Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đang đặt ra một cách tiếp cận mới đối với nhà chung cư: đất xây dựng nhà ở thương mại để bán được định hướng giao đất lâu dài, ưu tiên nhà chung cư, trong khi đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình và phải gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu.
Đây cũng là vấn đề đang nhận được sự quan tâm lớn trên thị trường bất động sản, khi thời hạn sử dụng công trình có thể tác động trực tiếp đến tâm lý người mua, giá trị căn hộ và bài toán cải tạo, xây dựng lại chung cư trong tương lai.
Niên hạn công trình không đồng nghĩa với mất quyền tài sản
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills, cần phân biệt rõ niên hạn của công trình với quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Bất kỳ công trình nào cũng có tuổi thọ nhất định, kể cả nhà phố, và đều cần được kiểm định, sửa chữa, cải tạo hoặc xử lý khi xuống cấp.
Theo bà Hương, việc xác định niên hạn công trình về bản chất nhằm làm rõ vòng đời và chất lượng của sản phẩm nhà ở, thay vì được hiểu như một quy định nhằm hạn chế quyền tài sản của người dân.
Cách tiếp cận này cũng phù hợp với định hướng được nêu tại Nghị quyết 21-NQ/TW. Văn bản nêu rõ đất xây dựng nhà ở thương mại để bán được định hướng giao đất có thời hạn lâu dài, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư. Tuy nhiên, đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được định hướng xác định theo niên hạn xây dựng công trình, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản và quyền của chủ sở hữu căn hộ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.
Như vậy, “đất được giao lâu dài” và “công trình có niên hạn” có thể cùng tồn tại trong một tài sản. Điểm cần làm rõ không đơn thuần là căn hộ được sở hữu trong bao lâu, mà là cơ chế pháp lý được áp dụng khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Theo chuyên gia Savills, quy định về niên hạn có thể được xem là bước tiến trong việc làm rõ vòng đời của công trình, chất lượng sản phẩm và trách nhiệm xử lý khi chung cư xuống cấp. Việc này cũng giúp hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh khi một tòa nhà đã quá cũ, chất lượng công trình suy giảm hoặc xuất hiện nguy cơ mất an toàn cho cư dân.
Trong trường hợp chung cư hết thời hạn sử dụng, quyền lợi của người dân không chỉ được nhìn nhận ở giá trị căn hộ hiện hữu mà còn liên quan đến phương án xử lý công trình, quyền sử dụng đất, tái định cư và cơ chế xây dựng lại.
Bởi vậy, thông tin về thời hạn công trình, chất lượng xây dựng và phương án xử lý sau khi công trình hết vòng đời được cho là cần được công khai ngay từ đầu, để người mua có đầy đủ thông tin trước khi quyết định sở hữu.
Bài toán lớn hơn nằm ở chi phí xây dựng lại
Thời hạn sử dụng chung cư cũng kéo theo một vấn đề khác có tác động trực tiếp đến thị trường là trách nhiệm tài chính khi công trình cần cải tạo hoặc xây dựng lại.
Theo phân tích được dẫn từ MBS Research, chủ sở hữu căn hộ được định hướng có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia xây dựng lại công trình. Trong khi đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp và quyết định hệ số bồi thường.
Đây là thay đổi đáng chú ý bởi khác với nhà ở riêng lẻ, một chung cư có thể bao gồm hàng trăm, thậm chí hàng nghìn chủ sở hữu. Khi công trình xuống cấp, quyết định sửa chữa hay xây dựng lại không thể chỉ phụ thuộc vào một cá nhân mà cần một cơ chế thống nhất giữa cư dân, chính quyền và nhà đầu tư.
Nếu thiếu cơ chế rõ ràng, quá trình cải tạo, xây dựng lại có thể kéo dài, trong khi tranh chấp về quyền lợi, diện tích căn hộ, chi phí đóng góp, hệ số bồi thường và phương án tái định cư có thể phát sinh.
Từ góc độ thị trường, đây cũng là yếu tố cần được tính đến khi người dân đánh giá giá trị của một căn hộ chung cư. Giá trị tài sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí, diện tích, tiện ích hay chất lượng hiện tại mà còn liên quan đến tuổi công trình, khả năng bảo trì, chất lượng kết cấu và phương án xử lý khi công trình xuống cấp.
Do đó, niên hạn công trình chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi kèm một “lộ trình sau niên hạn”. Người dân cần biết khi nào công trình được kiểm định, tiêu chí nào xác định công trình hết thời hạn sử dụng, cơ quan nào chịu trách nhiệm tổ chức tái thiết, nguồn vốn được huy động như thế nào và quyền lợi của cư dân được xác định ra sao.
Đặc biệt, phương án tái định cư cần được xác định minh bạch, tránh tình trạng người dân chỉ biết thời hạn sử dụng căn hộ nhưng không biết quyền lợi của mình sẽ được giải quyết như thế nào khi công trình phải di dời hoặc xây dựng lại.
HoREA đề nghị không hồi tố với chung cư hiện hữu
Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng đề nghị có sự phân định giữa chung cư xây dựng mới và những công trình đã tồn tại.
Theo HoREA, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình chỉ nên áp dụng đối với các chung cư được xây dựng sau khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực.
Đối với các chung cư đã tồn tại trước thời điểm này, HoREA đề nghị tiếp tục áp dụng cơ chế cải tạo, xây dựng lại theo quy định hiện hành, không hồi tố. Quan điểm này nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân và phù hợp với nguyên tắc không hồi tố được đặt ra trong định hướng chính sách mới.
HoREA cũng đề xuất cơ chế cho phép chủ sở hữu đóng góp kinh phí để xây dựng lại công trình khi hết thời hạn sử dụng. Trường hợp cư dân không đủ khả năng đóng góp hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện, khu đất có thể được bàn giao cho Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư.
Theo đề xuất này, người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và hưởng các chính sách hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Những kiến nghị trên cho thấy câu chuyện niên hạn chung cư không chỉ là vấn đề kỹ thuật của công trình mà còn liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, thị trường bất động sản và trách nhiệm của các bên trong suốt vòng đời dự án.
Với người mua nhà, điều đáng quan tâm trong thời gian tới không chỉ là căn hộ được cấp quyền sở hữu theo cơ chế nào, mà còn là hồ sơ thiết kế, chất lượng công trình, niên hạn sử dụng, quy trình kiểm định và phương án xử lý khi công trình hết vòng đời.
Nghị quyết 21-NQ/TW đã đặt ra định hướng chính sách, song để những nguyên tắc này đi vào thực tế, các quy định chi tiết trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và pháp luật xây dựng cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng minh bạch về quyền tài sản, trách nhiệm tài chính và phương án tái định cư.
Đây được xem là yếu tố quan trọng để thị trường chung cư phát triển ổn định, đồng thời giúp người dân có thể đánh giá đầy đủ hơn giá trị và rủi ro của tài sản trước khi xuống tiền mua nhà.
Phương Thảo(t/h)
