Theo báo cáo của DKRA Consulting - Thương hiệu mảng dịch vụ Nghiên cứu & Tư vấn phát triển của DKRA Group, năm 2025, thị trường BĐS tại TP. HCM và vùng phụ cận ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và sức cầu thị trường ở một số phân khúc chủ đạo. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường đã góp phần duy trì việc tang trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.
Các phân khúc BĐS đều chuyển biến tích cực
Cụ thể, ở phân khúc đất nền trong năm 2025 ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 2% so với năm 2024 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2022 trở về trước, các dự án đã mở bán trước đó chiếm 87% trên tổng nguồn cung. Sức cầu chung của thị trường được cải thiện với lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm trước. Tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.
Đặc biệt, Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung mới khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ đạt lần lượt là 38% và 53%. So với cùng kỳ năm 2024, mặt bằng giá sơ cấp đạt mức tăng trung bình 6% và mặt bằng giá thứ cấp đạt mức tăng phổ biến 12% - 15%.
Ở phân khúc căn hộ ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tang 73% so với năm 2024. TP. HCM duy trì vị trí dẫn đầu, chiếm 87% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Nguồn cung mới đạt hơn 29,000 căn hộ, gấp 2.5 lần cùng kỳ, trong đó Bình Dương (cũ) chiếm đến 53% tổng nguồn cung mới đưa ra thị trường trong năm. Giá bán sơ cấp tại TP. HCM dẫn đầu về tốc độ tăng giá toàn thị trường, dao động từ 4 - 16% tùy theo từng địa phương. Mặt bằng giá bán thứ cấp tăng bình quân 10 - 18% so với năm trước.
Với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung và sức cầu đạt mức tăng trưởng cao nhất từ giai đoạn 2020 đến nay. Tuy nhiên, đà tăng này chỉ mang tính cục bộ và chưa phản ánh sức bật của toàn thị trường. Theo đó, lượng tiêu thụ đạt khoảng 51% tổng nguồn cung sơ cấp, tăng gấp 6.5 lần so với năm 2024, nhưng giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới ở Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch. TP. HCM và Tây Ninh tiếp tục dẫn dắt thị trường, khi chiếm đến 86% nguồn cung và 94% lượng tiêu thụ sơ cấp; sự tham gia của các chủ đầu tư lớn đã tạo cú hích đáng kể cho tăng trưởng năm 2025.
Mặt bằng giá thứ cấp duy trì xu hướng tăng phổ biến từ 12 - 19% so với đầu năm. Biên độ tăng giá đạt mức tăng tích cực ở nhóm các dự án đã hoàn thiện hạ tầng pháp lý, giao thương, kết nối vùng thuận lợi và đa dạng tiện ích nội/ngoại khu phục vụ cho cư dân.
Một loại hình ghi nhận có sự cải thiện là phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Cụ thể: phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, sức cầu thị trường có sự cải thiện so với cùng kỳ khi tăng khoảng 1.3 lần, nhưng giao dịch chỉ tập trung ở những dự án có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng trung bình 8% so với cùng kỳ.
Nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn như: Hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh,… tiếp tục được duy trì nhằm gia tăng thanh khoản. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 15% so với cùng kỳ, nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn trước năm 2022. Sức cầu chung có sự cải thiện với mức tăng khoảng 1.9 lần so với năm 2024, tuy nhiên chỉ tập trung ở các dự án mở bán mới trong năm, các dự án cũ giao dịch còn hạn chế. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Để gia tăng thanh khoản, các chính sách như cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất,… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi.
Với phân khúc condotel có nguồn cung sơ cấp giảm 8% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ. Sức cầu thị trường vẫn duy trì ở mức thấp và chỉ tập trung cục bộ ở các dự án mới mở bán trong năm. Đối với các dự án cũ, ghi nhận tình trạng bán hàng chậm, thậm chí đóng giỏ hàng và không phát sinh giao dịch. Khu vực miền Trung tiếp tục là điểm sáng của thị trường khi chiếm 50% tổng nguồn cung sơ cấp, khu vực miền Nam dẫn dắt thanh khoản khi chiếm hơn 61% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp cả nước. Mặt bằng giá sơ cấp tăng bình quân 12% so với cùng kỳ và duy trì ở mức cao.
Theo Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group nhận định: Các chính sách nghiêng về hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được các doanh nghiệp áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường.
Cũng trong năm 2025, trước những khó khăn của thị trường, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành, sửa đổi nhiều luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Các tổ chức tín dụng, đồng thời ban hành nhiều nghị quyết tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy triển khai dự án và tăng nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội.
Nhiều cơ chế, chính sách đặc thù đã và đang phát huy hiệu quả, như Nghị quyết 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội; Nghị quyết 170/2024/QH15 tháo gỡ vướng mắc các dự án tại TP. HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa; Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất; cùng Nghị quyết 254/2025/QH15 tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Mới đây, Chính phủ cũng ban hành Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP nhằm xử lý vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần tăng tính minh bạch và kỷ cương thị trường. Nhờ các giải pháp đồng bộ, nguồn cung BĐS đã có chuyển biến tích cực.
Nguồn cung gia tăng nhờ vào sự bùng nổ của các dự án có quy mô lớn
Theo dự báo từ DKRA Consulting, trong năm 2026, nguồn cung mới phân khúc đất nền phục hồi tích cực nhờ vào sự bùng nổ của các dự án khu đô thị có quy mô lớn, dao động trong khoảng từ 3,500 - 4,000 nền. Nhờ lợi thế quỹ đất lớn, dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối vùng thuận lợi, Long An (cũ), Bình Dương (cũ),… tiếp tục đóng vai trò chủ lực nguồn cung của thị trường. Sức cầu trong năm 2026 được dự báo tiếp tục đà phục hồi, song vẫn mang tính chọn lọc, tập trung chủ yếu ở một số địa phương và nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý cũng như giao thương kết nối vùng thuận lợi.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ so với năm 2025, ước tính khoảng 30,000 - 35,000 căn hộ được mở bán trên toàn thị trường. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại khu Đông TP. HCM, Bình Dương (cũ), trong khi tại Tây Ninh (Long An cũ) tăng tốc với nhiều dự án truyền thông mở bán ra thị trường. Sức cầu thị trường có thể tiếp tục duy trì đà hồi phục nhưng sẽ khó có đột biến trong nửa đầu năm 2026. Thanh khoản được kỳ vọng cải thiện nhờ vào vĩ mô kinh tế ổn định, nhiều dự án dần được gỡ vướng, hoàn thiện pháp lý, động thái thí điểm bỏ room tín dụng từ các ngân hàng,…
Với phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo thị trường sơ cấp duy trì xu hướng phục hồi tích cực về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ. Tuy nhiên, nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu ở các dự án có quy mô lớn và dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Trong khi đó, sức cầu chung của thị trường vẫn ở mức cao và duy trì xu hướng tăng tích cực. Tuy nhiên, các giao dịch vẫn mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án lớn hoặc được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính lớn. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào và sự phát triển của hạ tầng. Các chính sách bán hàng quen thuộc được dự báo sẽ duy trì nhằm tăng thanh khoản.
Loại hình BĐS nghỉ dưỡng, dự báo nguồn cung condotel tương đương so với năm 2025, dao động khoảng 2,500 - 3,000 căn được đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại TP. HCM, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ so với năm 2025 với khoảng 1,200 - 1,500 căn, tập trung chủ yếu ở Phú Thọ, Ninh Thuận và Khánh Hòa. Sức cầu thị trường được dự báo có thể cải thiện so với năm 2025 nhưng khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn.
Nhận định về thị trường cũng như triển vọng và cơ hội cho năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, Đảng và Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, qua đó thúc đẩy mạnh mẽ các động lực chủ chốt liên quan trực tiếp đến bất động sản như công nghiệp, dịch vụ và xây dựng hạ tầng.
Bên cạnh đó, số lượng dự án BĐS hoàn thành gia tăng giúp nguồn cung dồi dào hơn, tạo nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư và người tiêu dùng. Nhà ở xã hội phát triển mạnh không chỉ mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp mà còn nâng cao chất lượng nguồn cung.
“Tăng trưởng kinh tế mang tính đa dạng giúp nhà đầu tư có nhiều kênh tham gia như BĐS công nghiệp, du lịch, thương mại, văn phòng và nhà ở. Cùng với đó, dòng vốn tiếp tục được bơm vào nền kinh tế nhờ chính sách tiền tệ linh hoạt, lãi suất ổn định, tạo điều kiện thuận lợi cho đầu tư và mua sắm bất động sản. Nhiều mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển, góp phần nâng cao chất lượng đô thị và giảm áp lực ùn tắc. Đồng thời, việc quản lý thị trường bằng công nghệ số và minh bạch dữ liệu sẽ tạo môi trường công bằng hơn, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư và người tiêu dùng”, ông Đính cho biết thêm.
Thuận Yến
