Thị trường căn hộ bình dân: Cung – cầu vẫn chưa... “gặp nhau”

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2018 nhìn chung phát triển khá ổn định. Giá nhà ở trong năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2018 không có nhiều biến động lớn, giá chào bán tăng nhẹ.

Tuy nhiên, sau 3 năm tăng trưởng liên tục (từ 2013 đến 2016), thị trường bất động sản 2017 có xu hướng chững lại. Trong 6 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản hoạt động bình thường, giá cả không có biến động so cùng kỳ 2017, tồn kho tiếp tục giảm mạnh.

Cơ cấu các chủ thể tham gia thị trường bất động sản từng bước hình thành theo hướng chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa. Nhiều doanh nghiệp đã định hình và từng bước khẳng định uy tín, thương hiệu trong từng lĩnh vực hoạt động, loại hình, phân khúc sản phẩm bất động sản. Trong đó, có nhiều doanh nghiệp đã chuyển mạnh sang phát triển các dự án nhà ở xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp đô thị.

Toàn cảnh hội thảo

Thế nhưng, cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Các quy định của pháp luật về đối tượng cần hỗ trợ về nhà ở xã hội ngày càng mở rộng, trong khi nguồn lực về vốn còn rất hạn chế không đáp ứng được nhu cầu. Thu nhập của các hộ thu nhập thấp tuy đã được cải thiện, nâng cao từng bước nhưng còn thấp, rất khó khăn trong việc chi trả chi phí nhà ở, kể cả trường hợp đã được Nhà nước hỗ trợ một phần…

Các chuyên gia đều nhận định, nguồn cung căn hộ bình dân còn hạn chế so với nhu cầu thực tế. Đặc biệt, từ cuối tháng 12.2016 đến nay, việc triển khai chương trình nhà ở xã hội đã bị ách tắc do gói vốn tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ dừng. Vì không có nguồn vốn ưu đãi để tiếp tục cho vay nên hầu hết các dự án nhà ở xã hội đang triển khai bị chậm tiến độ, hoặc tạm dừng thi công (206 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2), số lượng nhà ở xã hội cung ứng ra thị trường hầu như không có.

Trong khi đó, số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng cho thấy, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở, 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng gần 1 triệu căn hộ.

Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản: “Phân khúc nhà ở bình dân có nghĩa là nhà ở có giá vừa phải cho đối tượng thu nhập thấp, trong đó bao gồm cả nhà ở xã hội. Nhìn từ thực tế cũng cho thấy, doanh nghiệp chưa mặn mà do đòi hỏi ưu đãi hơn nữa. Nhưng thực tế, đất nước đang trong nền kinh tế thị trường, chúng ta không thể thực hiện bao cấp mãi, nghĩa là hỗ trợ quá nhiều cho doanh nghiệp làm nhà ở thu nhập thấp”.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nêu quan điểm: “Doanh nghiệp đừng trông chờ nhiều vào nhà nước trong việc hỗ trợ vốn. Cũng đừng hi vọng ngân hàng cho vay giá rẻ bởi doanh nghiệp cũng phải tính lợi ích, tính đến rủi ro cho người thu nhập thấp vay cao hơn những đối tượng khác. Do đó, doanh nghiệp phải tự tìm nguồn vốn từ thị trường. Nếu có thể, doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Còn phía Nhà nước ở phương diện nào đó cũng cần có hỗ trợ tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển như xây dựng, kết nối hạ tầng. Thị trường vốn đang thiếu nhiều thứ”.

Cũng tại hội thảo, đánh giá về triển vọng thị trường nhà bình dân, PGS.TS. Trần Kim Chung đưa ra 5 nhận định. Thứ nhất, chiến lược phát triển nhà nhà ở quốc gia là đến năm 2020, xây dựng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại đô thị, hiện đáp ứng được 28% nhu cầu của toàn xã hội, CBRE Việt Nam cho rằng 8 - 9 năm tới (tức năm 2027) vẫn thiếu nhà giá rẻ. Thứ hai, Nhà nước đã thực sự coi thị trường nhà giá thấp; một số rào cản đã được gỡ bỏ, các ưu đãi đã được ban hành. Thứ ba, nhiều địa phương đã chấp thuận việc phát triển nhà giá thấp. Thứ tư, một số tập đoàn lớn đã tuyên bố tham gia thị trường nhà giá thấp; một số dự án lớn chuyển hướng từ nhà ở thương mại sang nhà giá thấp. Thứ năm, bối cảnh thị trường đang nâng đỡ thị trường nhà giá thấp.

Đồng thời, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương kiến nghị cần nghiên cứu, chuẩn hóa, định danh nhà giá thấp; cần có chính sách thỏa đáng đối với nhà giá thấp – như đối với nhà ở xã hội: Đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp; cần lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá thấp – như gói 30.000 tỷ đồng…

Trước thực trạng thị trường bất động sản còn tồn tại tình trạng lệch pha cung - cầu, nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân, nhiều chuyên gia đã kiến nghị nhiều giải pháp về cơ chế, chính sách, quỹ đất, nguồn vốn... để phát triển thị trường đầy tiềm năng này.

Trúc Mai