TP.HCM: Giá đất tăng- Thật hay ảo?

Đất “sốt” từ nhu cầu thật

So với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể. Một mặt bằng giá mới đã được hình thành và giá BĐS thay đổi chóng mặt là những câu chuyện được giới đầu tư địa ốc liên tục cập nhập trong những tháng gần đây.

Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng giá trong thời gian vừa qua có rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó có sự đẩy giá của các thành phần môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng nhu cầu ở của người dân là có thật.

Theo Saviils Việt Nam, thì việc tăng giá đất trong thời gian qua do tác động của các chính sách vĩ mô về quy hoạch, bên cạnh đó là nhu cầu của thật của người dân (Ảnh:Bảo Lan)

Hiện nay, TP.HCM có hơn 8 triệu dân và khoảng 5 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TP.HCM sinh sống và làm việc, nên có nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó, sự cố cháy nổ một số chung cư gần đây cũng là yếu tố dịch chuyển đầu tư sang mô hình nhà gắn liền với đất.

Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn và nhà đất đang trở thành một loại hình “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiết kiệm ngân hàng. Ngoài ra, để hình thành một đơn vị nhà ở, giá đất chiếm từ 40-60% và như vậy nếu giải quyết được chi phí đất thì sẽ có sản phẩm hợp túi tiền cho người dân.

Tuy nhiên, theo nhận định ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Savills Việt Nam của Savills Việt Nam, thì từ khi có ý tưởng đầu tư đến tạo ra sản phẩm kéo dài từ 3-5 năm hoặc dài hơn. Cùng với cú hích hạ tầng mạnh mẽ tại TP.HCM giai đoạn 2015-2016-2017, việc tăng giá đất là diễn biến gần như tất yếu.

Cũng từ báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, diễn biến sốt đất do giới đầu cơ, môi giới tác động quá sâu vào thị trường làm thay đổi tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất. Việc lựa chọn những đơn vị môi giới uy tín luôn là một bài toán không hề dễ dàng đối với các chủ đầu tư.

Trong đó, nhóm đáng lo ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà, đó là phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng với tỉ lệ % lớn. Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, nhất là nhỏ lẻ đang sử dụng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh và trực tiếp.

Một yếu tố nữa mà theo Savills Việt Nam có tác động đến giá BĐS, là việc quy hoạch tổng thể cho tỉnh thành về khu công nghiệp, khu du lịch, khu đô thị, khu công nghiệp sản xuất kinh doanh… đều khá rõ ràng. Tuy nhiên, đối với vai trò quản lý nhà nước hiện tại thì hoàn toàn có thể hạn chế bớt việc tận dụng mục đích sử dụng đất ở các khu vực không được phép chuyển đổi công năng. Và động thái này cần được triển khai sớm với sự tính toán kỹ lưỡng, quyết liệt hơn và cần phổ biến rộng rãi hơn nữa để người dân hiểu rõ hơn.

Cẩn trọng đầu tư

Theo đánh giá từ bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Việt Nam, việc giá đất tăng hiện nay được hội tụ bởi nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô, xuất phát từ cả nhu cầu để ở và nhu cầu đầu tư ngày càng tăng của người dân. Tuy nhiên, điểm tích cực là nhu cầu nhà ở của người dân được đa dạng hóa và tính thanh khoản cao. Mặt tiêu cực là dù không hẳn là cơn sốt ảo, nhưng mặt bằng giá tăng lên sẽ hạn chế sự lựa chọn cho người mua với khả năng tài chính hạn chế.

Savills cũng đưa ra khuyến cáo các NĐT và người mua nên cẩn trọng và chỉ chọn lựa những dự án có tính pháp lý rõ ràng để tránh rủi ro (Ảnh: Bảo Lan)

Theo dữ liệu thị trường thứ cấp của Savills, tính đến thời điểm Q1/2018, tại các quận có quy hoạch tốt, giá bán đất nền tăng 5%-15% theo quý và 15%-25% theo năm. Mức tăng này được nhận định nằm trong ngưỡng an toàn, song song với sự phát triển của thị trường nói chung.

Bà Võ Thị Khánh Trang – Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn của Savills TP.HCM cho biết, có một số nguyên nhân khiến cho giá đất tại TP HCM tăng mạnh trong thời gian qua.

Nguyên nhân thứ nhất đến từ những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng tích cực của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh tầng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của thành phố đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng.

Nguyên nhân thứ hai đến từ nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân địa phương. Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng từ nhỏ đến vừa, tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” dẫn đến nhu cầu cao cho loại hình này.

Cũng theo bàVõ Thị Khánh Trang, thì với sự hỗ trợ từ nền kinh tế vĩ mô và đầu tư cơ sở hạ tầng ngày càng tích cực, thị trường BĐS liền thổ vẫn sẽ được kích cầu trong thời gian tới. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn của kênh đầu tư này sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá đi lên trong những tháng tới.

Tuy nhiên, bà Võ Thị Khánh Trang cũng cho rằng, trong bối cảnh giá đất liên tục tăng như hiện nay, thìcác nhà đầu tư có thể cân nhắc lựa chọn những khu vực có vị trí và quy hoạch tốt, pháp lý rõ ràng, tránh mua theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn để tránh sự trục lợi từ các đối tượng đầu cơ.

Và nhất là không nên ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá bán và tính pháp lý dẫn đến rủi ro cao. Bên cạnh đó, đòn bẩy tài chính không nên sử dụng trong lúc thị trường đang tăng giá, hoặc chỉ nên hạn chế ở mức thấp nhất.

Đối với người mua để ở, bà Võ Thị Khánh Trang cũng khuyến cáo nên lựa chọn kỹ lưỡng về vị trí, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý nên được xem xét. Nếu không có nhu cầu sử dụng ngay, có thể trì hoãn để quan sát, thăm dò, định giá, tìm chuyên gia tư vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định.

Bảo Lan