Thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu đất cần được phân biệt
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026, trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Đáng chú ý, đối với thời hạn sử dụng nhà chung cư, Chính phủ yêu cầu quy định rõ theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Đồng thời, dự án luật phải làm rõ phương án xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng, trong đó xác định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.
Theo định hướng này, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và có nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng công trình mới khi chung cư hết thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, đây hiện là nội dung được yêu cầu thể chế hóa trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), chưa phải quy định mới đã áp dụng đồng loạt đối với mọi nhà chung cư trên thị trường.
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam, định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình cần được phân biệt với quyền sử dụng đất.
VARS IRE cho rằng đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài; nội dung được điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ, gắn với vòng đời và tuổi thọ kỹ thuật của công trình. Theo viện này, công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, phụ thuộc vào chất lượng thi công, điều kiện khai thác, vận hành và bảo trì.
Điểm đáng chú ý là khi hết niên hạn công trình, quyền và lợi ích của chủ sở hữu căn hộ vẫn được đặt trong mối quan hệ với quyền sử dụng đất và cơ chế xây dựng lại công trình. Chính phủ cũng yêu cầu dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) làm rõ các quyền, nghĩa vụ liên quan, thay vì chỉ quy định thời hạn sử dụng một cách đơn lẻ.
Đây cũng là nội dung được VARS IRE nhấn mạnh. Theo viện này, để chính sách có tính khả thi, cần tiếp tục quy định cụ thể tiêu chí xác định niên hạn công trình, điều kiện và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn, cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính, quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng lại và phương án xử lý đối với trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.
Chính sách mới có thể tác động đến cách định giá căn hộ
Chung cư hiện giữ vai trò quan trọng trên thị trường nhà ở. Theo báo cáo của VARS IRE, căn hộ chung cư chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trên thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026, tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thanh khoản.
Vì vậy, bất kỳ thay đổi nào liên quan đến quyền sở hữu, thời hạn sử dụng hoặc cơ chế xử lý khi công trình hết niên hạn đều có thể tác động đến nhiều chủ thể, từ người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án đến ngân hàng và các ngành dịch vụ liên quan.
Theo VARS IRE, ở chiều tích cực, nếu cơ chế quản lý vòng đời và tái thiết chung cư được quy định rõ, chính sách có thể tạo hành lang pháp lý cho việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư đã xuống cấp. Thay vì để những công trình cũ kéo dài tình trạng xuống cấp và trở thành điểm nghẽn đô thị, việc chủ động tái thiết có thể tạo thêm nguồn cung tại những khu vực đã phát triển, nơi quỹ đất mới ngày càng hạn chế.
Việc hình thành cơ chế tái thiết rõ ràng cũng có thể giúp thị trường xác định đầy đủ hơn vòng đời của tài sản. Theo VARS IRE, quy định thời hạn sử dụng căn hộ không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất bị chuyển thành có thời hạn; vấn đề cốt lõi là xây dựng cơ chế bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu trong quá trình tái thiết.
Từ góc độ này, giá trị căn hộ trong tương lai có thể được thị trường nhìn nhận dựa trên nhiều yếu tố hơn, như vị trí, chất lượng công trình, thời gian sử dụng còn lại, khả năng tái thiết và cơ chế pháp lý đi kèm.
Một căn hộ có vị trí tốt, công trình được quản lý và bảo trì đúng quy định, đồng thời có cơ chế tái thiết rõ ràng khi hết niên hạn sẽ có cách xác định giá trị khác với một tài sản mà người mua thiếu thông tin về vòng đời công trình và phương án xử lý sau này.
Người mua, doanh nghiệp và ngân hàng cùng bị tác động
VARS IRE nhận định thách thức lớn của chính sách nằm ở tâm lý thị trường. Theo viện này, nhiều người Việt Nam vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy dài hạn, nên thông tin về thời hạn sử dụng căn hộ có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà nếu quyền và nghĩa vụ sau khi công trình hết niên hạn chưa được quy định đủ rõ.
Trong khi đó, Công ty Cổ phần Chứng khoán MB cho rằng trong ngắn hạn, nhu cầu đối với các chung cư có quyền sở hữu lâu dài có thể tăng trước khi luật mới được áp dụng. Báo cáo của MBS đồng thời nhận định các dự án chung cư theo luật mới có thể được thiết kế theo các thời hạn nhất định và sau khi hết thời hạn sẽ cần có cơ chế để cải tạo, tái phát triển dự án.
Ở chiều dài hạn, MBS cho rằng chung cư có thời hạn có thể tác động đến dòng tiền đầu tư bởi một bộ phận nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các tài sản có thời gian sử dụng lâu dài. Báo cáo này cũng đề cập khả năng dòng tiền quan tâm nhiều hơn tới nhà thấp tầng và đất nền, tùy thuộc cách chính sách được triển khai trên thực tế.
Tuy nhiên, tác động lên giá bán không thể tách rời khỏi từng dự án. Thời gian sử dụng còn lại của công trình, vị trí, chất lượng xây dựng, pháp lý, khả năng cải tạo và cơ chế phân bổ chi phí xây dựng lại sẽ là những yếu tố quan trọng trong quá trình thị trường xác lập giá trị.
Do đó, quy định niên hạn công trình không đồng nghĩa giá chung cư sẽ đồng loạt giảm. Trái lại, nếu cơ chế kiểm định, bảo trì, cải tạo và tái thiết được thiết kế minh bạch, thị trường có thể có thêm cơ sở để định giá tài sản theo vòng đời công trình và quyền tài sản gắn với nó.
Hiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trong quá trình hoàn thiện. Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến, hoàn thiện dự án luật và bảo đảm sự thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cùng các quy định có liên quan. Vì vậy, các nội dung cụ thể về niên hạn chung cư, thời điểm áp dụng và cơ chế chuyển tiếp vẫn cần chờ quá trình xây dựng, trình và thông qua luật.
Thảo Phương(t/h)
