Chủ đầu tư không trực tiếp bán hàng
Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Nguyễn Văn Đính, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không thông qua sàn, sẽ đẩy người mua nhà phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu hết họ không có được năng lực đó.
Chỉ có những đơn vị chuyên nghiệp mới có thể có năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Khi không có sự tham gia của sàn, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với những dự án kiểu Alibaba..., đặt ra nguy cơ sẽ còn nhiều vụ án, nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện… và sự bất ổn của xã hội thông qua thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, từ trước đến nay, chi phí bán hàng của chủ đầu tư dự án thường phải xác định trong khoảng 10% giá bán. Nhưng thường các chủ đầu tư sẽ lựa phân phối thông qua sàn, vì chi phí bán hàng sẽ rẻ hơn, hiệu quả hơn; qua đó giúp cho chủ đầu tư nhanh thu và thu tốt hơn nhiều so tự bán. Bởi vậy mà hầu hết ở dự án, chủ đầu tư vẫn thường không trực tiếp bán hàng, thay vào đó, các giao dịch mua/bán nhà hình thành trong tương lai, thâm chí nhiều giao dịch nhà đất vẫn thực hiện qua sàn giao dịch.
Nhìn rộng ra, từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện cho các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Nhưng chúng ta có thể thấy, trong gần 10 năm, thị trường có sự trở lại ấn tượng, nhưng tác động “giảm chi phí” này có thực sự hiệu quả khi giá nhà thậm chí còn tăng mạnh?
Xét cả về mặt lý luận và thực tiễn, việc đưa quan điểm “giao dịch qua sàn làm tăng chi phí là bất hợp lý”. Đối với lo ngại việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn - sẽ làm gia tăng chi phí, chúng ta có thể định mức phí trần, đủ để thực thi việc giao dịch.
Cần thiết tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn
Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, không khó để tìm ra các vụ tranh chấp tại dự án, xuất phát từ chuyện sàn phân phối, môi giới quảng bá nhiệt tình, đồng thời yêu cầu đặt cọc kẻo hết chỗ trước khi ký hợp đồng.
Thế nhưng, sau một thời gian rất ngắn khi nộp tiền, kiểm tra lại thông tin của dự án, thì khách hàng mới "té ngửa", dự án chưa có giấy phép xây dựng, chứ đừng nói đến đủ điều kiện bán hàng hay không. Khi các dự án bị phát hiện có sai phạm, hoặc ngay cả khi người dân kiện cáo…, các sàn, môi giới bất động sản vẫn là bên vô can, còn trách nhiệm vẫn quy hết về chủ đầu tư.
Trong khi hầu hết các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, vẫn đang hàng ngày được thực hiện thông qua sàn giao dịch. Chúng ta cần tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản, khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng, để tránh những hệ lụy không đáng có.
Vì vậy, với việc quy định tất cả các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần thực hiện thông qua sàn giao dịch, đồng thời gắn trách nhiệm của sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản, trong việc mua/bán - sẽ bảo vệ quyền và lợi ích cho người mua nhà. Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng giúp cân bằng lợi ích các bên và giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
Giao dịch thông qua sàn, cá nhân môi giới, sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sản phẩm không rõ ràng. Sàn sẽ là gác chắn cho pháp luật như chống rửa tiền, chống thất thu thuế, vì giao dịch qua sàn sẽ phải thực thi đúng, đủ khi chúng ta đã quy định cho nó. Ngoài ra, Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn.
Phương Thảo
