Sức khỏe thị trường cải thiện, động lực từ FDI và nâng cấp chuỗi giá trị
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong nửa cuối năm 2025, bất động sản công nghiệp ghi nhận “sức khỏe” tích cực tại cả hai miền.
Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá thuê trung bình 141 USD/m²/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn duy trì mức giá thuê trung bình 5,1 USD/m²/tháng.
Trong khi đó, thị trường miền Nam tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, giá thuê trung bình 191 USD/m²/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt tỷ lệ lấp đầy 92%, giá thuê trung bình 4,4 USD/m²/tháng.
Các chuyên gia dự báo, sang năm 2026, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phát triển mới. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh tại OneHousing, nhận định khi Chính phủ đặt mục tiêu nâng mức thu nhập bình quân đầu người giai đoạn 2025-2030, bất động sản khu công nghiệp sẽ là “mảnh đất màu mỡ”. Khi Việt Nam thu hút được nguồn vốn FDI quy mô và chất lượng cao, nhiều tập đoàn lớn đầu tư sẽ kéo theo hệ sinh thái doanh nghiệp vệ tinh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng sự phát triển hạ tầng giao thông cùng dòng vốn FDI gia tăng mạnh mẽ đang khiến cuộc đua khu công nghiệp tiếp tục “nóng”. Việc hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và nới lỏng các nút thắt pháp lý sẽ tạo dư địa phê duyệt nguồn cung mới trong 2 năm tới.
Ở góc độ quốc tế, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp tại Savills Việt Nam, đánh giá thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Lợi thế cạnh tranh cốt lõi vẫn được duy trì: chi phí nhân công sản xuất trung bình khoảng 350 USD/tháng, chi phí điện sản xuất khoảng 0,076 USD/kWh – thấp hơn nhiều quốc gia trong khu vực. Tuy nhiên, giai đoạn 2026 trở đi, năng lực sản xuất và tiêu chuẩn toàn cầu sẽ quan trọng không kém chi phí.
Theo Savills Việt Nam, ba trụ cột định hình tiềm năng thị trường gồm: bán dẫn – điện tử, trung tâm dữ liệu và bất động sản công nghiệp xanh.
Ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô 16,5 tỷ USD vào năm 2030, với mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư. Kinh tế số và trung tâm dữ liệu tăng tốc mạnh mẽ nhờ AI và điện toán đám mây, với tổng công suất thiết kế dự kiến đạt 950 MW vào năm 2030. Song song đó, khu công nghiệp sinh thái, tiêu chuẩn ESG và minh bạch pháp lý trở thành yêu cầu bắt buộc để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao từ châu Âu, Bắc Mỹ.
Đáng chú ý, mạng lưới FTA, đặc biệt là EVFTA, tiếp tục tạo lợi thế dài hạn khi kim ngạch thương mại hai chiều sau 5 năm đạt 300 tỷ USD, củng cố niềm tin của doanh nghiệp châu Âu vào môi trường đầu tư tại Việt Nam.
Hạ tầng phía Nam “mở khóa” chu kỳ tăng trưởng mới
Bước sang 2026, bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước bước chuyển mang tính cấu trúc khi hạ tầng không chỉ hỗ trợ mà trở thành yếu tố tái định hình năng lực cạnh tranh.
Tại Vùng Kinh tế phía Nam, hàng loạt dự án quy mô lớn được triển khai, nổi bật là Sân bay Quốc tế Long Thành. Giai đoạn 1 dự kiến vận hành từ năm 2026 với công suất 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho Đồng Nai, Tây Ninh và Thành phố Hồ Chí Minh.
Cùng với đó, Cảng Cái Mép – Thị Vải, hệ thống Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang hình thành mạng lưới kết nối trực tiếp giữa khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu.
Theo Savills Việt Nam, 2026 sẽ là năm bản lề khi hạ tầng chính thức “mở khóa” về quy mô, kết nối và năng lực cạnh tranh của khu vực phía Nam, định vị nơi đây thành trung tâm công nghiệp – logistics cấp khu vực.
Dữ liệu thị trường cho thấy, nửa cuối 2025, khu vực phía Nam có khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy bình quân 90%. Giá thuê trung bình đạt khoảng 193 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m² của năm 2024.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt nguồn cung khoảng 11,6 triệu m², tỷ lệ lấp đầy 92%. Theo CBRE Việt Nam, riêng năm 2025, diện tích hấp thụ kho xây sẵn đạt hơn 466.000 m² – mức cao nhất trong 5 năm, chủ yếu đến từ thương mại điện tử, logistics và làn sóng gia nhập của các chuỗi F&B, lifestyle từ Trung Quốc.
Giai đoạn 2026-2028, nguồn cung kho xưởng xây sẵn dự kiến tăng thêm hơn 1 triệu m², tập trung tại Thành phố Hồ Chí Minh (khu vực Bình Dương cũ) và Đồng Nai, nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trữ và vận hành của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Bên cạnh hạ tầng, hành lang pháp lý mới như Luật Công nghiệp Công nghệ số (thông qua tháng 6/2025) đang mở rộng cơ hội thu hút đầu tư vào ngành kỹ thuật cao và trung tâm dữ liệu, thay vì chỉ dừng ở sản xuất truyền thống.
Trong bối cảnh đó, năm 2026 không chỉ là cột mốc về tiến độ hạ tầng, mà còn đánh dấu khởi đầu cho một chu kỳ phát triển dài hạn, nơi bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng – từng bước tái định vị là điểm đến chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Thiên Trường
