“Khoảng trống” pháp luật
Vì sao các chủ đầu tư dự án condotel cho rằng đang có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản lai? Trước hết, là xuất phát từ lợi ích của các chủ đầu tư dự án. Trong các năm qua, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được nhiều lợi nhuận do giá bán condotel tương đương giá bán căn hộ cao cấp. Trong khi đó, khoản kinh phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án condotel vào ngân sách nhà nước không tương xứng.
UBND tỉnh Khánh Hòa đã nhận định: Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất, kinh doanh. Kế đến là mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel, cho nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 đến 12%/năm trong 8 đến 12 năm, với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận, kiểu “lấy mỡ nó rán nó”.
Để tăng thêm tính hấp dẫn, chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở”(?), trong lúc Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp “sổ đỏ” ổn định lâu dài mà chỉ quy định cấp “sổ đỏ” có thời hạn cho người mua condotel. Nhưng, trên thực tế mấy năm qua, đã có một số địa phương “xé rào” cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” cho người mua căn hộ condotel. Việc làm này của các địa phương là trái với quy định của pháp luật hiện hành. “Condotel” là từ ghép của từ “condo” và từ “hotel”, có nghĩa là “căn hộ khách sạn” hay “phòng khách sạn có bếp” để người thuê lưu trú nếu có nhu cầu thì có thể tự nấu ăn trong kỳ nghỉ, rất thích hợp cho hộ gia đình, nhóm bạn du lịch, nghỉ dưỡng. Theo quy định tại Điều 48 Luật Du lịch 2017 thì các loại cơ sở lưu trú du lịch bao gồm: khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà nghỉ du lịch... Có thể thấy rằng, sự khác biệt giữa căn hộ du lịch (condotel) với khách sạn và căn hộ chung cư là vấn đề quyền sở hữu và quản lý, kinh doanh. Căn hộ du lịch (condotel) thuộc sở hữu riêng của các nhà đầu tư thứ cấp bên cạnh phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư khu du lịch, nghỉ dưỡng.
Về mặt quản lý, kinh doanh căn hộ du lịch thì phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ du lịch ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện, ít có trường hợp chủ sở hữu condotel trực tiếp khai thác kinh doanh. Các dự án condotel được phát triển rất mạnh trong những năm gần đây, thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và một nguồn vốn xã hội rất lớn. Sau một thời gian phát triển quá nóng, hiện nay, thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, thực hiện cam kết bảo đảm lợi nhuận và cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.
Cần hoàn thiện hệ thống
Việc mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng, cho, đổi, thế chấp condotel; góp vốn bằng condotel đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự... Riêng điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai đã được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản về “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh”. Hiện nay, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà không có quy định phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án condotel hình thành trong tương lai với khách hàng. Đối với cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở sau khi đã nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam, tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng - an ninh theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy, hiện nay, cá nhân nước ngoài chưa được mua căn hộ condotel.
Về lâu dài, để thực hiện Nghị quyết số 08-NQ/TW của Bộ Chính trị “Về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”, có ý kiến đề xuất sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với “đất du lịch”. Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn, chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng “đất du lịch” ổn định lâu dài, và sẽ phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường vào ngân sách nhà nước, tương tự như chính sách thu tiền sử dụng đất ở. Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đồng thời, cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel hình thành trong tương lai để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp.
Thời gian tới, đề nghị xem xét cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel theo các quy định của pháp luật tại các dự án ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng - an ninh, nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển ngành du lịch. Trước mắt, các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp ngay “sổ đỏ” có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Đồng thời, cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel thực hiện nghĩa vụ bảo đảm lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp như đã cam kết trong hợp đồng. Thực hiện tốt các công việc nêu trên sẽ góp phần tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách nhà nước, giúp cho thị trường condotel phát triển minh bạch và bền vững.
Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh
