Theo văn bản, về cách xác định diện tích lô gia, CĐT cho biết: “Theo định nghĩa về ban công và lô gia thì ban công có hai hoặc ba mặt tiếp giáp thiên nhiên, còn lô gia có một mặt tiếp giáp thiên nhiên. Tuy nhiên, cả ban công và lô gia đều có mặt trước tương tự như nhau về cấu tạo và tính năng sử dụng. Vì vậy, khi tính diện tích lô gia, CĐT đã áp dụng nguyên tắc áp dụng pháp luật tương tự để tính diện tích lô gia như cách tính diện tích ban công. Nguyên tắc áp dụng pháp luật tương tự là nguyên tắc áp dụng luật khi có một quan hệ pháp luật dân sự nào đó mà các bên của giao dịch dân sự đó chưa có thỏa thuận, pháp luật không quy định về cách giải quyết, thì trong trường hợp này được áp dụng quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ dân sự tương tự để giải quyết. Như vậy, với quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 “Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn” thì việc CĐT xác định cách tính diện tích của lô gia là: đối với mặt giáp thiên nhiên của lô gia thì tính từ mép ngoài là hoàn toàn thỏa đáng và có căn cứ”.
Về cách xác định diện tích tường ngăn phòng chức năng trong căn hộ với lô gia, CĐT cho biết: “Khoản 2, Điều 101 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định; “Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có)........”.Với quy định này, các tường ngăn như mô tả tại điều luật trên được xác định là diện tích nằm trong diện tích sử dụng riêng của chủ sở hữu căn hộ. Do vậy, diện tích sử dụng căn hộ đã được tính bao gồm cả tường ngăn các phòng trong căn hộ và tường ngăn lô gia.
Nội dung trên của pháp luật đã được các bên trong Hợp đồng mua bán căn hộ hiểu đúng, chính xác và thống nhất trong cách hiểu. Chính vì vậy, các bên đã đưa vào Hợp Đồng khái niệm Diện Tích Sử Dụng Căn Hộ: “Diện tích sử dụng căn hộ là diện tích sử dụng riêng của căn hộ được bán theo kích thước thông thủy, được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, logia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó..” ( điều 1.8 của Hơp Đồng). Việc thống nhất cách hiểu này về diện tích sử dụng căn hộ nhằm thống nhất cách hiểu về một loạt các nội dung như: xác định được đâu là phần diện tích được bán cho người mua và thuộc phần diện tích sử dụng riêng của người mua, bao gồm những diện tích gì, và những phần diện tích này được xác định ra sao.
Ngoài ra, quan điểm của cơ quan quản lý Nhà Nước về vấn đề này cũng đã rất rõ ràng và hoàn toàn đồng nhất với sự thỏa thuận giữa Chủ đầu tư và người mua về cách tính diện tích sử dụng căn hộ. Văn bản số: 108/QLN ngày 06/08/2018 của Cục quản lý Nhà - Bộ xây dựng trả lời cho Chủ đầu tư đã khẳng định “Theo hồ sơ, bản vẽ kèm theo, tường ngăn giữa lô gia với phòng khách nằm trong căn hộ là diện tích sử dụng riêng và được tính vào diện tích sử dụng căn hộ.”
“Chính vì vậy, việc CĐT khi tính diện tích sử dụng căn hộ bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng với Logia là hoàn toàn chính xác và có căn cứ. Nếu có quan điểm cho rằng diện tích sử dụng riêng của người mua không bao gồm tường ngăn các phòng bên trong căn hộ với ban công, logia thì đây là một quan điểm hoàn toàn đi ngược lại với thỏa thuận của các bên đã được thể hiện trong Hợp Đồng và đi ngược lại với quy định của pháp luật”, CĐT cho hay.
Về cách tính diện tích hộp kỹ thuật, CĐT cho rằng: “Tại thời điểm thiết kế Toà nhà (năm 2014), Luật Nhà ở 2005 và và Thông tư 03/2014/TT - BXD của Bộ Xây dựng đang có hiệu lực pháp luật. Theo đó, Bộ Xây dựng đã chỉ rõ: diện tích sàn có hộp kỹ thuật không bao gồm tường xây bao quanh (theo bản vẽ đính kèm Thông tư 03/2014/TT- BXD. Trên cơ sở đó, đơn vi tư vấn thiết kế đã căn cứ đúng theo các quy định mà pháp luật cho phép tại thời điểm đó để thiết kế và tính diện tích hộp kỹ thuật”.
“Khi tiến hành đo đạc diện tích căn hộ (năm 2017), mặc dù Thông tư 03/2014/TT - BXD của Bộ Xây dựng đã hết hiệu lực nhưng Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không quy định rõ cách tính diện tích sàn có hộp kỹ thuật. Do đó, đơn vị đo đạc đã thực hiện theo nguyên tắc hài hòa lợi ích của khách hàng và Chủ đầu tư nên đã tính 2/4 diện tích mặt bằng tường xây bao quanh vào diện tích sàn có hộp kỹ thuật”.
Về ý kiến một số cư dân về chiều cao thông thuỷ căn hộ, CĐT khẳng định công trình được thiết kế, thi công theo đúng hồ sơ thiết kế và quy định của pháp luật. Thiết kế dự án đã được Cục quản lý hoạt động xây dựng - Bộ xây dựng thẩm định trước khi triển khai thi công. Công trình xây dựng hoàn thành đã được Cục giám định - Bộ xây dựng nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng.
Theo văn bản, CĐT cho biết sẽ tiến hành đo bổ sung để xác định nghĩa vụ tài chính giữa các Bên. Đối với diện tích lô gia: Tính từ điểm giữa mặt bằng gờ tường phía ngoài giáp với thiên nhiên (trung bình diện tích theo cách tính của cư dân và của CĐT); Đối với diện tích hộp kỹ thuật: Không tính toàn bộ diện tích 4 mặt bằng tường bao hộp kỹ thuật vào diện tích sử dụng riêng; Đối với tường ngăn phòng chức năng trong căn hộ với lô gia: phần diện tích này là diện tích sử dụng riêng và được tính vào diện tích sử dụng căn hộ (theo Văn bản số: 108/QLN ngày 06/08/2018 của Cục quản lý Nhà - Bộ xây dựng trả lời Chủ đầu tư).
Nếu cư dân đồng ý, CĐT sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích (với các căn hộ có yêu cầu) và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu diện tích đo đạc lại chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn không quá 0,5%so với diện tích ghi trong Hợp đồng Mua bán căn hộ thì nghĩa vụ tài chính giữa các bên theo Hợp đồng không thay đổi. Nếudiện tích đo đạc lại chênh lệch vượt quá 0,5% so với diện tích ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ thì: Trường hợp diện tích giảm: Khách hàng sẽ được nhận số tiền tương ứng theo đơn giá (đơn giá được tính sau các chiết khấu nếu có) trong Hợp đồng nhân với phần diện tích chênh lệch so với diện tích ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ. Trường hợp diện tích tăng: Nghĩa vụ tài chính giữa các bên theo Hợp đồng không thay đổi.
CĐT cho biết sẽ mời đơn vị đo đạc có năng lực, chức năng để tiến hành đo đạc lại diện tích các căn hộ theo yêu cầu của cư dân. CĐT sẽ tiếp nhận thông tin cư dân có nhu cầu đăng ký đo đạc lại diện tích căn hộ kể từ ngày 27/08/2018 đến ngày 15/09/2018 (Giờ hành chính); Tổ chức đo đạc lại diện tích căn hộ và ký xác lập biên bản làm việc kể từ ngày 04/09/2018 đến ngày 15/10/2018; Giải quyết nghĩa vụ tài chính giữa các bên kể từ ngày 01/10/2018 đến ngày 15/11/2018.
Trúc Mai
