THCL Tại Hội thảo về các dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, do Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) phối hợp với Văn phòng Chính phủ và Bộ Xây dựng tổ chức tại TP. HCM mới đây, các DN BĐS đã đặt nhiều câu hỏi liên quan đến quy định trong các dự thảo Nghị định đối với đại diện cơ quan soạn thảo.

“Gỡ khó” cho người nước ngoài…

Tại Hội thảo, đa số các ý kiến DN cho rằng, vẫn còn quá nhiều khó khăn và vất vả xoay sở để hoạt động do các hướng dẫn thi hành luật được ban hành quá chậm. Trong đó, có 2 nội dung gây khó cho DN BĐS là các quy định liên quan đến người nước ngoài mua nhà và mức phí bảo lãnh NH.

Theo đó, số lượng người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam hiện nay là khá lớn, nhu cầu về nhà ở lâu dài là có thật và rất cao. Tuy nhiên, luật đã tạo điều kiện thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu nhà dài hạn tại Việt Nam, nhưng cụ thể và cách thức thực hiện các quy trình này như thế nào thì mọi DN đều phải lần tìm và chờ đợi.

Ví dụ, liên quan đến quy định cho người nước ngoài và Việt kiều được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (Horea) đề nghị, Dự thảo Nghị định cần làm rõ thông tin về nguồn gốc người Việt một cách đơn giản hơn, rõ ràng hơn để giúp bà con Việt kiều có cơ sở pháp lý - được hưởng chính sách mua và sở hữu nhà ở giống như người trong nước.

Ông Châu nhấn mạnh, thời hạn sở hữu nhà đối với người nước ngoài là 50 năm và có thể gia hạn thêm ít nhất 20 năm. Nhưng vấn đề người nước ngoài có thể vay tiền mua nhà, cầm cố, chuyển nhượng như thế nào - vẫn đang là một câu hỏi lớn. Song song với đó, không hẳn người nước ngoài nào có visa trong tay là có thể thoải mái mua nhà, mà họ cần phải chứng minh được nhiều vấn đề liên quan khác, đặc biệt là về lý lịch. Đối với Việt kiều thì càng khó hơn, bởi vì nhiều người khi rời Việt Nam 30 - 40 năm trước, giờ không có một giấy tờ nào chứng minh nhân thân? Vì vậy, cần phải điều chỉnh để đi vào thực tiễn. “Muốn mua được nhà ở Việt Nam, họ phải vượt qua rất nhiều “cửa ải…”, ông Châu nói.

“Nếu gặp các đối tượng khách hàng là người nước ngoài thì loại visa nào được cấp hay là quá cảnh cũng được mua nhà ở? Trong trường hợp người sở hữu là người nước ngoài, nếu qua 3 tháng họ làm hồ sơ xin chuyển nhượng, vậy thời hạn sở hữu nhà được tính là 49 hay 50 năm? Trong trường hợp gia hạn thêm thì có phải đóng khoản tiền nào nữa không?”, ông Nguyễn Thanh Tú, Giám đốc kinh doanh tiếp thị, Công ty Sacomreal nêu ý kiến.

Một DN Nhật Bản cho rằng, cộng đồng người Nhật rất muốn mua nhà tại Việt Nam để sinh sống và làm việc lâu dài. Tuy nhiên, nghị định có hạn chế là trong một tòa nhà chỉ cho người nước ngoài mua khoảng 30%, như vậy là chưa hợp lý. Theo đó, tỷ lệ sở hữu này cần mở rộng lên từ 40 - 50%, kèm với việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý.

Hầu hết ý kiến chung của nhiều DN, người nước ngoài đó là Chính phủ cần nới lỏng việc cấp visa nhập cảnh với nhiều nước để tạo điều kiện cho các đối tượng này đầu tư và sở hữu nhà theo đúng định hướng của luật định.

Công khai mức phí bảo lãnh NH

Nhiều đại biểu đặt câu hỏi “vì sao không có nghị định hướng dẫn thi hành quy định về ký kết bảo lãnh NH cho người mua nhà hình thành trong tương lai?”, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cho biết, sắp tới, NHNN sẽ ban hành một thông tư hướng dẫn thi hành điều luật này, tuân thủ đúng các quy định về bảo lãnh NH trước đây.

“Bảo lãnh NH hiện nay phải làm một cách thực chất chứ không thể giả tạo. Cơ quan chức năng sẽ tăng cường công tác hậu kiểm. Nhiều NH hiện nay không đòi hỏi tiền ký quỹ, có một số NH lấy phí là 0,5% thay vì phải là 2% theo quy định”, ông Phấn nói.

Ở một góc độ khác, ông Phấn cho rằng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nên cho các công ty bảo hiểm tham gia. Tuy nhiên, luật quy định là những NHTM nào được NHNN công bố mới được tham gia ký kết bảo lãnh, do vậy, sẽ không mở rộng thêm đối tượng tài chính khác tham gia.

Cũng theo ông Phấn, quy định như vậy nhằm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bảo vệ người dân. Thời gian qua, do nhiều chủ đầu tư mất uy tín và người dân mua phải những dự án không đúng tiến độ, nhưng không lấy tiền lại được mà dự án vẫn nằm đó, nhưng không triển khai. Thiệt hại lớn nhất vẫn thuộc về người mua nhà.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Thủ Đức House khẳng định, các NHTM cần công khai mức phí bảo lãnh, chứ không hoạt động theo kiểu “bí mật” như hiện nay. Chẳng hạn, đối với những dự án có vốn đầu tư dưới 300 tỷ đồng, thì mức phí bảo lãnh có thể từ 2 - 3%, còn dự án từ 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng thì chi phí này có thể từ 1 - 2%. Chúng ta cần chốt lại một con số cố định để tránh sự nhập nhằng khi áp dụng. Các quy định sắp tới cũng cần phải buộc phía NH công khai rõ ràng mức phí này để các bên cảm thấy yên tâm thực hiện.

Thỏa thuận cải tạo chung cư cũ

Đây là vấn đề mà Ban soạn thảo cho biết, nhiều vấn đề nan giải ít thay đổi và đạt kết quả thấp nhất vướng mắc ở 2 thành phố lớn là TP. HCM và Hà Nội. Luật Nhà ở 2005 ra đời chưa đi vào cuộc sống, chưa có bước đột phá, vướng nhiều đến quyền lợi người dân sinh sống. Nghị định về phá dỡ nhà ở chung cư cũ, lần này khuyến khích nhà đầu tư tham gia thỏa thuận với người dân và người dân lựa chọn DN tham gia, Nhà nước không áp đặt. Tuy nhiên, phải có giới hạn và nếu thỏa thuận không được thì Nhà nước phải cưỡng chế, thời hạn là 1 năm. Đồng thời, khi người dân không bằng lòng thì chính quyền thành phố phải làm.

Hiện có trên 200 chung cư cũ, vậy liên quan đến việc này cần nhiều điểm lưu ý, cơ chế chính sách như thế nào, xã hội hóa ra sao, huy động được nhiều DN tham gia, không hạn chế chiều cao cần bổ sung thêm quy mô dân số của dự án…

Theo ông Lê Hoàng Châu, tiến độ xây dựng – cải tạo các chung cư cũ vẫn còn rất chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu công tác chỉnh trang đô thị của thành phố và nhu cầu nguyện vọng của người dân cư ngụ ở đây. Trong khi DN chưa mặn mà để tham gia công tác cải tạo, nâng cấp.

Gói nhà ở xã hội cũng được Hội thảo đề cập đến, với nhiều vướng mắc, đồng thời nhiều ý kiến kiến nghị xử lý ách tắc của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Đặc biệt, trong đó nhấn mạnh về cơ chế thủ tục giải quyết cho người có thu nhập thấp đô thị tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng còn nhiều nhiêu khê, thủ tục chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay….

Ngọc Trâm ( Thương hiệu & Công luận)