Thị trường Bất động sản Công nghiệp miền Bắc tăng trưởng mạnh

Mặc dù nguồn cung mới gia nhập thị trường với tốc độ chưa từng có, dưới tác động của việc điều chỉnh địa giới hành chính và đẩy nhanh cấp phép dự án, khả năng hấp thụ vẫn giữ ở mức ổn định và giá thuê tiếp tục xu hướng tăng nhẹ.

“Chúng tôi đang ghi nhận xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn từ phía các doanh nghiệp thuê,” ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết. “Bên cạnh yếu tố giá, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Những tỉnh sở hữu quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện sẽ có nhiều lợi thế khi các nhà sản xuất không chỉ lên kế hoạch gia nhập thị trường, mà còn hướng tới mở rộng hoạt động trong 5–10 năm tới. Khi thị trường công nghiệp miền Bắc bước sang một giai đoạn phát triển mới, sự đồng bộ về chính sách và mức độ sẵn sàng của hạ tầng đang trở nên quan trọng không kém so với yếu tố quỹ đất, góp phần hình thành một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả, đủ sức thu hút thế hệ doanh nghiệp sản xuất, điện tử và logistics tiếp theo.”

Thị trường đất công nghiệp: Tăng trưởng đột phá

Tính đến hết Q4 2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp (KCN) tại thị trường miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha. Thị trường trong quý cuối năm tiếp tục duy trì đà tăng trưởng sôi động với sự bổ sung của khoảng 640 ha đất công nghiệp mới, đến từ ba dự án chiến lược: KCN Phúc Sơn (125 ha), KCN Quế Võ 2 – Giai đoạn 2 (277,64 ha) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình (237 ha). Việc các dự án hạ tầng KCN liên tục được triển khai không chỉ củng cố vị thế dẫn đầu của các thủ phủ công nghiệp hiện hữu như Bắc Ninh với 5.452 ha và Hải Phòng với 5.796 ha mà còn cho thấy sự mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình và Phú Thọ.

So với quy mô 16.800 ha ghi nhận vào Q4 2024, tổng nguồn cung toàn vùng đã đạt mức tăng trưởng đột phá khoảng 42,8% YoY. Sự gia tăng mạnh mẽ này một phần lớn đến từ việc định nghĩa lại ranh giới hành chính và sáp nhập thêm các tỉnh mới vào vùng nghiên cứu từ quý trước, kết hợp với tốc độ cấp phép dự án mới được đẩy nhanh trong năm 2025. 

Thị trường Đất khu công nghiệp miền Bắc trong Q4 2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74%. Chỉ số này ghi nhận mức giảm nhẹ so với mức 67% của quý trước và giảm khoảng 2,26 điểm phần trăm so với mức 68% của cùng kỳ Q4 2024. Sự sụt giảm về tỷ lệ lấp đầy không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà chủ yếu do áp lực từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường lớn khiến tốc độ hấp thụ thực tế chưa thể theo kịp tốc độ mở rộng của quỹ đất hiện hữu.

Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu trong quý vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, tiêu biểu là các dự án đầu tư quy mô lớn vào thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh. Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ vững sức hút với tỷ lệ lấp đầy đạt 74,1%. Các khu vực mới gia nhập sau sáp nhập như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%) hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo ra dư địa lớn để thu hút các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí tối ưu.

Mức giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp (KCN) toàn vùng miền Bắc trong Q4 2025 ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ, chạm mốc 135 USD/m2/thời hạn thuê. So với mức 133 USD được ghi nhận vào quý trước, giá thuê đã tăng khoảng 1,5% QoQ. Khi so sánh với cùng kỳ năm trước, thị trường duy trì đà tăng trưởng bền vững ở mức 3,8% YoY so với mốc 130 USD của Q4 2024.

Trong giai đoạn 2026 - 2029, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 5,050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang trong kế hoạch triển khai. Sự mở rộng này không chỉ tập trung vào các thủ phủ công nghiệp truyền thống mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh, giúp củng cố vị thế của miền Bắc như một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của cả nước.

Động lực tăng trưởng chính được củng cố bởi việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng đoạn cao tốc Bắc - Nam, giúp tối ưu hóa mạng lưới logistics và kết nối liên vùng. Bên cạnh đó, chính sách đồng bộ hóa hành chính sau sáp nhập tỉnh sẽ tháo gỡ rào cản pháp lý, tạo môi trường đầu tư thông thoáng để thu hút các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ cao và linh kiện điện tử.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn: Tỷ lệ hấp thụ ấn tượng

Tính đến hết Q4 2025, tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại thị trường miền Bắc đạt 5.286.087 m2 diện tích sàn cho thuê. So với quy mô của cùng kỳ năm 2024, thị trường đã ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 22,42% YoY. Ngay cả khi so sánh với mức của quý trước, nguồn cung hiện hữu vẫn duy trì đà tăng trưởng ở mức 3,66% QoQ, trong đó Hải Phòng tiếp tục dẫn dắt thị phần chiếm gần 45% toàn vùng, theo sau là Bắc Ninh với 23%.

Điểm nhấn chiến lược trong Q4 2025 là làn sóng khởi công đồng loạt tại các địa bàn trọng yếu, tạo đà bứt phá cho nguồn cung tương lai. Cụ thể, tỉnh Ninh Bình dẫn đầu quy mô triển khai mới với tổng diện tích đạt 92.728 m2, theo sau là tỉnh Bắc Ninh với 84.000 m2 và thành phố Hải Phòng ghi nhận thêm 35.000 m2 diện tích nhà xưởng cho thuê.

Trong Q4 2025, thị trường nhà xưởng xây sẵn (RBF) miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt mức ấn tượng  khoảng 189.747 m2, tăng mạnh gần 47,6% so với mức 128.600 m2 của cùng kỳ Q4 2024. Nhờ lực cầu mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt mức 86%, ghi nhận sự bứt phá đáng kể so với mức 79% của cùng kỳ năm ngoái và giảm nhẹ 1 điểm phần trăm so với mức 87% của quý trước. Kết quả này khẳng định sức hấp thụ của thị trường vẫn duy trì ở thế chủ động bất chấp lượng nguồn cung hiện hữu liên tục gia nhập, minh chứng cho vị thế điểm đến ưu tiên của miền Bắc trong chuỗi sản xuất toàn cầu.

Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu vẫn tập trung vào các lĩnh vực mũi nhọn như sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghệ cao và cơ khí chính xác. Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất , trong khi các khu vực lân cận như Hưng Yên (95%), Ninh Bình (90%) và Hải Phòng (87%) tiếp tục ghi nhận sức hút ổn định. Việc duy trì tỷ lệ lấp đầy cao tại các thủ phủ công nghiệp này cho thấy sự dịch chuyển hiệu quả của các nhà đầu tư từ trung tâm sang các vùng vệ tinh, tạo nên một vành đai sản xuất RBF năng động và kết nối liền mạch trên toàn khu vực.

Mức giá thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại thị trường miền Bắc trong Q4 2025 tiếp tục giữ vững ở mức 5,0 USD/m2/tháng, không thay đổi so với quý trước. Khi so sánh với cùng kỳ năm 2024 (4,9 USD), giá thuê ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ khoảng 2,04% YoY.

Giai đoạn 2026 - 2029 sẽ chứng kiến sự bổ sung liên tục của nguồn cung mới gần 1 triệu m2 sàn cho thuê, đặc biệt vào năm 2026 với hơn 643,000 m2. Việc phân bổ nguồn cung tương lai trải dài đến năm 2029 giúp thị trường duy trì sự cân bằng, đáp ứng kịp thời nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực điện tử và công nghệ cao tại các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh và Phú Thọ.

Sự tăng trưởng này được cộng hưởng mạnh mẽ từ lộ trình hoàn thiện hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng cao tốc Bắc - Nam, giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng logistics toàn vùng. Xu hướng dịch chuyển sang sản xuất xanh (ESG) và công nghệ cao sẽ là động lực chính thúc đẩy nguồn cầu, trong khi việc đồng bộ hóa thủ tục hành chính sau sáp nhập tỉnh giúp tháo gỡ rào cản đầu tư. Với quỹ đất dự phòng lớn và tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao, miền Bắc đang củng cố vị thế là trung tâm sản xuất linh kiện điện tử và bán dẫn hàng đầu khu vực, thu hút các dòng vốn FDI chất lượng cao trong dài hạn.

Thị trường nhà kho xây sẵn: Tỷ lệ lấp đầy tăng

Tính đến hết Q4 2025, tổng nguồn cung tích lũy nhà kho xây sẵn (RBW) tại thị trường miền Bắc đạt khoảng 3.575.000 m2 diện tích sàn cho thuê. Cơ cấu thị trường cho thấy sự phân bổ tập trung rõ rệt tại các "nút thắt" logistics, dẫn đầu là Bắc Ninh chiếm 43,76% thị phần toàn vùng. Các vị trí chiến lược tiếp theo bao gồm Hải Phòng với 23,67%, Hưng Yên với 19,39% và Hà Nội ở mức khoảng 6,60%. Những khu vực vệ tinh như Quảng Ninh và Ninh Bình hiện đóng góp tỷ trọng lần lượt là 3,73% và 2,85% vào tổng nguồn cung hiện hữu, khẳng định vai trò của hành lang kinh tế ven biển trong việc đáp ứng nhu cầu lưu kho vận hành.

Điểm nhấn cung mới trong Q4 2025 tập trung mạnh mẽ tại khu vực Hải Phòng với sự khởi công của các dự án chất lượng cao, tiêu biểu là CORE5 Vietnam (Giai đoạn 2) bổ sung khoảng 34.000 m2 và dự án KCN Vietnam An Phát đóng góp thêm khoảng 31.000 m2. Việc các nhà phát triển lớn liên tục đẩy mạnh nguồn cung nhà kho hiện đại tại các cửa ngõ cảng biển không chỉ đón đầu làn sóng xuất nhập khẩu mà còn phục vụ tiêu chuẩn lưu kho của các doanh nghiệp công nghệ cao và thương mại điện tử đa quốc gia.

Trong Q4 2025, thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt 57.770 m2. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đã có bước nhảy vọt lên mức 83,03%. So với mức 77% của quý trước, tỷ lệ lấp đầy đã tăng thêm 6,03 điểm phần trăm và ghi nhận mức tăng trưởng mạnh tới 18,03 điểm phần trăm khi đặt cạnh mức 65% của cùng kỳ năm 2024. Sự gia tăng mạnh mẽ này phản ánh nhu cầu tích trữ hàng hóa và tối ưu hóa chuỗi cung ứng cuối năm đang ở mức  cao.

Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu tập trung tại các khu vực cửa ngõ và trung tâm tiêu thụ lớn, nơi khả năng kết nối hạ tầng đóng vai trò quyết định. Hà Nội hiện ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tiệm cận mức tuyệt đối với 98,94%, trong khi Hải Phòng tiếp tục duy trì hiệu suất vận hành cao ở mức 94,64% nhờ ưu thế kết nối trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu. Ngược lại, Bắc Ninh – địa phương nắm giữ quy mô nhà kho lớn nhất vùng với hơn 1,56 triệu m2 – hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức 69,90%. Mặc dù tỷ lệ này thấp hơn trung bình vùng, nhưng với quỹ đất dồi dào, Bắc Ninh vẫn là lựa chọn hàng đầu cho các doanh nghiệp logistics quy mô lớn đang tìm kiếm không gian lưu trữ tập trung để phục vụ cho các khu công nghiệp công nghệ cao lân cận.

Giá chào thuê trung bình RBW trong Q4 2025 duy trì ở mức 4,9 USD/m2/tháng, đi ngang so với quý trước. Tuy nhiên, so với mức 4,6 USD/m2/tháng của cùng kỳ năm 2024, giá thuê đã ghi nhận mức tăng trưởng 6,5% YoY.

Giai đoạn 2026 - 2029, miền Bắc dự kiến đón nhận 656.000 m2 nhà kho xây sẵn (RBW). Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng sẽ là những địa phương dẫn dắt nguồn cung đất mới, trong khi Bắc Ninh tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm kho vận tương lai với gần 400.000 m2 diện tích sàn.

Sức bật thị trường kỳ vọng vào bước đột phá từ mô hình Khu thương mại tự do (FTZ) gắn liền với quy hoạch hệ thống cảng nước sâu hiện đại và sân bay Gia Bình. Sự kết hợp giữa hạ tầng giao thông vượt trội, các chính sách ưu đãi từ FTZ và xu hướng phát triển xanh (ESG) sẽ là chìa khóa thu hút các chuỗi cung ứng toàn cầu, giúp miền Bắc củng cố vị thế mắt xích chiến lược trong bản đồ logistics thế giới.

Thu Trang