự tăng trưởng của ngành thương mại, dịch vụ được thúc đẩy bởi nhu cầu tiêu dùng nội địa tăng cao trong dịp lễ Tết và sự phục hồi mạnh mẽ của lượng khách du lịch quốc tế. Tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường giảm nhẹ 0,8 đpt so với quý 4/2024, đạt mức 9,4%. Thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón hai nguồn cung lớn mới trong quý 2 và quý 3/2025, bao gồm Vincom Megamall Ocean City (60.000 m2 NLA) và Hanoi Centre (43.000 m2 NLA). Sự gia tăng đáng kể về nguồn cung này có thể tạo ra sự cạnh tranh lớn hơn, đồng thời cũng mang đến cơ hội cho các nhà bán lẻ tìm kiếm mặt bằng phù hợp với quy mô và chiến lược của mình.
Về hoạt động cho thuê, thị trường Hà Nội ghi nhận 24.760 m2 diện tích hấp thụ ròng trong quý 1/2025, cao hơn mức hấp thụ 3.537 m2 trong quý 4/2024. Các giao dịch được CBRE ghi nhận trong quý 1/2025 chủ yếu đến từ các ngành hàng F&B, Lối sống (Lifestyle)(*) và Giải trí. Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng, với sự ưu tiên ngày càng tăng đối với các trải nghiệm và dịch vụ được cá nhân hóa (trải nghiệm ẩm thực và giải trí độc đáo, trải nghiệm mua sắm thú vị). Mặc dù giá chào thuê khu vực trung tâm không thay đổi so với quý 4/2024, khu vực này vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 15,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 173 USD/m2/tháng.
Trong khi đó, giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức tăng trưởng 5,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 37,1 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm không thay đổi so với quý trước do không có giao dịch mới nào được ghi nhận, giữ ở mức thấp 1,7%. Ngược lại, tỷ lệ trống tại khu vực Ngoài trung tâm giảm nhẹ từ 10,7% trong quý 4/2024 xuống còn 9,8% trong quý 1/2025, cho thấy sức hấp thụ tốt hơn ở khu vực này.
Thị trường cửa hàng tiện lợi tại Hà Nội chứng kiến sự cạnh tranh gia tăng với sự tham gia của chuỗi GS25 (6 cửa hàng đầu tiên tại Hà Nội). Việc chuỗi 7-Eleven dự kiến gia nhập thị trường trong thời gian tới có thể sẽ tạo ra sự thay đổi đáng kể trong phân khúc này, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người tiêu dùng. Một điểm đáng chú ý khác là sự tiếp tục mở rộng của các thương hiệu Trung Quốc tại thị trường Việt Nam.
Từ năm 2023, một số thương hiệu như Oh!Some, KKV, Semir, Cotti Coffee đã có sự hiện diện trên thị trường và đang trong kế hoạch gia tăng mạng lưới cửa hàng tại Hà Nội, TP. HCM và Việt Nam nói chung. Sự gia nhập của các thương hiệu Trung Quốc mang đến sự đa dạng cho thị trường bán lẻ, nhưng cũng đặt ra những thách thức nhất định khi muốn thâm nhập, đi nhanh và đi xa. Các nhà bán lẻ cần đánh giá cẩn trọng về sự phù hợp với thị hiếu của người tiêu dùng, sức mua, cũng như tính cạnh tranh và bền vững trong dài hạn.
Thu Trang
