BĐS phát triển nóng: Liệu “bong bóng” có quay trở lại?

THCL Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ: “Thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển tốt và có sức nóng. Trong những giai đoạn tiếp theo, sức nóng này sẽ vẫn được duy trì”.

Thị trường BĐS thời gian tới vẫn tiếp tục có sự phát triển thuận lợi

Tuy nhiên cũng theo ông Thành, thị trường vẫn còn tiềm ẩn những rủi ro.

Xin ông cho biết, cơ sở nào để đưa ra nhận định thị trường BĐS tiếp tục phát triển nóng? Liệu sức nóng này có giống như thời kỳ bong bóng BĐS trước đây?

Sự phát triển nóng của thị trường BĐS Việt Nam có thể nhìn nhận ở 5 yêu tố.

Thứ nhất, thống kê tổng mức đầu tư BĐS tính đến quý I/2016 chiếm tới 20% tổng mức đầu tư cho toàn xã hội (trước đây, chỉ chiếm dưới 10%). Con số đó nói lên vị trí nào của BĐS ở trong nền kinh tế và có “nóng” hay không thì chúng ta cũng đã cảm nhận được.

Mối quan hệ giữa BĐS và ngành xây dựng nói chung cũng có sự tăng trưởng tương thích. Tính đến hết quý I/2016, tăng trưởng của hoạt động xây dựng đạt gần 10% (riêng hoạt động xây dựng nhà ở tăng 8,4%), trong khi đó, tăng trưởng kinh tế chỉ 5,7%. Điều này chứng minh rất rõ nét cho sự phát triển nóng của thị trường BĐS.

Về hoạt động kinh doanh BĐS, quý I/2016, đạt 3,43%, so cùng kỳ, cao nhất trong những năm vừa qua.

Thứ hai, thực tế thị trường cho thấy, lượng giao dịch luôn có xu hướng tăng, vì giao dịch BĐS không phải lúc nào cũng là một đường thẳng tiến đều, mà là một đường hình sin, có sự chuyển động lúc lên lúc xuống. Tuy nhiên, chuyển động của thị trường giai đoạn này theo xu hướng tăng. Khảo sát tại HN và TP. HCM thì thấy, bình quân mỗi tháng, thành công của 2 thành phố này đều trên 1.000 giao dịch trở lên. Kết quả đó phản ánh một lực rất nóng, rất mạnh, ở trong quá trình tiếp cận sản phẩm trên thị trường. Mặc dù nguồn cung trên thị trường rất lớn, nhưng so với cuối năm 2015, giá các phân khúc đều tăng từ 1 - 5%.

Thứ ba là “sức nóng” trên truyền thông, theo đó, lĩnh vực BĐS chiếm hầu hết trên các trang báo với tần suất xuất hiện cao nhất, cũng là một trong những thông tin mà thị trường đang chờ đợi nhất.

Thứ tư, những chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở đang trong quá trình chuyển đổi - áp dụng những quy định mới, quá trình thay đổi đó tạo nên sự chuyển đổi mạnh mẽ.

Thứ năm, trong thời gian gần đây, những dự án có quy mô lớn xuất hiện nhiều hơn, chiếm lĩnh thị phần lớn trong thị trường BĐS. Đây là những dự án có tầm quan trọng đặc biệt trong việc phát triển đô thị - sẽ tạo ra dòng chảy không nhỏ về chuyển đổi dân cư, chuyển động đô thị...

Những yếu tố trên cho thấy thị trường BĐS đang phát triển nóng, theo hướng tích cực.

Ông nhận định như thế nào về thị trường BĐS trong giai đoạn tiếp theo?

Theo nghiên cứu của HHBĐS VN, thị trường BĐS thời gian tới vẫn tiếp tục có sự phát triển thuận lợi. Việc thị trường tiếp tục phát triển, được dựa trên 5 yếu tố căn bản.

Một là, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng - yếu tố cơ bản để thị trường BĐS tiếp tục phát triển mạnh trong giai đoạn tới.

Hai là, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài đang đặt ra những thách thức, cũng như cơ hội lớn cho nền kinh tế; đồng thời thúc đẩy sản xuất, kinh doanh và phát triển hoạt động đầu tư BĐS trong nước.

Ba là, tác động của TPP đang là cơ hội cho nhiều DN mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đón bắt TPP để tiếp cận thị trường, mở ra cơ hội cho đầu tư BĐS.

Bốn là, thị trường BĐS trong nước có nhiều tiềm năng. Cùng với đó, Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng, nhiều chính sách mới được đưa ra, sẽ tạo động lực rất mạnh cho phát triển kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng.

Năm là, tác động của quy luật giá trị cạnh tranh sẽ tạo ra một quá trình sàng lọc mới bởi những gương mặt sáng, những người có tiềm năng thực sự, là cuộc cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài... Nó mang tính khách quan và là cơ hội để thị trường phát triển có nét đặc trưng riêng.

Theo ông, sự phát triển nóng của thị trường BĐS hiện nay - có gì khác biệt so với trước đây?

Giai đoạn từ 2010 trở về trước, sức nóng BĐS mang tính tự phát, còn sức nóng trong giai đoạn hiện nay mang nhiều yếu tố tích cực.

Hiện nay, tốc độ đầu tư gia tăng tạo ra nguồn cung lớn trên thị trường; không phải chủ quan, mà nó hướng tới nhu cầu thực, cũng như sở thích, sự hoàn hảo của sản phẩm, góp phần tạo ra cơ hội nâng cao chất lượng cuộc sống.

Đó là sức nóng cạnh tranh và phát triển có tính định hướng theo nhu cầu xã hội, theo các dòng tiền và theo vùng miền. Chính vì sự cạnh tranh cao, buộc các nhà đầu tư càng phải hoàn thiện hơn sản phẩm của mình.

Mặc dù thị trường BĐS đang phát triển nóng, nhưng nó bảo đảm tính ổn định bởi cơ cấu nguồn vốn. Giai đoạn trước đây, 90% là sử dụng vốn ngân hàng, dưới áp lực của lãi suất ngân hàng biến động và bị khống chế bởi thời hạn vay vốn ngắn hạn sử dụng cho đầu tư dài hạn dẫn tới mất cân đối ngay trong sử dụng nguồn vốn. Chi phí đầu tư tăng, buộc phải giải quyết bài toán về hoàn trả nguồn vốn, trong khi thị trường không bảo đảm nguồn thu dẫn đến tình trạng nợ xấu.

Cơ cấu nguồn vốn hiện nay hoàn toàn khác, chỉ sử dụng tối đa 60% nguồn vốn ngân hàng, còn 40% được sử dụng từ nguồn vốn của chính các nhà đầu tư hoặc thu hút nguồn vốn từ khách hàng. Yếu tố này giúp bảo đảm tính bền vững của thị trường.

Trân trọng cảm ơn ông!

Kiều Tuyết (Thực hiện)