“Loại” doanh nghiệp bất động sản nhỏ?

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đề xuất tăng vốn pháp định tối thiểu đối với DN kinh doanh BĐS từ 6 tỷ đồng lên 50 tỷ đồng khiến DNNVV hoang mang.

Khó khả thi

Lý giải cho việc nâng vốn pháp định tối thiểu đối với các DN kinh doanh BĐS từ 6 tỷ đồng lên mức 50 tỷ đồng, Bộ Xây dựng cho biết: Đề xuất này đưa ra nhằm hạn chế trường hợp chủ đầu tư dễ dàng xin cấp phép đầu tư xây dựng, nhưng khi bắt tay vào thực hiện công trình lại thiếu khả năng tài chính khiến các dự án dở dang hoặc bỏ hoang gây nhiều hệ lụy.

Dẫu biết rằng, việc tăng vốn pháp định ở mức cao nhằm lựa chọn các DN có tiềm lực để thực hiện dự án. Song, trong điều kiện Việt Nam có tới trên 90% là các DNNVV, nhiều ý kiến cho rằng quy định này chưa tạo điều kiện hoạt động cho các DN, thậm chí phân biệt đối xử với các DNNVV, nói thẳng là ép các DN này “vào đường cùng”.

Chính vì vậy, đề xuất của Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều ý kiến phản đối từ phía DN.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phân phối BĐS DTJ cho biết: Theo Luật Kinh doanh BĐS hiện hành, để làm dự án thì chủ đầu tư phải có vốn tự có là 20% của dự án. Đây không phải là vốn pháp định, có những công ty được thành lập từ những năm 1990, 1995 hoặc 2000, thời điểm này để thành lập DN kinh doanh BĐS không yêu cầu vốn pháp định như hiện nay. Nhưng để chứng minh được nguồn vốn bằng cách nào đó, họ có thể vay để có đủ 20%. Với quy định này, nhiều DN không đủ năng lực về tài chính, sau khi đầu tư thua lỗ đã để lại nhiều hệ lụy cho xã hội như các dự án treo, tình trạng nợ nần…

Do đó, quy định mới của Bộ Xây dựng đưa ra có thể loại bỏ được một số DN yếu kém về năng lực tài chính và khắc phục được một số vấn đề về vốn mà trước đây chúng ta thả lỏng.

Tuy nhiên, kinh doanh BĐS có đặc thù rất chung chung, nhiều lĩnh vực như kinh doanh văn phòng, mua đất thổ cư… Đối với các DNNVV, có thể họ chỉ mua một vài nhà thổ cư, cho thuê một vài văn phòng hoặc một vài căn hộ thì cũng là kinh doanh BĐS, chỉ cần 5 - 7 tỷ đồng. Nếu áp theo quy định phải có 50 tỷ đồng thì mất hết cơ hội của những DN này.

Hơn nữa, với số vốn 50 tỷ đồng, ở thành phố người ta có thể có lực nhưng ở nông thôn, vùng sâu, vùng xa thì rất khó. Nếu đưa ra 2 mức là 50 và 25 thì sẽ hợp lý hơn. Còn nếu chỉ để một mức thôi, rất nhiều DN nhỏ sẽ không đủ điều kiện. “Đương nhiên, với điều kiện là nhà kinh doanh phải có tiền, phải có lực chứ không phải “tay không bắt giặc” hoặc đi vay nợ, vay ngân hàng đến khi lỗ vốn lại để lại hậu quả xấu cho xã hội”, ông Khánh lý giải.

“Gỡ” cách nào?

Theo đa số DN, có nhiều cách để thay đổi những bất cập chứ không phải chỉ một cách tăng vốn. Các nhà quản lý có thể tăng cường khâu hậu kiểm. Ngay cả tăng vốn pháp định, nhưng người ta cũng có thể có nhiều cách để lách luật. Vì vậy, vấn đề là làm sao để kiểm soát được nguồn vốn đó là vốn thực có, làm thế nào để xác định được vốn của các DN, đây mới là vấn đề khó.

Nhiều chuyên gia lo ngại, trên thực tế, nếu không đủ mức vốn trên thì DN vẫn có thể được các ngân hàng xác nhận bằng nhiều “thủ thuật”. Do đó, có ý kiến đề nghị bãi bỏ hoàn toàn quy định về vốn pháp định đối với DN kinh doanh BĐS.

Luồng ý kiến khác cho rằng, kinh doanh BĐS là một dạng điều kiện kinh doanh đặc thù nên đòi hỏi DN phải có một số vốn tối thiểu khi tham gia thị trường nhằm tránh tình trạng “tay không bắt giặc”. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam chưa minh bạch về thông tin, người tiêu dùng chưa thông thái, dịch vụ kế toán, kiểm toán không phải ai cũng tiếp cận được mà bỏ quy định về vốn pháp định thì căn cứ vào đâu để xác định năng lực tài chính của DN? Vì vậy, luật nên quy định vốn pháp định tối thiểu, còn lại ở mức bao nhiêu thì tùy vào tình hình thực tế và quy mô của DN Chính phủ sẽ quy định vốn điều lệ là bao nhiêu…

Theo quy trình, dự kiến cuối năm 2014, Quốc hội sẽ thông qua Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, trong đó, có đề xuất tăng vốn pháp định đối với DN kinh doanh BĐS. Nếu quy định này được thông qua, không chỉ gây khó khăn cho các DN, đặc biệt là các DNNVV, mà còn dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện sẽ tìm cách lách luật bằng cách khai man tài sản để được thành lập DN. Điều này không phản ánh được thực lực của DN mà có thể còn đem lại hậu quả nặng nề hơn. Lợi bất cập hại là ở đó!

Gia Linh