Làn sóng trả mặt bằng kinh doanh lan rộng tại TP. HCM
Làn sóng trả mặt bằng không còn là chuyện ngắn hạn, mà đã lan rộng và mang tính hệ thống. Nhiều chủ cửa hàng, đặc biệt là các tiểu thương cho biết doanh thu sụt giảm nghiêm trọng suốt nhiều tháng liền, không đủ chi trả tiền thuê mặt bằng. Trong khi đó khách hàng ngày càng thưa thớt do sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng, xu hướng mua sắm chuyển dịch mạnh mẽ sang nền tảng online. Tuy nhiên, điều nghịch lý là giá thuê mặt bằng không giảm mà mà còn tăng lên 10-20% (tăng theo chu kỳ thời gian, là 2 năm tăng 1 lần).
Không chỉ các cửa hàng nhỏ lẻ, mà cả một số chuỗi thương hiệu lớn cũng đang thu hẹp quy mô kinh doanh để ứng phó với biến động. Trường hợp Starbucks Hàn Thuyên (Chi nhánh tọa lạc tại vị trí “vàng” giữa trung tâm quận 1, TP. HCM) chính thức đóng cửa sau 7 năm hoạt động là minh chứng rõ nét. Việc một thương hiệu toàn cầu phải rời bỏ mặt bằng đắt đỏ không đơn thuần vì chi phí cao, mà cho thấy sự thay đổi tư duy. Chủ mặt bằng không còn dễ thoả thuận như trước và hầu như đều không có tiếng nói chung giữa hai bên.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2025, tỷ lệ trống trung bình tại các mặt bằng ở TP. HCM giảm còn 9,6%, tương ứng giảm 0,3 điểm phần trăm so với quý trước và 1,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Một số đoạn phố trước đây không có chỗ trống để thuê, nay đã xuất hiện liên tiếp nhiều mặt bằng bỏ trống. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển dịch nhanh chóng, mô hình truyền thống đang dần thất thế trước những biến động mới của nền kinh tế và công nghệ.
Áp lực kinh tế kéo dài cộng với sự thay đổi trong hành vi người tiêu dùng khiến nhiều chủ cửa hàng và doanh nghiệp bỏ mặt bằng truyền thống để chuyển sang kinh doanh online. Giá thuê mặt bằng tại các khu vực trung tâm hiện dao động từ trăm triệu đến cả tỷ đồngmỗi tháng là gánh nặng lớn trong lúc doanh thu suy giảm.
Không ít đơn vị phải “rút quân” về vùng ven, ngõ nhỏ, thậm chí hẻm sâu để giảm chi phí vận hành. Chỉ cần một không gian nhỏ, linh hoạt, không nhất thiết phải nằm ở mặt tiền như trước.
Trong khi đó, người tiêu dùng ngày càng ưu tiên kênh mua sắm trực tuyến vì sự tiện lợi, đa dạng, dễ so sánh giá và thường xuyên có khuyến mãi. Thương mại điện tử bùng nổ với sự phát triển mạnh mẽ của các nền tảng như Shopee, Lazada, TikTok Shop, Facebook hay Zalo. Chỉ với một chiếc điện thoại thông minh, ai cũng có thể livestream bán hàng, tiếp cận hàng ngàn người, cắt giảm đáng kể chi phí thuê mặt bằng mà vẫn đảm bảo doanh thu.
Một trong những nguyên nhân then chốt khiến mặt bằng bị bỏ là do sự thiếu linh hoạt của chính chủ nhà. Trong bối cảnh kinh tế không thuận lợi, nhiều người thuê đã chủ động đề xuất giảm giá thuê để cầm cự. Tuy nhiên, không ít trường hợp bị từ chối thẳng thừng. Như trường hợp, anh H, một chủ cửa hàng tại quận 3, TP. HCM chia sẻ, khi xin giảm 10% tiền thuê mỗi tháng để duy trì hoạt động, anh nhận lại cái lắc đầu dứt khoát từ phía chủ nhà.
Một số chủ nhà còn tăng giá với khách cũ vừa hết hợp đồng, hành động khiến nhiều khách thuê quyết định trả mặt bằng. Một phần lý do khiến nhiều chủ sở hữu có tiềm lực tài chính mạnh, không chịu áp lực phải cho thuê để có dòng tiền ngắn hạn. Họ giữ giá cho thuê vì sợ giảm sẽ làm "mất giá trị" bất động sản, hoặc kỳ vọng cao hơn khi mặt bằng tăng giá theo thị trường.
Thực tế khác cũng góp phần khiến mặt bằng bỏ trống ngày càng nhiều là việc chủnhà không chịu chia nhỏ diện tích cho thuê. Nhiều khách chỉ cần diện tích nhỏ, vừa đủ để đặt quầy hàng, làm studio livestream, hoặc mở một tiệm cà phê mang đi. Tuy nhiên, không ít chủ nhà lại chỉ cho thuê nguyên căn hoặc diện tích lớn. Việc từ chối chia nhỏ mặt bằng xuất phát từ nhiều nguyên nhân: lo ngại ảnh hưởng kết cấu không gian, phiền toái trong quản lý, hoặc đơn giản là kỳ vọng tìm được người thuê “trọn gói” với mức giá cao. Nhưng trong điều kiện thị trường khó khăn, sự cứng nhắc này khiến không ít bất động sản rơi vào cảnh ế khách dài hạn.
Thêm vào đó, với xu hướng ưu tiên các thương hiệu có năng lực tài chính vững như ngân hàng, trung tâm Anh ngữ, chuỗi gym hoặc văn phòng,… các chủ nhà sẵn sàng bỏ trống mặt bằng trong vài tháng để chờ được “khách xịn”. Đây là cách họ giữ biên độ lợi nhuận kỳ vọng khi giá bất động sản liên tục tăng cao từ năm 2024 đến nay, kéo theo tâm lý không muốn "bán rẻ" quyền khai thác mặt bằng mình sở hữu. Ngoài ra, một số chủ nhà mang nặng tâm lý “công thức”, giá thuê hàng năm phải đáp ứng mức 4-5% giá trị bất động sản.
Cần thay đổi để giữ chân người thuê
Trong bối cảnh thị trường mặt bằng đang có dấu hiệu dư thừa, việc chủ động thích ứng là điều kiện tiên quyết để các chủ nhà duy trì nguồn thu ổn định. Một trong những cách phổ biến là giảm giá thuê từ 20–30%, ít nhất giữ nguyên mức giá trong 2–3 năm đầu nhằm để người thuê gắn bó lâu dài. Thay vì giữ mặt bằng lớn, việc chia nhỏ không gian. Như một mặt bằng có giá từ 100 triệu đồng/tháng chia thành ba phần, mỗi phần khoảng 30–35 triệu đồng từ đó sẽ giúp tiếp cận được nhiều doanh nghiệp nhỏ, start-up hơn.
Ngoài ra, nhiều người thuê hiện nay mong muốn được hỗ trợ về chi phí sửa chữa, trang trí ban đầu. Chủ nhà nếu có thể đầu tư cơ bản cho mặt bằng như lắp sẵn điều hòa, hệ thống đèn, hoặc hỗ trợ chi phí sửa sang sẽ dễ thu hút khách thuê hơn. Thậm chí, một số hình thức mới như chia sẻ mặt bằng (co-retailing), hoặc cửa hàng tạm thời (pop-up store) đang trở thành lựa chọn ưu tiên trong giai đoạn thử nghiệm thị trường.
Việc ưu tiên các hợp đồng thuê dài hạn, chủ động tiếp cận khách hàng phù hợp và linh hoạt trong điều kiện thuê không chỉ giúp hạn chế mặt bằng bỏ trống mà còn thể hiện sự chuyên nghiệp, thích nghi trước một thị trường đang thay đổi nhanh chóng.
Sự thay đổi nhanh chóng trong hành vi tiêu dùng, sự trỗi dậy của thương mại điện tử và áp lực kinh tế khiến cả người kinh doanh lẫn chủ nhà đều buộc phải thích nghi nếu không muốn bị bỏ lại phía sau.
Hiện tại là một cuộc thanh lọc với thị trường cho thuê. Những ai còn giữ tư duy cũ, kỳ vọng lợi nhuận cao nhưng không thay đổi chính sách hay cách tiếp cận, sớm muộn cũng sẽ thấy mặt bằng của mình bị bỏ trống dài hạn.
Thực tế đã cho thấy, những người linh hoạt từ giảm giá thuê để thu hút người thuê mới. Chia nhỏ diện tích mặt bằng để phù hợp với mô hình kinh doanh nhỏ lẻ. Hỗ trợ người thuê trong các vấn đề về vận hành, chi phí sửa chữa. Trong khi đó, sự cứng nhắc, chậm thay đổi chỉ dẫn đến việc không theo kịp chuyển động của thị trường.
Hiền Thục
