Chưa được giao đất nhưng đã thực hiện mua bán: Thất thu thuế trong lĩnh vực đất đai

Nhiều khách hàng đã “xuống tiền” bằng hình thức “Hợp đồng đặt cọc” trong khi những dự án này chưa được phép xây dựng. Hành vi trên tiềm ẩn quá nhiều rủi ro cho khách hàng và đặc biệt khiến cho nhà nước thất thu một khoản thuế lớn.

Thời gian gần đây, trên các website bất động sản rao bán nhiều dự án nghỉ dưỡng ven đô được xây dựng trên địa bàn huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hoà Bình, như: Dự án Kai Village Resort tại Cầu Mè, xã Mông Hoá; Wellham Chanlake tại hồ Dụ, xã Mông Hoá; Sakana Spa&Resort Hoà Bình tại xã Mông Hoá; The Moon Village tại xã Yên Quang.

Các thông tin này đều quảng cáo dự án nghỉ dưỡng đẳng cấp, kiến trúc đẹp, pháp lý sổ đỏ, lợi nhuận hấp dẫn… đã thu hút nhiều khách hàng.

Một góc hình ảnh của dự án Wellham Chanlake

Tại Dự án khu biệt thự nhà vườn, kết hợp trồng rừng sinh thái tại xã Mông Hóa huyện Kỳ Sơn (nay là TP Hòa Bình) do Công ty cổ phần Chí Thành làm chủ đầu tư. Dự án được quy hoạch trên diện tích 40ha trong đó có hơn 33ha là đất lâm nghiệp. Có thể thấy rằng để dự án đạt được những mục tiêu như kỳ vọng, chủ đầu tư cần phải thực hiện một lượng lớn công việc theo quy định của pháp luật.

Đó là hàng loạt các thủ tục pháp lý như lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập hồ sơ phương án trồng rừng thay thế. Chủ đầu tư cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất lâm nghiệp sang đất ở, hay đất thương mại dịch vụ…. Đây không phải là câu chuyện một sớm một chiều vì số diện tích đất cần chuyển đổi là tương đối lớn, lên tới trên 33ha chiếm hơn 80% diện tích đất dự án. Chưa kể đến việc cần sự chấp thuận cho phép của Thủ tướng chính phủ.

Mặc dù trước mắt là một lượng lớn các thủ tục pháp lý cần phải hoàn thiện. Nhưng bất ngờ khi dự án còn chưa được xây dựng, chủ đầu tư đã thực hiện việc ký kết các “Hợp đồng đặt cọc” để phân lô, bán nền.

Trong công văn gửi Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình thì dự án Wellham Chanlake tại hồ Dụ đã bị chấm dứt hoạt động

Theo tìm hiểu, dự án khu biệt thự nhà vườn, kết hợp trồng rừng sinh thái tại xã Mông Hóa, huyện Kỳ Sơn được chủ đầu tư gọi với tên thương mại là Wellham Charmlake Hồ Dụ. Dự án xây dựng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được UBND tỉnh Hòa Bình quyết định phê duyệt tại quyết định số 3032/QĐ-UBND ngày 1/12/2016. Theo đó, dự án sẽ bao gồm các hạng mục như khu ở biệt thự nhà vườn với 235 căn từ 1 – 3 tầng, chiều cao tối đa là 12m. Khu du lịch vui chơi giải trí, công viên thể dục thể thao, hồ nước …

Tuy nhiên, Wellham Chanlake đã chấm dứt hoạt động tại Quyết định số 84/QĐ-SKHĐT ngày 4/3/2019. Lý do chấm dứt hoạt động của dự án là để chuyển sang thực hiện theo Luật Nhà ở.

Do vậy, cho đến thời điểm hiện nay, dự án mới được UBND tỉnh Hoà Bình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu biệt thự nhà vườn, trồng rừng kết hợp với sinh thái tại xã Mông Hoá.

Về các thủ tục pháp lí, hiện nay dự án chưa trình duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường. Dự án chưa được cấp thẩm quyền quyết định thu hồi, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, chưa thực hiện thử tục bảo hiểm công trình, do chưa lựa chọn được nhà đầu tư để thực hiện dự án.

Mặc dù chưa được nhà nước giao đất nhưng công ty CP Chí Thành vẫn kí hợp đồng đặt cọc mua bán lô đất biệt thự

Về việc tiêu thụ các sản phẩm tại dự án, hiện nay dự án Khu biệt thự nhà vườn, trồng rừng kết hợp sinh thái tại xã Mông Hóa, huyện Kỳ Sơn (theo Công văn chấp thuận chủ trường đầu tư số 259/UBND-NNTN ngày 14/2/2019 của UBND tỉnh Hòa Bình) chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án chưa lựa chọn được nhà đầu tư theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành luật.

Như vậy có thể khẳng định rằng dự án đang tồn tại rất nhiều bất cập. Khách hàng cần phải hiểu rằng ở thời điểm hiện tại dự án chưa lựa chọn được nhà đầu tư. Nghĩa là công ty cổ phần Chí Thành hiện tại chưa phải là chủ đầu tư dự án án Khu biệt thự nhà vườn, trồng rừng kết hợp sinh thái tại xã Mông Hóa, huyện Kỳ Sơn. Vì vậy, việc công ty CP Chí Thành kí các “hợp đồng đặt cọc” để phân lô, bán nền tại dự án này chưa đúng các quy định của pháp luật. Và những giao dịch này thành công thì đồng nghĩa nhà nước cũng đã bị thất thu một khoản thuế không hề nhỏ.

Thiên Trường