Sở Xây dựng có 15 ngày để trả lời
Bộ Xây dựng vừa ban hành Quyết định số 1649/QĐ-BXD ngày 18/9/2026 về việc công bố thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua do Sở Xây dựng thực hiện.
Theo quy định mới, trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải gửi văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm một bộ hồ sơ đến Sở Xây dựng nơi có dự án.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng có thời hạn không quá 15 ngày để kiểm tra điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư. Trường hợp nhà ở chưa đủ điều kiện bán, cho thuê mua, cơ quan quản lý phải nêu rõ lý do.
Đáng chú ý, nếu cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh không trả lời trong thời hạn quy định, doanh nghiệp có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ có thể được nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến. Thủ tục này không quy định thu lệ phí.
Quy định mới được áp dụng từ ngày 18/9/2026, thay thế nội dung công bố thủ tục hành chính liên quan tại Quyết định số 843/QĐ-BXD ngày 2/6/2026.
Hồ sơ bán nhà hình thành trong tương lai gồm những gì?
Theo Quyết định 1649/QĐ-BXD, hồ sơ thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua gồm văn bản thông báo của chủ đầu tư theo mẫu tại Phụ lục XV ban hành kèm Nghị định số 96/2024/NĐ-CP và bảng danh sách thông tin về các nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải cung cấp một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất của dự án như quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng về thuê quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì thông tin này có thể được thay thế bằng dữ liệu khi cơ sở dữ liệu được vận hành.
Hồ sơ cũng phải có giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép. Với trường hợp không phải cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải cung cấp thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định.
Một yêu cầu quan trọng khác là biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng với tiến độ được chấp thuận, phê duyệt. Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, hồ sơ phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành thi công phần móng.
Trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc một phần, toàn bộ dự án đã được thế chấp, việc xác định nhà ở đã được giải chấp được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở năm 2023.
Danh sách từng căn phải được thể hiện cụ thể
Một điểm đáng chú ý trong thủ tục được sửa đổi là yêu cầu về bảng danh sách nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua.
Theo đó, danh sách phải thể hiện các thông tin cụ thể về dự án và từng sản phẩm, gồm mã và tên dự án, mã và tên công trình, mã định danh tổ chức, mã tỉnh, loại nhà ở, vị trí, ký hiệu hoặc mã căn, diện tích sàn xây dựng và số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.
Đối với căn hộ chung cư, thông tin vị trí phải thể hiện số tầng. Với biệt thự và nhà ở riêng lẻ, danh sách phải thể hiện vị trí lô đất.
Việc yêu cầu kê khai cụ thể đến từng sản phẩm giúp cơ quan quản lý có cơ sở kiểm tra phạm vi nhà ở mà chủ đầu tư dự kiến đưa vào kinh doanh, thay vì chỉ xem xét thông tin ở cấp độ toàn dự án.
Quyết định 1649/QĐ-BXD được ban hành trên cơ sở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Nghị định số 96/2024/NĐ-CP và Nghị định số 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Với quy định mới, việc xác nhận điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh được gắn với một mốc thời gian cụ thể là tối đa 15 ngày kể từ khi Sở Xây dựng nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đây là thủ tục quan trọng đối với các chủ đầu tư có kế hoạch đưa sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai ra thị trường.
Phúc Hưng(t/h)
