Nguồn cung tăng nhanh, bài toán mới xuất hiện
Những cải cách về thể chế và thủ tục đầu tư đang tạo chuyển biến tích cực cho thị trường nhà ở xã hội. Sau thời gian dài nhiều dự án chậm triển khai do vướng mắc về chấp thuận nhà đầu tư, đất đai, quy hoạch và cấp phép xây dựng, quá trình chuẩn bị đầu tư hiện đã được rút ngắn tại nhiều địa phương.
Theo phản ánh từ doanh nghiệp và giới chuyên gia, các quy định mới cùng sự chủ động hơn của cơ quan quản lý đang giúp giảm thời gian thực hiện thủ tục, tạo điều kiện để nhiều dự án chuyển sang giai đoạn khởi công, xây dựng và hoàn thành.
Số liệu Bộ Xây dựng công bố đầu tháng 9/2026 cho thấy, cả nước có 903 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô 856.368 căn. Trong 8 tháng đầu năm, 108 dự án hoàn thành 31.353 căn, đồng thời 107 dự án được khởi công với 152.186 căn.
Những con số này phản ánh tốc độ mở rộng nguồn cung đang được cải thiện rõ rệt. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng sự gia tăng về số lượng dự án cũng đặt ra yêu cầu đánh giá lại hiệu quả phát triển nhà ở xã hội, nhất là khả năng hấp thụ sau khi công trình hoàn thành.
Thực tế tại một số địa phương cho thấy có dự án mở bán trong thời gian dài nhưng số lượng giao dịch vẫn thấp. Một số dự án quy mô khoảng 1.000 căn mới bán được vài chục căn, thậm chí chưa ghi nhận giao dịch đáng kể theo phản ánh từ doanh nghiệp.
Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội lớn trên phạm vi cả nước không đồng nghĩa mọi dự án đều có khả năng thu hút người mua. Khoảng cách giữa nhu cầu tổng thể và nhu cầu thực tế tại từng địa bàn đang trở thành vấn đề cần được quan tâm.
Quy hoạch phải đi trước, không chạy theo chỉ tiêu
Theo nhận định của các chuyên gia, một trong những nguyên nhân khiến nhà ở xã hội khó tiêu thụ tại một số khu vực là vị trí dự án chưa thực sự phù hợp với đời sống và điều kiện làm việc của nhóm khách hàng mục tiêu.
Nhà ở không chỉ đáp ứng nhu cầu có chỗ ở, mà còn phải gắn với nơi làm việc, trường học, y tế, thương mại và hệ thống giao thông. Một căn hộ có giá bán phù hợp nhưng nằm quá xa khu vực tập trung việc làm có thể khiến người dân phải cân nhắc do chi phí di chuyển và thời gian đi lại phát sinh.
Đối với công nhân tại các khu công nghiệp, người lao động thu nhập thấp hoặc các gia đình có con nhỏ, khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc và các tiện ích thiết yếu càng có ý nghĩa quan trọng. Trong một số trường hợp, người dân có thể lựa chọn căn hộ nhỏ hơn nhưng gần nơi làm việc thay vì chuyển đến khu vực xa trung tâm sinh hoạt.
Từ thực tế này, giới chuyên gia cho rằng quy hoạch nhà ở xã hội cần chuyển từ tư duy chạy theo số lượng sang đánh giá đầy đủ nhu cầu tại từng địa bàn. Việc xác định quy mô dự án cần dựa trên khảo sát về dân số, việc làm, khả năng chi trả, hạ tầng giao thông và nhu cầu thuê, mua thực tế.
Bên cạnh đó, hiệu quả của chính sách không nên chỉ đo bằng số căn hộ được hoàn thành, mà còn phải tính đến tỷ lệ lấp đầy và khả năng đưa nhà ở đến đúng đối tượng thụ hưởng.
Khi thủ tục đầu tư được tháo gỡ, thách thức tiếp theo là bảo đảm nguồn cung mới không rơi vào tình trạng lệch pha với nhu cầu. Phát triển nhà ở xã hội vì thế cần được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị, phân bố việc làm và hạ tầng dịch vụ.
Một dự án chỉ thực sự hoàn thành mục tiêu khi căn hộ không chỉ được xây dựng, mà còn trở thành nơi ở phù hợp, thuận tiện và có khả năng duy trì cuộc sống lâu dài cho người dân.
Minh Thành (t/h)
