Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức về cơ cấu sản phẩm và pháp lý đất đai, Dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội về mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại đã thu hút sự quan tâm đặc biệt từ các hiệp hội và doanh nghiệp.
Theo Dự thảo, “tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở)”. Đây là một điểm nhấn quan trọng, giúp kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng đất ở trong kỳ quy hoạch 10 năm (theo Luật Đất đai 2024).
Quy định này nhằm bảo đảm rằng việc phân bổ đất ở phải phù hợp với quy hoạch tổng thể của địa phương, từ quy hoạch sử dụng đất đến quy hoạch đô thị, nông thôn, và chương trình phát triển nhà ở được thông qua bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Đồng thời ngăn chặn hiện tượng nhà đầu tư “mua gom” đất nông nghiệp hoặc sử dụng đất trồng lúa để phát triển dự án nhà ở thương mại một cách tràn lan, đảm bảo giữ vững quỹ đất nông nghiệp và an ninh lương thực quốc gia.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, với quy định tiêu chí “tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch” thì sẽ không thể xảy ra tình trạng nhà đầu tư lợi dụng Nghị quyết thí điểm để “mua gom” đất nông nghiệp tràn lan hoặc lấy đất trồng lúa để làm dự án nhà ở thương mại.
Bởi lẽ Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chặt chẽ về quy hoạch đất trồng lúa và cơ chế bảo vệ đất lúa rất nghiêm ngặt để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, đồng thời tại điểm c khoản 3 Điều 127 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định “điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” yêu cầu nhà đầu tư phải “có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Tuy nhiên, khi nghiên cứu “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” dự kiến tiếp thu, chỉnh lý kèm theo Báo cáo số 267 ngày 19/11/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội nhận thấy vẫn còn có một số nội dung chưa thật thỏa đáng.
Do đó, HoREA đề nghị bổ sung điểm mới vào “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” đó là quy định ưu tiên giải quyết đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Việc này sẽ thúc đẩy việc cấu trúc lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 4 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” quy định UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm hoặc trên cơ sở đề xuất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, nếu phù hợp với quy định tại Điều 3 và Điều 4 của Nghị quyết này thì UBND cấp tỉnh xem xét trình HĐND cùng cấp thông qua khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm.
Bởi lẽ khi thực hiện cơ chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm trong 2 trường hợp sau.
Trường hợp, HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm theo đề nghị của UBND cùng cấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.
Sau đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trong danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Ngoài ra cần làm rõ các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là với đất quốc phòng và đất an ninh. Quy định cụ thể trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc phê duyệt danh mục khu đất thí điểm, đồng thời đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ với các Bộ ngành liên quan.
Dự kiến Quốc hội biểu quyết thông qua nghị quyết này vào ngày 30/11.
An Nguyên (t/h)
