Triển khai nhà ở xã hội tại TP. HCM còn nhiều nhiều vướng mắc

Việc bố trí NOXH còn nhiều bất cập

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM, việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội là chưa phù hợp với thực tiễn.

Lý do, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất nhà ở xã hội mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng địa phương… có thể dẫn đến quỹ đất này không được đầu tư, lãng phí và làm tăng giá nhà.

Đồng thời, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư NOXH độc lập đảm bảo tiêu chuẩn... nếu ở các vị trí “đất vàng” có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng.

Trường hợp người thu nhập thấp vào ở căn hộ NOXH trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập...

Nguyên nhân dẫn đến những bất cập trên bởi đa số các đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn TP. HCM chưa xác định vị trí, quy mô diện tích quỹ đất bố trí nhà ở xã hội (hoặc chưa được cập nhật các dự án nhà ở xã hội) vì nhiều nguyên nhân. Đầu tiên là đa số các đồ án quy hoạch 1/2000 đã được phê duyệt từ trước thời điểm luật Nhà ở và Nghị định số 100 có hiệu lực vào năm 2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có hiệu lực thi hành.

Các dự án nhà ở xã hội mới được phê duyệt sau thời điểm phê duyệt điều chỉnh các đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000 vào năm 2013 nên chưa được cập nhật vào đồ án quy hoạch phân khu.

Một số dự án triển khai chưa bồi thường giải phóng mặt bằng, chưa phê duyệt quy hoạch phân khu (quy hoạch tỉ lệ 1/2000), chưa có giải pháp kết nối hạ tầng kỹ thuật và xử lý nước thải, chưa có phương án đầu tư hạ tầng xã hội. Nhà ở xã hội chưa thu hút được các nhà đầu tư. Một số dự án do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại quy đổi quỹ đất 20% nhà ở xã hội bằng cách nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Tuy nhiên nguồn vốn đầu tư hàng năm từ ngân sách nhà nước còn hạn chế, chưa đủ để thực hiện các dự án, chương trình phát triển nhà ở.

Đề xuất cho phép chủ đầu tư hoán đổi để xây dựng NOXH tập trung

Thống kê từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM cho thấy, hiện tại đang có nhiều dự án vướng mắc thủ tục trong việc bố trí quỹ đất xây dựng NOXH với các lý do, như:

Dự án Khu nhà ở phường 13, quận Bình Thạnh do Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư, diện tích bố trí xây dựng NOXH là 140 căn hộ.

Tuy nhiên, dự án này chưa triển khai thực hiện do vướng mắc về nguồn vốn thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của chủ đầu tư (nguồn kinh phí hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị nhưng chủ đầu tư chưa cung cấp được các chứng từ liên quan để làm cơ sở xác định rõ nguồn vốn chi trả bồi thường cho các hộ dân có từ nguốn vốn nhà nước hay không) và vướng mắc về năng lực tài chính.

Tại TP. Thủ Đức, Dự án Nhà ở Công ty Đông Nam do Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Đông Nam làm chủ đầu tư bố trí NOXH với 769 căn nhà ở riêng lẻ vẫn chưa thực hiện do dự án này vẫn đang trong quá trình lập thủ tục thực hiện dự án tổng.

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Địa ốc Đại Nhân thực hiện dự án tại TP. Thủ Đức với diện tích bố trí NOXH với 738 căn nhà riêng lẻ cũng đang trong quá trình lập thủ tục thực hiện dự án tổng nên chưa xác định được số lượng căn hộ.

Từ những bất cập trên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM kiến nghị Bộ Xây dựng sớm rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản hướng dẫn thi hành các luật liên quan đến quy hoạch phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch.

Đối với các luật, nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch mới đã có, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM đề xuất Bộ Xây dựng quy định đặc thù cho TP. HCM là đô thị đặc biệt có những yêu cầu quản lý khác với nhiều tỉnh, thành có mật độ đô thị hóa chưa cao.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về quy hoạch nhằm cung cấp thông tin đồng bộ, thống nhất, đầy đủ, chính xác, kịp thời cho công tác lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch...

Cho phép một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận/huyện thì được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành được thuận lợi hoặc có các quy định, giải pháp khác về cơ chế chính sách thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội để phục vụ cho công nhân, đối tượng thu nhập thấp.

Thuận Yến