Nguồn cung đất công nghiệp tăng mạnh, giá thuê tiếp tục đi lên
Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Công nghiệp Marketbeat Quý IV/2025 do Cushman & Wakefield công bố ngày 29/1, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đã ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét sau thời gian chịu áp lực từ các chính sách thuế quan và biến động chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhu cầu thuê duy trì ổn định trên cả ba phân khúc gồm đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW), trong khi tỷ lệ lấp đầy tại hai phân khúc RBF và RBW đều duy trì trên 90%.
Nhận định về xu hướng thị trường, bà Chương Quốc Đoan, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Cho thuê Bất động sản Công nghiệp Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, dù các doanh nghiệp vẫn thận trọng trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của nguồn cầu đang dần được củng cố. Đặc biệt, các dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh và đáp ứng tiêu chuẩn ESG đang được ưu tiên, phản ánh xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng và tối ưu hóa chi phí của các nhà sản xuất toàn cầu.
Trong quý IV/2025, thị trường đất khu công nghiệp ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây, với khoảng 2.000 ha từ giai đoạn 1 của hai dự án quy mô lớn tại Đồng Nai là KCN Bàu Cạn – Tân Hiệp và KCN Xuân Quế – Sông Nhạn. Qua đó, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.400 ha, tăng 5,8% so với quý trước và tăng gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.
TP.HCM tiếp tục giữ vai trò trung tâm với 45% thị phần, trong khi Đồng Nai vươn lên chiếm 33% nhờ nguồn cung mới, khẳng định vị thế là cực tăng trưởng công nghiệp quan trọng bên cạnh Tây Ninh với 22%.
Tuy nhiên, việc nguồn cung gia tăng nhanh khiến tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường điều chỉnh về mức 74%. Mức hấp thụ thuần chỉ đạt khoảng 45 ha, phản ánh tâm lý thận trọng của doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất định. Dù vậy, giá thuê đất khu công nghiệp vẫn duy trì xu hướng tăng, đạt trung bình 185 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024.
Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2029 sẽ là thời điểm bứt phá của bất động sản công nghiệp phía Nam khi tổng nguồn cung mới dự kiến đạt gần 3.800 ha, trong đó TP.HCM đóng vai trò hạt nhân với khoảng 2.600 ha. Thị trường đang dịch chuyển từ mô hình khu sản xuất đơn thuần sang các siêu đô thị công nghiệp xanh, tích hợp sâu các tiêu chuẩn ESG để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.
Nhà xưởng xây sẵn hút khách thuê sản xuất giá trị cao
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tổng nguồn cung tích lũy toàn vùng trong quý IV/2025 đạt khoảng 6,6 triệu m2 diện tích sàn cho thuê. Dù nguồn cung mới không lớn, thị trường vẫn ghi nhận sức cầu tích cực với diện tích hấp thụ thuần hơn 73.000 m2.
Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, đạt 94% tại Đồng Nai và 92% tại TP.HCM; ngay cả thị trường mới nổi như Tây Ninh cũng đạt khoảng 90%. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia trong lĩnh vực cơ khí chính xác, thiết bị nội thất và vật liệu xây dựng, cho thấy xu hướng ưu tiên các nhà xưởng hiện đại, sẵn sàng vận hành nhằm rút ngắn thời gian gia nhập thị trường.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trong quý IV/2025 đạt trung bình 4,9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Cushman & Wakefield dự báo, trong giai đoạn 2026–2029, thị trường sẽ đón thêm khoảng 944.000 m2 nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại TP.HCM, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn từ các ngành công nghệ cao và bán dẫn.
Nhà kho xây sẵn ổn định, logistics chặng cuối chịu áp lực
Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn, tổng nguồn cung toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m2 trong quý IV/2025, tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước nhưng không ghi nhận dự án mới gia nhập trong quý. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 90,7%, tăng mạnh so với mức 77% của cùng kỳ 2024, chủ yếu nhờ nhu cầu từ thương mại điện tử và ngành hàng tiêu dùng nhanh.
TP.HCM tiếp tục là trung tâm logistics với tỷ lệ lấp đầy lên tới 98%, tạo áp lực dịch chuyển nhu cầu sang các địa phương vệ tinh như Đồng Nai và Tây Ninh. Giá thuê nhà kho xây sẵn duy trì ổn định ở mức 4,6 USD/m2/tháng, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước.
Trong trung hạn, thị trường nhà kho xây sẵn được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng khi khoảng 622.000 m2 nguồn cung mới gia nhập giai đoạn 2026–2029, tập trung vào các kho bãi hiện đại, tích hợp tự động hóa và tiêu chuẩn xanh để đáp ứng nhu cầu logistics chặng cuối.
Cushman & Wakefield đánh giá, với “động lực kép” từ hạ tầng giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành, cùng xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản công nghiệp miền Nam đang đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững mới, củng cố vai trò trung tâm sản xuất và logistics của Việt Nam trong khu vực.
Khánh Yên
