Thời hạn công trình không đồng nghĩa thời hạn sở hữu
Theo dự thảo ngày 9/9/2026, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và ghi trong hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thời hạn này được tính từ thời điểm công trình được đưa vào khai thác, sử dụng.
Quy định này khác với cách diễn đạt tại dự thảo tháng 8, khi pháp luật còn sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”. Việc bỏ thuật ngữ này cho thấy cách tiếp cận mới thiên về xác định tuổi thọ và an toàn của công trình, thay vì tạo ra một nhóm căn hộ được gọi là “có thời hạn”.
Điều này đặc biệt quan trọng với người mua nhà. Dự thảo tách thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu căn hộ. Theo khoản 4 Điều 14, quyền sở hữu đối với căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được xác lập cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ theo quy định.
Như vậy, thời hạn ghi trong hồ sơ thiết kế không được hiểu đơn giản là thời điểm người dân đương nhiên mất quyền sở hữu căn hộ. Khi công trình hết tuổi thọ hoặc không còn bảo đảm an toàn, việc xử lý phải được thực hiện theo cơ chế phá dỡ, xây dựng lại và giải quyết quyền lợi của chủ sở hữu.
Tập trung vào an toàn và quyền lợi khi xây dựng lại
Dự thảo mới cũng điều chỉnh cách xử lý nhà chung cư trước và sau khi hết thời hạn thiết kế.
Nếu công trình chưa hết thời hạn nhưng bị hư hỏng, xảy ra sự cố, có nguy cơ sập đổ hoặc không bảo đảm an toàn, chủ đầu tư, chủ sở hữu và các chủ thể liên quan phải thực hiện sửa chữa, khắc phục để bảo đảm thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế.
Trường hợp việc sửa chữa không thể duy trì thời hạn ban đầu, thời hạn sử dụng công trình sẽ được xác định lại theo hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo. Cách quy định này cho thấy tuổi thọ của nhà chung cư không hoàn toàn là một con số cố định, mà có thể được xem xét trên cơ sở tình trạng thực tế và phương án kỹ thuật của công trình.
Đối với nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, dự thảo mới không còn quy định tại Điều 84 theo hướng cứ hết thời hạn là phải kiểm định ngay như bản tháng 8. Việc xử lý được dẫn chiếu thực hiện theo Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.
Một điểm đáng chú ý khác là cơ chế bảo đảm quyền lợi về đất khi chung cư phải phá dỡ. Theo dự thảo, đối với nhà chung cư không phải chung cư cũ, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để xây dựng lại. Nếu không đóng góp kinh phí xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất.
Cách thiết kế này phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026, trong đó yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình nhưng phải bảo đảm quyền tài sản. Người sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi công trình hết thời hạn.
Vì vậy, điểm cốt lõi của dự thảo mới không phải là “chung cư được sở hữu bao nhiêu năm”, mà là công trình được sử dụng an toàn trong bao lâu và quyền lợi của cư dân được giải quyết thế nào khi phải cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại.
Việc bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” vì thế giúp cách tiếp cận pháp lý rõ hơn: thời hạn thuộc về công trình, còn quyền tài sản của người dân được đặt trong cơ chế xử lý khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn.
Minh Thành (t/h)
