Văn phòng cho thuê truyền thống: Áp lực cạnh tranh khốc liệt

Co – working space: Bùng nổ mạnh mẽ

Thống kê của CBRE năm 2017 cho thấy, mô hình co-working space trên thế giới đang trên đà phát triển về nguồn cung với tốc độ trung bình 53% mỗi năm, thị trường Việt Nam cũng không ngoài làn sóng phát triển ấy với tốc độ 58%. Con số này dự kiện tiếp tục tăng mạnh trong năm 2018 khi tỉ lệ lấp đầy trung bình tại các co-woring space đều trên 60%.

Cũng theo ghi nhận CBRE Việt Nam, tính đến 04/2018, đã có tổng cộng 19 không gian làm việc chung ở Hà Nội và 15 không gian làm việc chung ở TP.HCM đến từ 23 đơn vị điều hành – trong đó có 2 đơn vị điều hành đến từ nước ngoài. Như vậy, số lượng không gian làm việc chung tăng lên 62% và ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng trung bình 55% trong vòng 5 năm qua.

Savills Việt Nam ghi nhận, đến hết quý 2/2018, tại Hà Nội có tới 43 mặt bằng dự án co – working space, mật độ dày và tập trung nhiều ở khu vực nội thành, trung tâm thành phố. Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội lý giải: “Mô hình này đang cạnh tranh rất mạnh vì cơ chế cho thuê rất linh hoạt từ chính sách thuê: theo giờ, theo ngày, tháng. Bên cạnh đó là những dịch vụ đi kèm rất tiện ích”. Khu vực quận Hoàn Kiếm đang dẫn đầu thị trường Hà Nội về tốc độ phát triển mô hình này nếu tính theo mức giá thuê/tháng”, Savills đánh giá.

Đối với các doanh nghiệp nhỏ, start up, co- working là giải pháp tiết kiệm chi phí hơn so với thuê văn phòng truyền thống bởi diện tích cho thuê thường lớn hơn nhiều so với nhu cầu về mặt bằng của các công ty này. Những doanh nghiệp này trước đây đã chọn giải pháp thay thế là đặt văn phòng tại căn hộ chung cư, nhưng gần đây việc cấm doanh nghiệp hoạt động tại chung cư đã khắt khe hơn nhiều, nên đã tạo nguồn cầu lớn hơn cho phân khúc co-working space.

Đối với người lao động tự do, khác với làm việc tại văn phòng truyền thống hay làm việc tại nhà, mô hình co-working cho phép họ quyền lựa chọn làm việc độc lập trong không gian riêng hoặc trò chuyện, trao đổi và chia sẻ ý tưởng với những người đồng quan điểm. 

Đến cuối năm 2018, CBRE đưa ra dự đoán, Hà Nội và TP.HCM sẽ chiếm lần lượt 56% và 44% của tổng nguồn cung 45 không gian làm việc chung đi vào hoạt động của cả nước.

Cũng theo dự đoán, thị trường co-working space sẽ trở thành “sân chơi sôi động” của những điểm sáng mới về mô hình không gian làm việc chung trong tương lai gần.

Văn phòng truyền thống gặp áp lực cạnh tranh khốc liệt từ mô hình làm việc chung co-working space

Văn phòng cho thuê truyền thống: Nguồn cung khan hiếm

Trong khi nguồn cung văn phòng co-working space đang bùng nổ mạnh mẽ thì nguồn cung mới của văn phòng truyền thống lại khan hiếm. Thống kê của CBRE cho thấy, trong nửa đầu năm 2018, không có dự án văn phòng hạng A và B mới nào đi vào hoạt động tại Hà Nội. Tại các quận nội thành, các tòa nhà văn phòng hạng A cơ bản đã được lấp đầy toàn bộ, như tòa ConnerStone ( quận Hoàn Kiếm) đạt 100%, tòa TNR Nguyễn Chí Thanh ( quận Đống Đa) đạt hơn 90%.

CBRE cũng cho biết, tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, quý II/2018, thị trường này ghi nhận không có nguồn cung văn phòng mới. Tổng nguồn cung văn phòng hạng A không đổi với 382.763 m2 NLA.

So với quý trước và năm trước, giá chào thuê văn phòng hạng A và hạng B đều tăng. Trong một năm qua, diện tích văn phòng tại các toà nhà mới nhanh chóng được thị trường hấp thụ. Tỷ lệ trống của cả hạng A và B đều dưới 5%.

Savills cũng đưa ra nghiên cứu, giá thuê văn phòng tăng 2% theo quý và 7% theo năm, công suất thuê trung bình ở mức 96%. Với tỷ lệ sàn trống cực kỳ thấp và thiếu hụt về nguồn cung mới, giá thuê văn phòng hạng A và B sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới.

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc thị trường Việt Nam của JLL cho rằng: “Dù gặp cạnh tranh khốc liệt về nguồn cầu từ mô hình co-working sapce nhưng giá thuê văn phòng cho thuê truyền thống vẫn không bị ảnh hưởng bởi đây là hai mô hình khác biệt”.

Cũng theo các chuyên gia, đối tượng khách hàng chính là yếu tố quyết định. Những doanh nghiệp lớn có cơ cấu phòng ban nhân sự rõ ràng vẫn cần đến mô hình văn phòng truyền thống. Ngược lại những doanh nghiệp nhỏ hơn, doanh nghiệp mới khởi nghiệp quy mô bé hoặc lao động tự do thì lại có nhu cầu với không gian làm việc chung. “Tuy nhiên cũng sẽ có những công ty lớn muốn thay đổi cách thức làm việc, môi trường làm việc nên sẽ lựa chọn mô hình co-working sapce hoặc tương tự như vậy”, bà Trang cho biết.

Như vậy, cuộc đua giành thị phần khách hàng của văn phòng cho thuê truyền thống chắc chắn sẽ ảnh hưởng lớn. Trong tương lai, sự cạnh tranh này càng khốc liệt hơn nữa bởi nguồn cung văn phòng cho thuê truyền thống đang khan hiếm, còn co-working space lại bùng nổ ấn tượng.

Trúc Mai