Thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu kho vận thế hệ mới
Sự bùng nổ của thương mại điện tử tiếp tục tạo lực đẩy mạnh cho phân khúc kho vận và logistics. Theo Savills, quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 26–28 tỷ USD trong năm 2025. Chỉ trong 9 tháng đầu năm, bốn nền tảng lớn gồm Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki ghi nhận tổng giá trị giao dịch 11,62 tỷ USD, tăng 34,4% so với cùng kỳ.
Cùng với đó, hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường trong nửa đầu năm 2025, khiến cạnh tranh giữa các nền tảng ngày càng khốc liệt. Trọng tâm phát triển vì vậy đang dịch chuyển từ mở rộng thị phần sang tối ưu hiệu quả vận hành, trong đó kho vận, xử lý đơn hàng và giao nhận nhanh đóng vai trò then chốt.
Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống logistics đa tầng. Các khu công nghiệp nằm gần TP HCM, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ rệt khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.
Bán dẫn chuyển dịch sang chuỗi giá trị cao hơn
Ngành bán dẫn đang mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu. Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt cuối năm 2024 đặt mục tiêu đưa Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp – kiểm định tiến tới đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và một số khâu sản xuất chọn lọc.
Trong giai đoạn 2023–2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao, trong đó riêng mảng lắp ráp và kiểm định đạt khoảng 3 tỷ USD. Song song, Chính phủ cam kết 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024–2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Dự kiến năm 2026, nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam sẽ đi vào vận hành, đánh dấu bước ngoặt quan trọng.
Sự mở rộng này tạo ra nhu cầu hoàn toàn mới đối với bất động sản công nghiệp, từ quỹ đất lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy đến không gian nghiên cứu – phát triển. Thay vì khu công nghiệp truyền thống, các cụm công nghiệp chuyên biệt theo ngành đang dần hình thành.
Xe điện và chuỗi cung ứng tạo lực cầu mới
Cùng với bán dẫn, ngành xe điện nổi lên như một động lực quan trọng khác. Năm 2025, quy mô thị trường xe điện Việt Nam ước đạt 3,2 tỷ USD, được hỗ trợ bởi chính sách khuyến khích, nhu cầu nội địa và sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, xe điện chạy pin chiếm tới 42% tổng doanh số xe mới, mức thuộc nhóm cao nhất thế giới. Xu hướng này kéo theo nhu cầu lớn đối với chuỗi cung ứng trong nước, đặc biệt ở các mảng linh kiện, pin và điện tử.
Ngành xe điện không chỉ tạo nhu cầu cho nhà máy lắp ráp mà còn thúc đẩy phát triển các khu công nghiệp tích hợp chuỗi giá trị, từ sản xuất linh kiện đến logistics và dịch vụ kỹ thuật. Những khu công nghiệp gần trung tâm sản xuất, cảng biển và hành lang công nghiệp lớn đang nổi lên như điểm đến ưu tiên.
Trung tâm dữ liệu gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số
Bên cạnh các ngành sản xuất, hạ tầng số đang mở ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp. Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills cho thấy Việt Nam đang tăng tốc phát triển trung tâm dữ liệu để đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và dịch vụ số.
Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất khoảng 524,7 MW. Dự báo đến năm 2030, con số này có thể tiến gần 950 MW. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp nâng cao đáng kể năng lực kết nối quốc tế.
Trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu rất cao về nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt và khả năng mở rộng dài hạn. Do đó, phân khúc này chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.
Chuyển từ “rộng” sang “sâu”
Từ các phân tích trên, Savills nhận định bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục phân hóa mạnh theo ngành và theo năng lực của từng khu công nghiệp. Những dự án có hạ tầng sẵn sàng, khả năng vận hành cao và đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế vượt trội trong thu hút khách thuê.
Trong bối cảnh các dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thiện từ năm 2026, cùng sự phát triển của bán dẫn, xe điện, trung tâm dữ liệu và yêu cầu phát triển bền vững, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới – nơi quy mô không còn là yếu tố duy nhất, mà chất lượng và chiều sâu quyết định sức cạnh tranh dài hạn.
Hoàng Phương (t/h)
