Quy định của pháp luật về điều kiện để mở bán sản phẩm tại các dự án BĐS

Thời gian qua, dự án mang thương hiệu Bcons Polygon, do Công ty Cổ phần địa ốc Bcons làm chủ đầu tư được giới thiệu rầm rộ ra thị trường với mức giá cực hot. Các sản phẩm của dự án được được giới thiệu, do các đơn vị như: Sao Việt, TeraLand và Bcons PS Land phân phối.

Dự án Căn hộ Bcons Polygon tọa lạc tại đường Bế Văn Đàn, phường An Bình, Thành Phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương – Vị trí trung tâm TP. Dĩ An, Bình Dương, liền kề Thành Phố Thủ Đức.

Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư đã quảng cáo dự án Bcons Polygon một cách hoa mỹ như: “Khu căn hộ Bcons Polygon thiết kế theo phong cách hiện đại đem đến không gian sống an yên, tiện nghi. Với việc toạ lạc ngay khu vực phát triển nên hệ thống hạ tầng tiện ích vô cùn thuận lợi, tất cả cách dịch vụ từ học tập đến mua sắm, chăm sóc sức khoẻ hiện hữu trong bán kính 3km.

Với vị trí đẹp, giá tốt, sản phẩm chất lượng, tiến độ thi công thần tốc cùng nhiều chương trình tài chính hỗ trợ người mua nhà, nhất là mức giá tốt, Bcons Polygon được nhận sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà trong năm 2022 này”.

Trong vai khách hàng có nhu cầu đầu tư vào dự án này, phóng viên được nhân viên L. tự giới thiệu là nhân viên của Công ty Thuận Hùng tư vấn: “Dự án Bcons Polygon là dự án gần như đầy đủ pháp lý mức giá dự kiến là 34tr/m2. Dự án tọa lạc tại ví trí đẹp, với nhiều tiện ích hấp dẫn, nên anh cứ booking lấy số thứ tự trước, để đến ngày mở bán anh sẽ lấy được căn đẹp,...”.

Để tạo niềm tin với khách hàng, nhân viên này còn khẳng định: “Bcons như anh cũng biết đã có nhiều dự án đã hoàn thành và có sổ đến tay người dân nhanh chóng”.

Tuy nhiên, khi được hỏi về các hồ sơ pháp lý của dự án, thì nhân viên này cho biết: “Hiện tại, dự án Bcons Polygon vừa mới có quy hoạch chi tiết 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư”. Bên cạnh đó, nhân viên này còn gửi cho phóng viên nhiều hình ảnh thể hiện khách hàng đã chuyển tiền để booking cho Công ty Thuận Hùng và phiếu thu, phiếu yêu cầu tư vấn mà khách hàng đã ký kết với Bcons. Được biết Công ty Thuận Hùng là sàn f2 của dự án Bcons, theo đó Công ty Thuận Hùng ký kết hợp tác phân phối sản phẩm của Bcons Polygon với Tera Land.

Theo ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, tại khu đất được quảng cáo sẽ thực hiện dự án Bcons Polygon vẫn là bãi đất trống. Tại khu đất này, một vài máy móc phục vụ thi công vẫn nằm “ngổn ngang”, chưa hề có dấu hiệu thi công cơ sở hạ tầng.

Mặc dù, còn ngổn ngang, nhếch nhác, hạ tầng chưa hoàn thiện, thế nhưng chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đã quảng bá rầm rộ và rao bán các sản phẩm tại dự án Bcons Polygon, thu tiền của khách hàng qua “phiếu yêu cầu tư vấn”.

Đây được coi là hình thức “lách luật”, có dấu hiệu huy động vốn trái phép của chủ đầu tư và đơn vị phân phối dự án Bcons Polygon, khi chưa chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Khoản 1, Điều 55: Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Luật Kinh doanh Bất động sản 2014), quy định: "Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó...".

Ngoài ra, để được mở bán chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và nhận được thông báo dự án đó đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng, thì mới được phép bán.

Bên cạnh đó, pháp luật không cho phép ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản với khách hàng. Cụ thể, Điểm a, khoản 2, Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.

Cũng cần phải nhắc lại, thời gian gần đây trên địa bàn tỉnh Bình Dương xuất hiện rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã ngang nhiên "vẽ" dự án ảo để phân lô, bán nền, vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật. Nhiều khách hàng, nhà đầu tư cả tin, xuống tiền đã vô tình "sập bẫy", mất tiền oan, phát sinh những tranh chấp, gây mất an ninh trật tự địa phương.

Theo nhận định của cá chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản: Việc các doanh nghiệp bất động sản dùng các phương thức kể trên để lách luật, huy động vốn đang tạo ra một thị trường bất động sản thiếu minh bạch, đẩy khách hàng, nhà đầu tư đối mặt với những rủi ro; khiến nhiều doanh nghiệp làm ăn chân chính vô tình bị mất đi những khách hàng tiềm năng.

Việc chưa đủ điều kiện mở bán, pháp lý còn mập mờ mà nhận tiền từ khách hàng sẽ mang lại nhiều rủi ro khi khách hàng khi xuống tiền. Do vậy, bên cạnh sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng, thì khách hàng, nhà đầu tư cần phải hết sức tỉnh táo, tìm hiểu kỹ, trước khi tham gia đầu tư tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định.

Để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, tránh những hệ lụy đáng tiếc xảy ra cho khách hàng, nhà đầu tư…, đề nghị UBND tỉnh Bình Dương và các cơ quan chức năng có liên quan kiểm tra, xác minh, xử lý nghiêm hành vi có dấu hiệu vi phạm quy định của pháp luật nêu trên.

Phong Vân - Nguyễn Trung