Sau nhiều năm hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang bước sang một giai đoạn mới. Động lực tăng trưởng vẫn đến từ dòng vốn FDI, song yêu cầu của nhà đầu tư ngày càng cao về quỹ đất, hạ tầng, chất lượng dịch vụ và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Theo báo cáo phân tích mới công bố của Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS), Việt Nam tiếp tục duy trì vị thế là điểm đến hấp dẫn của các tập đoàn quốc tế. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước, còn vốn giải ngân vượt 13 tỷ USD, tăng 11%.
Điểm đáng chú ý là dòng vốn tiếp tục tập trung vào lĩnh vực chế biến, chế tạo khi ngành này chiếm gần 63% tổng vốn đăng ký mới. Đây cũng là nhóm ngành có nhu cầu lớn về quỹ đất công nghiệp và hệ thống logistics đồng bộ.
Bên cạnh sự cải thiện của dòng vốn quốc tế, ACBS cho rằng Việt Nam vẫn sở hữu nhiều lợi thế cạnh tranh như môi trường chính trị ổn định, chi phí sản xuất hợp lý, mạng lưới 17 hiệp định thương mại tự do và vị trí thuận lợi trong chuỗi cung ứng khu vực.
Một động lực mới khác đến từ Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Nghị quyết đặt mục tiêu thu hút 200-300 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong giai đoạn 2026-2030, đồng thời chuyển trọng tâm sang các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, năng lượng xanh, logistics và khu công nghiệp sinh thái.
Theo ACBS, định hướng này sẽ tạo lợi thế cho các doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn quỹ đất lớn, hạ tầng hoàn chỉnh và có khả năng đáp ứng yêu cầu của các nhà đầu tư công nghệ cao.
Cuộc chơi không còn dành cho tất cả
Dù triển vọng chung được đánh giá tích cực, ACBS cho rằng, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp khu công nghiệp trong năm 2026 sẽ không tăng trưởng đồng đều.
Giá thuê đất công nghiệp hiện đã chuyển sang giai đoạn tăng ổn định hơn, khoảng 3-4% mỗi năm, thay vì mức tăng mạnh như giai đoạn 2021-2023. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao, khoảng 85% tại miền Bắc và 90% tại miền Nam, cho thấy nhu cầu thuê đất vẫn khá ổn định.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp sẽ chịu tác động từ việc diện tích cho thuê mới trong năm 2025 giảm do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước những biến động thương mại quốc tế. Ngoài ra, quy định mới về ghi nhận doanh thu cho thuê đất khiến doanh thu không còn được hạch toán một lần mà phân bổ trong suốt thời gian thuê, ảnh hưởng đến lợi nhuận ngắn hạn.
Trong nhóm doanh nghiệp được theo dõi, ACBS đánh giá các doanh nghiệp có nguồn gốc từ ngành cao su sẽ có lợi thế nổi bật. Nguyên nhân là ngoài hoạt động kinh doanh truyền thống, các doanh nghiệp này còn hưởng lợi từ khoản đền bù khi chuyển đổi đất cao su sang phát triển khu công nghiệp và hạ tầng giao thông.
Đáng chú ý, Phước Hòa (PHR) được dự báo có thể ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế hơn 280% trong năm 2026 nhờ hưởng lợi đồng thời từ giá cao su và nguồn thu chuyển đổi đất.
Trong khi đó, các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp truyền thống như IDC, SIP, BCM, NTC hay SZC vẫn duy trì triển vọng tích cực nhưng tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ khiêm tốn hơn.
Cổ phiếu khu công nghiệp vẫn còn dư địa
Dù lợi nhuận từng doanh nghiệp có sự khác biệt, ACBS vẫn giữ quan điểm lạc quan đối với toàn ngành trong trung và dài hạn.
Theo dự báo, doanh thu của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp năm 2026 có thể đạt khoảng 72.400 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt gần 22.000 tỷ đồng, tương ứng mức tăng khoảng 56%.
Bên cạnh triển vọng tăng trưởng, mặt bằng định giá của nhiều cổ phiếu khu công nghiệp hiện vẫn thấp hơn mức trung bình lịch sử, tạo dư địa cho những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn, năng lực tài chính tốt và nguồn thu ổn định.
Trong nhóm được ACBS khuyến nghị, PHR tiếp tục là lựa chọn ưu tiên với giá mục tiêu 80.900 đồng/cổ phiếu. Bên cạnh đó, IDC, SIP, BCM và KBC cũng được đánh giá có nhiều cơ hội khi còn quỹ đất lớn và khả năng đón đầu làn sóng FDI mới.
Theo ACBS, SIP là cổ phiếu có dư địa tăng giá lớn nhất trong nhóm nghiên cứu với mức tăng kỳ vọng hơn 44%, tiếp theo là BCM, IDC, PHR và KBC.
Dù vậy, báo cáo cũng lưu ý một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến triển vọng ngắn hạn của ngành, như những biến động địa chính trị, chính sách thương mại của Hoa Kỳ hay xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu. Những yếu tố này có thể khiến một số nhà đầu tư kéo dài thời gian đưa ra quyết định thuê đất.
Trong bối cảnh đó, bất động sản khu công nghiệp vẫn được đánh giá là một trong những nhóm ngành hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất và dòng vốn FDI. Tuy nhiên, lợi thế sẽ ngày càng tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng khai thác, pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối đồng bộ và khả năng phát triển các khu công nghiệp xanh, thông minh đáp ứng yêu cầu của thế hệ nhà đầu tư mới.
Minh Thành (t/h)
