Condotel đã vắng bóng tại châu Á Thái Bình Dương từ lâu
Nhận định về thị trường condotel Việt Nam, ông Kai Marcus Schroter, Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management cho rằng, hiện nay chính quyền nhiều địa phương còn thiếu hiểu biết khi đánh giá một dự án condotel. Vận hành condotel không thể được hiểu như phát triển và vận hành một dự án nhà ở hay khách sạn. Căn hộ để ở và căn hộ để làm khách sạn rất khác nhau và chính quyền địa phương phải phân biệt rõ ràng điều này khi cấp phép đầu tư. Tuy condotel rất hấp dẫn vì nó tạo ra dòng tiền ngay cả khi sản phẩm chưa được xây dựng xong nhưng khái niệm condotel đã bị đánh giá quá cao ở Việt Nam.
Nhìn vào dòng lịch sử, khoảng 15-20 năm trước, condotel từng có thời kỳ bùng nổ tại Địa Trung Hải và Châu Âu, tuy nhiên hiện nay, dòng sản phẩm này đã không còn tác động mạnh đến thị trường. Tương tự, cách đây 5-10 năm, Thái Lan cũng từng bùng nổ condotel nhưng hiện quốc gia này không có dự án condotel mới nào. Nguyên nhân khiến condotel gần như vắng bóng ở thị trường Thái Lan là bởi mô hình này không dễ mang lại hiệu quả. Hiện hầu như các thị trường khu vực châu Á Thái Bình Dương đều không phát triển dòng sản phẩm này. Đặc biệt, cũng không còn thị trường nào trên thế giới chọn cách đảm bảo tỷ suất lợi nhuận 10%/năm (lời gần 100%). Với thị trường Việt Nam, không ít dòng vốn đang bị tắc tại phân khúc này.
Ông Luis Mesquita De Melo - Phó Chủ tịch kiêm Giám đốc Pháp chế Asian Coast Development khẳng định, mô hình condotel rất khó thành công với nhà đầu tư tiềm lực tài chính kém. Họ phải vật lộn tài chính và chậm tiến độ. “Tại Thái lan và Bali, các quốc gia này đã từng trải qua nỗi đau condotel trên bờ biển của mình, Việt Nam cũng vậy”, ông Luis Mesquita De Melo nói. Condotel có thể phát triển theo dạng mô hình khu nghỉ dưỡng tích hợp, tuy nhiên để làm được điều đó, đầu tiên cần có hệ thống pháp lý, khung pháp lý rõ ràng. Câu chuyện Marriott thất bại khi tới Macao phát triển mô hình “Câu lạc bộ kỳ nghỉ” vì không có khung pháp lý là một bài học.
Phó Chủ tịch kiêm Giám đốc Pháp chế Asian Coast Development nhấn mạnh: “Condotel cũng chỉ là một trong rất nhiều mô hình bất động sản, muốn thành công, chúng ta phải có khung pháp lý hoàn chỉnh để vận hành. Việt Nam chưa phù hợp phát triển condotel ồ ạt như hiện nay vì thị trường còn thiếu khung pháp lý để phát triển.”
Lợi nhuận 10-15%/năm chỉ mang tính quảng bá
Trên thế giới, mức cam kết lợi nhuận 10-15% rất ít được nhắc đến. Ở Việt Nam, sở dĩ có mức cam kết này vì nhiều doanh nghiệp chưa hiểu cách vận hành của loại hình này. Theo ông Schroter, để có được lợi nhuận 10-15% phải tốn rất nhiều chi phí vận hành. Condotel chỉ đạt được mức lợi nhuận đó khi nằm ở điểm đến rất nổi tiếng và khách du lịch thường xuyên quay trở lại. Để có được một điểm đến như vậy phải tốn hàng thập kỷ đầu tư và quảng bá chứ không phải một sớm một chiều. Còn ở Việt Nam, người ta tạo ra lợi nhuận này để quảng bá hơn là để hiện thực.
Đồng thuận quan điểm trên, ông Adam Bury, Phó chủ tịch cấp cao của JLL Hotels & Hospitality đưa ra bài toán, nếu chủ đầu tư vay từ 50-60% nguồn vốn để phát triển dự án condotel, sau đó bán được ra lại còn phải cam kết đảm bảo khoản lợi nhuận 10% trong 10 năm cho khách mua. Như vậy chủ đầu tư thực ra đã vay gần như 100% nguồn vốn với lãi suất 10%/năm, điều này là cực kỳ đắt đỏ, nếu tính trên hiệu suất kinh tế thì không thể có lợi nhuận hấp dẫn. Trong 1-2 năm, chủ đầu tư có thể giữ mức lợi nhuận này nhưng về lâu dài, mức lợi nhuận này là không khả thi.
“Doanh nghiệp Việt Nam hoàn toàn có thể thành công khi bán sản phẩm mà không cần dùng chiêu cam kết lợi nhuận. Thay vào đó, chủ đầu tư cung cấp cho những người mua condotel một kế hoạch kinh doanh khả thi. Cũng nhờ vậy, chủ dự án không gặp gánh nặng nợ nần, áp lực lợi nhuận. Dự án Hyat Park ở Đà Nẵng là một ví dụ thành công. Khi dự án này bán condotel họ bán rất chạy dù không cam kết lợi nhuận. Nó cho thấy, không phải toàn bộ thị trường condotel đình trệ lại mà nó phụ thuộc vào từng dự án. Ở mặt ngược lại, nếu nhà đầu tư vay vốn để phát triển condotel có thể rơi vào rủi ro không đủ tài chính để hoàn thành. Giả sử có dự án condotel có 100 nghìn căn hộ mà chỉ bán được 25 nghìn căn, họ sẽ không thể có đủ tiền để triển khai tiếp”, ông Adam Bury nhận xét.
Đúc rút kinh nghiệm từ các thị trường trong khu vực, các chuyên gia ngoại có chung đánh giá, việc phát triển condotel phải có luật định rõ ràng, mô hình condotel chỉ thực sự hoạt động hiệu quả khi đó là điểm du lịch hấp dẫn, khiến khách du lịch liên tục quay lại nhiều lần, trong nhiều năm liền. Trong khi ở Việt Nam, gần như không có khách du lịch nào quay lại đây 20 năm liên tiếp. Do đó, Việt Nam chưa thực sự phù hợp phát triển sản phẩm condotel.
Trúc Mai
