Theo hồ sơ dự thảo đang được Bộ Tư pháp thẩm định, quyền sở hữu căn hộ sẽ được xác lập từ thời điểm được Nhà nước công nhận và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định của pháp luật, kể cả khi chưa hết niên hạn nhưng không còn bảo đảm an toàn.
Cơ chế này được xây dựng trên cơ sở coi nhà chung cư là một công trình xây dựng có tuổi thọ nhất định, thay vì là tài sản tồn tại vĩnh viễn như cách nhìn phổ biến hiện nay.
Gắn quyền sở hữu với tuổi thọ công trình
Dự thảo quy định khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Nếu kết quả kiểm định cho thấy công trình vẫn bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền có thể quyết định kéo dài thời gian sử dụng.
Ngược lại, nếu công trình buộc phải phá dỡ, việc xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu sẽ được thực hiện theo nhiều phương án.
Trường hợp cư dân thống nhất cải tạo, xây dựng lại chung cư, các chủ sở hữu tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu của từng căn hộ.
Nếu các chủ sở hữu không tham gia đầu tư xây dựng lại, khu đất sẽ được Nhà nước tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai.
Đối với những khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, người sở hữu căn hộ cũng được bồi thường quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Song song với quyền lợi, dự thảo cũng quy định trách nhiệm của chủ sở hữu trong việc chấp hành quyết định di dời, phá dỡ công trình, giải phóng mặt bằng và thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
Theo Bộ Xây dựng, quy định mới nhằm thay đổi nhận thức về căn hộ chung cư, từ việc coi đây là tài sản sở hữu lâu dài sang cách tiếp cận phù hợp với bản chất của một công trình xây dựng có thời hạn sử dụng và cần được xử lý khi không còn bảo đảm an toàn.
Nhiều ý kiến đề nghị tiếp tục giữ quyền sở hữu lâu dài
Bên cạnh mục tiêu hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đề xuất này cũng làm dấy lên nhiều ý kiến khác nhau từ các tổ chức và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc quy định quyền sở hữu căn hộ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng có thể ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà, đồng thời chưa bảo đảm tính thống nhất với các quy định hiện hành của pháp luật về đất đai và nhà ở.
Theo kiến nghị của HoREA, quyền sở hữu căn hộ nên tiếp tục được gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài như quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024. Hiệp hội cho rằng cơ chế sở hữu có thời hạn chỉ nên áp dụng trong trường hợp các bên có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với các dự án được xây dựng trên quỹ đất có thời hạn sử dụng.
Việc bổ sung quy định sở hữu chung cư có thời hạn hiện mới là nội dung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và đang trong quá trình lấy ý kiến, thẩm định. Do đó, các phương án cụ thể sẽ tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét theo quy trình xây dựng pháp luật.
Minh Thành (t/h)
