Tín dụng địa ốc phình to, ngân hàng gia tăng “lá chắn” bất động sản trong tài sản thế chấp

Số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2025 của 10 ngân hàng gồm Techcombank, VPBank, SHB, MB, HDBank, TPBank, MSB, BVBank, VIB và LPBank cho thấy dòng vốn đang tập trung rất mạnh vào lĩnh vực bất động sản. Tổng dư nợ liên quan đến mảng này của nhóm ngân hàng được khảo sát đạt khoảng 930.566 tỷ đồng, tăng tới 33% so với cuối năm 2024. Mức tăng này cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống, phản ánh “khẩu vị” rủi ro của nhiều nhà băng vẫn nghiêng mạnh về phía địa ốc.

Trong cuộc đua mở rộng tín dụng bất động sản, thị trường đã chứng kiến một sự thay đổi đáng chú ý về vị thế dẫn đầu. VPBank chính thức vượt qua Techcombank để trở thành ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản lớn nhất. Tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ cho vay lĩnh vực này tại VPBank đạt hơn 207.400 tỷ đồng. Dù tỷ trọng bất động sản trong tổng dư nợ của ngân hàng này có giảm nhẹ so với năm trước, nhưng xét về quy mô tuyệt đối, VPBank vẫn đang giữ vị trí số một trên thị trường.

Ở nhóm bám đuổi, có tới 7 trong số 10 ngân hàng được thống kê ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung, gồm SHB, MB, TPBank, MSB, BVBank, VIB và LPBank. Đáng chú ý, SHB và BVBank là hai ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm trên 30% tổng dư nợ, cho thấy mức độ tập trung vốn rất lớn vào lĩnh vực này.

Không chỉ là kênh giải ngân chủ đạo, bất động sản còn ngày càng củng cố vị thế “độc tôn” trong danh mục tài sản bảo đảm của các ngân hàng. Xu hướng trong năm 2025 cho thấy giá trị bất động sản được nắm giữ làm tài sản thế chấp tăng mạnh cả về quy mô lẫn tỷ trọng, trở thành trụ cột trong cấu trúc bảo đảm cho hoạt động tín dụng.

Minh chứng rõ nét nhất đến từ nhóm ngân hàng quốc doanh. Tại Vietcombank, báo cáo tài chính quý IV/2025 ghi nhận tổng giá trị tài sản thế chấp mà ngân hàng đang nắm giữ lên tới 2,63 triệu tỷ đồng, mức cao kỷ lục. Trong đó, bất động sản chiếm gần 72%, tương đương hơn 1,89 triệu tỷ đồng. So với đầu năm 2024, giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng này đã tăng thêm gần 9,4%, cho thấy xu hướng gia tăng rõ rệt.

Tại Agribank, dù chưa công bố báo cáo tài chính quý IV/2025, nhưng theo báo cáo bán niên trước đó, tính đến giữa năm 2025, giá trị bất động sản thế chấp đã vượt 3,17 triệu tỷ đồng, chiếm phần lớn trong tổng số khoảng 3,53 triệu tỷ đồng tài sản bảo đảm mà ngân hàng đang nắm giữ.

Trong khối ngân hàng tư nhân, Techcombank là cái tên nổi bật khi giá trị bất động sản thế chấp tăng vọt khoảng 28% chỉ sau một năm, đạt gần 687.000 tỷ đồng vào cuối năm 2025. Với tổng giá trị tài sản bảo đảm hơn 1,45 triệu tỷ đồng, bất động sản chiếm tới 47,2%, bỏ xa các loại tài sản khác như giấy tờ có giá hay máy móc, thiết bị. Nhiều ngân hàng khác như ACB, MB, Sacombank, HDBank cũng duy trì tỷ trọng tài sản thế chấp là nhà đất ở mức rất cao trong cơ cấu bảo đảm tín dụng.

Lý giải việc các ngân hàng ngày càng “chuộng” bất động sản làm tài sản bảo đảm, giới chuyên gia cho rằng so với hàng tồn kho hay máy móc thiết bị, bất động sản có tính ổn định cao hơn, khó bị tẩu tán, tương đối dễ định giá và có cơ sở pháp lý rõ ràng. Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động, việc nắm giữ bất động sản làm tài sản bảo đảm giúp ngân hàng tạo ra biên an toàn lớn hơn cho các khoản vay và giảm thiểu rủi ro tổn thất khi phải xử lý nợ.

Tuy nhiên, mặt trái của xu hướng này là nguy cơ gia tăng rủi ro thanh khoản cho toàn hệ thống. Đặc thù của các khoản vay bất động sản là có kỳ hạn rất dài, thường kéo dài từ 10 đến 20 năm, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu vẫn là ngắn hạn. Việc tín dụng bất động sản tăng trưởng tới 30%, vượt xa mức trung bình của ngành, đang làm gia tăng nguy cơ mất cân đối kỳ hạn giữa tài sản có và nguồn vốn, từ đó tạo áp lực lên thanh khoản.

Đây cũng là lý do Ngân hàng Nhà nước đã sớm phát đi các chỉ đạo yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, ngay từ đầu năm. Khi các biện pháp quản lý được siết lại, thị trường đã nhanh chóng chứng kiến những biến động rõ rệt về lãi suất.

Nhóm ngân hàng quốc doanh, với lợi thế về nguồn vốn và thanh khoản, đã tiên phong điều chỉnh tăng lãi suất cho vay bất động sản lên mức khoảng 13–14%/năm đối với các khoản giải ngân mới, chấm dứt giai đoạn lãi suất ưu đãi phổ biến ở mức 5,5–7,5%/năm trước đó. Động thái này nhanh chóng tạo hiệu ứng lan tỏa sang khối ngân hàng tư nhân, đẩy mặt bằng chi phí vốn của thị trường địa ốc lên cao hơn và khiến bài toán dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn.

Tổng thể, bức tranh tín dụng năm 2025 cho thấy bất động sản vẫn là điểm đến lớn của dòng vốn ngân hàng và đồng thời cũng là “lá chắn” chủ yếu trong cấu trúc tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc tập trung quá mức vào lĩnh vực này không chỉ làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn mà còn đặt ra yêu cầu cấp thiết về quản trị rủi ro và điều hành chính sách tiền tệ thận trọng hơn, nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính trong trung và dài hạn.

Phương Thảo (t/h)