Tranh chấp bất động sản: Hậu quả của hệ thống quản lý thiếu chuyên nghiệp

Thời gian gần đây, thị trường BĐS liên tiếp xảy ra các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ chung cư. Xung đột vẫn chưa đến hồi kết vì dù cho người dân đã “cầu cứu” tới Bộ Xây dựng, thậm chí khởi kiện ra tòa thì mọi bức xúc của họ vẫn chưa được giải tỏa.

Tranh chấp, chủ đầu tư luôn đúng?

Thanh tra Bộ Xây dựng vừa có Công văn số 279/KL-TTr do Chánh thanh tra Phạm Gia Yên ký, công bố chi tiết kết quả thanh tra 27 nội dung được đề cập từ khách hàng của Dự án Khu đô thị Thành phố Hoàng gia (Royal City) tại Hà Nội. Theo đó, kết luận này khẳng định, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Hoàng Gia (Tập đoàn Vingroup) đã tuân thủ pháp luật trong đầu tư, xây dựng khi triển khai Dự án Royal City.

Trong đó, vấn đề được khách hàng quan tâm nhất là việc chủ đầu tư tính diện tích sàn căn hộ theo cách đo từ tim tường (bao gồm cả phần hộp kỹ thuật, cột chịu lực). Theo Thanh tra Bộ Xây dựng, vấn đề này đã được quy định cụ thể, rõ ràng trong hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng. Kết luận thanh tra cho rằng, việc tính diện tích căn hộ theo phương phức tính từ tim tường (mà Vingroup áp dụng) theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD “không gây thiệt hại cho bên mua và cũng không mang thêm lợi nhuận cho bên bán”. Lý do là về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị...) cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và phần sở hữu riêng khác.

Trước đó, Thanh tra Bộ Xây dựng đã có Công văn số 397/TTr-TH trả lời Tập đoàn Nam Cường về cách tính diện tích căn hộ chung cư tại các dự án do tập đoàn này làm chủ đầu tư - khẳng định việc tập đoàn Nam Cường tính diện tích căn hộ chung cư theo tim tường là không trái với các quy định của pháp luật về nhà ở, về nguyên tắc thì cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ.

Cũng liên quan đến tranh chấp diện tích chung cư, tháng 7/2012, một nhóm khách hàng của Công ty TNHH Keangnam Vina đã khởi kiện chủ đầu tư ra TAND huyện Từ Liêm (Hà Nội) và đề nghị vô hiệu hợp đồng mua căn hộ cao cấp. Một trong những lý do để những hộ dân này kiện Keangnam ra tòa đó là diện tích thực tế của căn hộ không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng.

Cần đưa ra một cách tính thống nhất

Trao đổi về nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong việc tính diện tích chung cư, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, việc luật cho phép 2 cách tính là nguyên nhân gây ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng thời gian qua. Đó là hậu quả của hệ thống quản lý thiếu chuyên nghiệp. Về nguyên tắc, Nhà nước cần đưa ra một cách tính thống nhất để người dân áp dụng. “Nên thống nhất cách tính từ tim tường (cả cột và hộp kỹ thuật). Bởi vì, người ở vẫn dùng tường để treo vật dụng cá nhân. Thêm nữa, đây là đặc thù của chung cư, người mua phải chấp nhận. Còn việc có tính tiền phần cột, hộp kỹ thuật hay không là thỏa thuận của khách hàng và chủ đầu tư”, ông Võ nói.

Ở góc độ pháp lý, LS. Trương Anh Tú (Đoàn LS Hà Nội) cho rằng, nhìn một cách khách quan thì cách tính của các chủ đầu tư rõ ràng đã gây bất lợi rất lớn đối với người mua và không phù hợp với thực tế sử dụng trong nhà chung cư. Theo cách tính diện tích này, người dân không chỉ gánh chịu diện tích tim tường mà còn phải gánh chịu cả hộp kỹ thuật, cột…

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này đó là do thị trường BĐS ở nước ta vẫn còn méo mó. Mặt khác, Nhà nước chưa có cơ chế thích hợp, các quy định của pháp luật còn chưa rõ ràng cụ thể và cũng chưa thực sự bảo vệ quyền lợi của người mua. Chính vì sự chung chung của pháp luật, đã dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau hoặc hiểu một cách không rõ ràng, dễ gây ra những mâu thuẫn và tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư - diễn ra trong suốt thời gian qua. Lợi dụng các quy định này, chủ đầu tư thường đưa vào hợp đồng những điều khoản có lợi cho mình và người mua chỉ có quyền ký hoặc không ký mà không có cơ hội được thỏa thuận với chủ đầu tư. Thị trường BĐS và quy định của pháp luật nước ta đã đặt người dân vào thế bị động, trong khi người dân mới chính là những “thượng đế” và hoàn toàn có quyền chủ động thỏa thuận với chủ đầu tư. Ngược lại, tranh chấp phát sinh cũng một phần do ý thức và thói quen tìm hiểu của người dân trước khi ký hợp đồng mua bán không cao, không được chú trọng, nhiều người ký hợp đồng mà không quan tâm đến nội dung của hợp đồng. Đây không chỉ là lỗi của nhà đầu tư, của người dân mà còn là lỗi của cả xã hội.

Theo LS. Bùi Quang Hưng (Đoàn LS Hà Nội), các chủ đầu tư thường viện dẫn Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005) để tính. Trong khi đây chỉ là thông tư hướng dẫn cách đo diện tích nhà, còn việc được bán hay không là chuyện khác. “Hiện quy định chưa nêu rõ phần nào được bán, phần nào không. Từ đó dẫn tới những cách hiểu mập mờ, hoặc cố tình hiểu sai của chủ đầu tư để thu tiền khách hàng. Bộ Xây dựng cần sửa lại quy định này”, LS. Hưng nói.

Tuyết Hoa