Theo các đơn vị nghiên cứu, năm 2025 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Cùng với đó, tỷ lệ hấp thụ cải thiện tích cực, phản ánh sự quay trở lại của nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư. Tuy nhiên, sự hồi phục này diễn ra song song với đà tăng giá kéo dài nhiều năm qua, khiến mặt bằng giá chung cư neo ở mức cao.

Trong giai đoạn 2021–2025, giá căn hộ Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao gấp hơn ba lần so với năm 2019. Theo đánh giá của Savills Hà Nội, bước sang năm 2026, giá nhà ở được dự báo vẫn duy trì xu hướng tăng, song tốc độ tăng có thể chậm lại so với các năm trước. Dù vậy, khả năng giảm giá trong ngắn hạn là rất thấp, đặc biệt trong nửa đầu năm.

Nguyên nhân chính đến từ áp lực chi phí đầu vào ngày càng lớn. Việc áp dụng Luật Đất đai mới cùng Bảng giá đất năm 2026, dự kiến sát với giá thị trường hơn, sẽ làm tăng đáng kể chi phí sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và đền bù. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công và tài chính tiếp tục neo cao, buộc chủ đầu tư phải tính toán lại giá bán để đảm bảo hiệu quả dự án.

Một yếu tố khác khiến giá khó hạ nhiệt là tình trạng lệch pha cung – cầu. Dù nguồn cung dự báo cải thiện trong năm 2026, nhưng phần lớn sản phẩm mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Trong khi đó, nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm, khiến giá trung bình toàn thị trường khó giảm.

Ở chiều ngược lại, hạ tầng được xem là động lực quan trọng tạo dư địa phát triển mới cho thị trường. Việc đẩy nhanh tiến độ các tuyến vành đai, cầu vượt sông và các tuyến metro như số 2, số 5 đang mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối và tạo điều kiện gia tăng nguồn cung nhà ở.

Theo các chuyên gia, thị trường nhà ở Hà Nội trong thời gian tới sẽ phân hóa rõ rệt theo khu vực. Những địa bàn có hạ tầng được triển khai đồng bộ, pháp lý dự án hoàn chỉnh và có khả năng sớm đưa sản phẩm ra thị trường sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút nhu cầu mua ở thực cũng như dòng vốn đầu tư, nhất là trong bối cảnh một bộ phận nhà đầu tư đang cân nhắc dịch chuyển sang các thị trường lân cận.

Nam Sơn (t/h)