Căn hộ tăng giá, khoảng trống nhà ở vừa túi tiền ngày càng lớn
Dữ liệu thị trường quý II/2026 cho thấy sự chênh lệch giữa nguồn cung và khả năng chi trả đang trở thành vấn đề đáng chú ý của thị trường nhà ở Hà Nội. Giá căn hộ sơ cấp tăng 16% so với quý trước và tăng 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, trong quý không xuất hiện nguồn cung mới có giá dưới 70 triệu đồng/m².
Tổng nguồn cung mới đạt 5.317 căn, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A. Trong khi đó, căn hộ hạng B chiếm 52% tổng lượng giao dịch, cho thấy người mua đang có xu hướng tìm kiếm những sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn trong bối cảnh mặt bằng giá chung tăng cao.
Phân khúc bình dân tiếp tục thu hẹp. Nguồn cung căn hộ hạng C đã giảm trung bình 28% mỗi năm kể từ năm 2022 và dự kiến chỉ còn khoảng 15% nguồn cung tương lai. Khoảng trống này khiến một bộ phận người mua phải cân nhắc chuyển sang các khu vực xa trung tâm hơn hoặc kéo dài thời gian tích lũy tài chính trước khi xuống tiền.
Nguồn cung căn hộ trong năm 2026 dự kiến tăng thêm khoảng 13.700 căn từ 22 dự án mới. Tuy nhiên, việc bổ sung nguồn hàng chỉ có thể tạo tác động rõ rệt đến thanh khoản nếu cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.
Đây cũng là điểm đáng chú ý ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề. Nguồn cung tăng 5% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đang triển khai. Giá sơ cấp vẫn ở mức cao, trong khi giá thứ cấp tiếp tục tăng, khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn và chờ thêm thông tin về quy hoạch, hạ tầng trước khi quyết định.
Trong giai đoạn 2027-2029, nguồn cung nhà ở thấp tầng dự kiến lên tới khoảng 28.000 căn. Nếu phần lớn nguồn hàng vẫn tập trung vào nhóm giá cao, sự gia tăng về số lượng có thể chưa đủ để giải quyết bài toán tiếp cận nhà ở tại Hà Nội.
Hạ tầng kéo nguồn cung về phía Tây và các cực đô thị mới
Trong khi nhà ở chịu áp lực từ giá, các phân khúc thương mại và bất động sản phục vụ hoạt động kinh doanh vẫn duy trì tương đối ổn định. Sự khác biệt này đang góp phần định hình lại bản đồ bất động sản Hà Nội.
Thị trường bán lẻ hiện đại hiện có khoảng 1,7 triệu m², công suất thuê đạt 89%. Nguồn cung tại khu vực trung tâm bị hạn chế bởi quỹ đất ngày càng khan hiếm, trong khi các khu vực ngoài lõi đang thu hút sự quan tâm nhờ tốc độ đô thị hóa và sự phát triển của các khu đô thị mới.
Khu đô thị Tây Hồ Tây (Starlake) được kỳ vọng trở thành một cực bán lẻ mới khi nguồn cung tương lai tập trung đáng kể trong giai đoạn 2027-2028. Sự xuất hiện của các trung tâm thương mại mới không chỉ bổ sung mặt bằng kinh doanh mà còn tạo thêm động lực cho các hoạt động nhà ở, văn phòng và dịch vụ xung quanh.
Ở phân khúc văn phòng, Hà Nội hiện có khoảng 2,3 triệu m² từ 190 dự án, công suất thuê đạt 86%. Nguồn cung tương lai đến năm 2028 dự kiến khoảng 495.000 m², tập trung chủ yếu tại phía Tây và khu vực nội thành. Nhu cầu thuê đang hướng đến những tòa nhà có chất lượng tốt, vị trí thuận tiện và khả năng đáp ứng yêu cầu tối ưu chi phí của doanh nghiệp.
Thị trường khách sạn tiếp tục duy trì nền tảng ổn định với 65 khách sạn và gần 11.000 phòng, công suất phòng khoảng 70%. Trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội đón 18 triệu lượt khách, tăng 15,7% so với cùng kỳ. Khoảng 1.900 phòng mới dự kiến được bổ sung trong những tháng cuối năm, phần lớn thuộc phân khúc 5 sao.
Căn hộ dịch vụ cũng giữ được mức lấp đầy trên 80%, với tổng nguồn cung hơn 6.500 căn từ 67 dự án. Từ năm 2026, hơn 2.000 căn mới dự kiến gia nhập thị trường, chủ yếu tại nội thành và phía Tây.
Những diễn biến trên cho thấy thị trường Hà Nội đang hình thành cấu trúc đa cực. Khi hạ tầng và các khu đô thị mới hoàn thiện, dòng vốn có thêm lựa chọn ngoài khu vực trung tâm truyền thống.
Trong bối cảnh đó, thị trường nhà ở nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa. Nguồn cung tăng nhưng giá cao sẽ khiến người mua cân nhắc kỹ hơn, trong khi các dự án tại khu vực có hạ tầng tốt và mức giá phù hợp có thể hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển nhu cầu.
Vấn đề của thị trường trong thời gian tới vì thế không chỉ nằm ở việc có bao nhiêu sản phẩm được đưa ra mà còn ở việc những sản phẩm đó có phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng của người mua hay không.
Minh Thành (t/h)
