TS. Lê Đăng Doanh – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương phân tích, trước đây người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở chỉ phải nộp một phần tiền sử dụng đất, tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Cụ thể, mức thu là 30% trong hạn mức và 50% đối với diện tích vượt hạn mức.
Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Trong bối cảnh bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng mạnh, nhiều hộ phải chi trả số tiền lớn gấp nhiều lần trước đây, thậm chí lên đến hàng tỷ đồng.
Ông Doanh kiến nghị, cần tính tiền sử dụng đất một cách mềm dẻo, tránh áp dụng cứng nhắc. Việc thu phí cần căn cứ vào mục đích chuyển đổi. Nếu người dân chuyển mục đích rồi bán lại thì Nhà nước phải truy thu phần được ưu đãi. Trường hợp chuyển mục đích để xây nhà, ổn định cuộc sống thì nên áp dụng mức thu hợp lý, đồng thời quy định thời gian hạn chế chuyển nhượng để ngăn chặn đầu cơ.
Theo ông, chính sách phải tính đến hạn mức đất ở của từng cá nhân, hộ gia đình và đặc thù của từng khu vực. Người trẻ lập gia đình, chưa có đất ở nhưng được cha mẹ cho đất nông nghiệp để chuyển đổi cần được đối xử khác với những trường hợp đã có đất ở nhưng vẫn xin hưởng ưu đãi.
Chuyên gia nhấn mạnh chính sách cần linh hoạt, hướng đến mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở hợp pháp. Các địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào hạ tầng, mức độ đô thị hóa, quy hoạch, giao dịch thực tế và giá đất trước thời điểm ban hành để đảm bảo sát thị trường.
Chung quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần phân loại rõ mục đích chuyển đổi. Nếu nhu cầu xuất phát từ việc mở rộng đất ở cho gia đình thì nên cho phép áp dụng một mức tính chênh lệch nhất định, thấp hơn so với trường hợp chuyển đổi phục vụ mục đích thương mại. Ngược lại, nếu người dân chuyển mục đích để phân lô, kinh doanh thì phải thu theo giá thị trường.
Ông Võ nhấn mạnh, chính sách tài chính đất đai phải xác định rõ trường hợp nào thuộc mục đích thương mại, trường hợp nào là nhu cầu ở thực. Không thể “áp một công thức cho mọi đối tượng” vì điều này thiếu công bằng và không phù hợp với thực tế.
Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm cũng cho rằng, việc phân loại mục đích chuyển đổi cần được quy định minh bạch, có cơ chế hỗ trợ hợp lý. Ông đề xuất xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất cho các hộ chuyển đổi để xây nhà, ổn định chỗ ở. Với người chuyển đổi để kinh doanh, cần áp dụng giá thị trường. Ông nhấn mạnh, cần nhanh chóng ban hành hướng dẫn chi tiết, xử lý hồ sơ chuyển mục đích đã nộp trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực và hỗ trợ nhóm đối tượng dễ bị ảnh hưởng.
Từ góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, mức thu hiện nay quá cao và cần giảm mạnh. Ông đề xuất tỷ lệ thu đối với diện tích trong hạn mức chỉ nên là 20% và diện tích vượt hạn mức là 30%, thay vì mức 30% và 50% theo dự thảo hiện nay. Cách tính này sẽ giảm đáng kể áp lực tài chính cho người dân, đồng thời tạo sự thống nhất khi áp dụng trên toàn quốc.
Theo ông Châu, việc áp dụng mức thu theo tỷ lệ phần trăm tương tự cơ chế thuế suất sẽ giúp các địa phương dễ thực thi, đồng thời bảo đảm tính công bằng. Ông cũng kiến nghị điều chỉnh diện tích đất vượt hạn mức được áp dụng tính phí, nâng từ tối đa 500 m² hiện nay lên 2.000 m² để phù hợp hơn với thực tế.
Liên quan đến vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết, đang xây dựng dự thảo nghị quyết đặc thù của Chính phủ nhằm tháo gỡ vướng mắc về tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở. Sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, Bộ sẽ trình Chính phủ xem xét, quyết định trong thời gian tới.
Phương Thảo(t/h)
