CBRE: Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng

Giá chung cư tăng cao

Báo cáo mới đây của Công ty TNHH CBRE Việt Nam (CBRE Việt Nam) ghi nhận, trong nửa đầu năm 2021, có khoảng 7.900 căn hộ mở bán mới tại thị trường Hà Nội, cao hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cho rằng, mặc dù thị trường nhà ở Hà Nội chịu một số ảnh hưởng tiêu cực từ các đợt dịch Covid-19 trong nửa đầu năm nay, tuy nhiên sự tăng trưởng của nguồn cung mở bán mới cho thấy sự hồi phục của hoạt động bán hàng và sự thích nghi của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà với điều kiện thị trường mới, so với năm ngoái khi dịch bệnh lần đầu xuất hiện ở Việt Nam.

Theo CBRE, sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp, chiểm 79% nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm. Về vị trí, phía Tây và phía Đông Hà Nội dẫn dắt thị trường với tỷ trọng tương đương nhau, cùng chiếm 39% số căn mở bán mới trong nửa đầu năm.

Về doanh số bán hàng, trong 6 tháng đầu năm nay đạt 8.100 căn, hơn 20% so với cùng kỳ. Chuyên gia của CBRE cho rằng, tâm lý khả quan tiếp diễn khi số căn bán được trong nửa đầu năm 2021 vượt qua lượng mở bán mới.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý II/2021 được ghi nhận trung bình ở mức 1.472 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 7% theo năm và 1% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại quý II/2021 trung bình ở ngưỡng 1.180 USD/m2, tăng 4% theo năm.

Các dự án trung cấp mới hoàn thiện, nằm tại vị trí thuận tiện như ở quận Hai Bà Trưng hay Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá cao nhất trong vòng một năm trở lại đây. Một số dự án ghi nhận mức tăng 8 - 9%/năm. Mức tăng giá mặc dù cao hơn so với các năm trước, nhưng vẫn thấp hơn so với ngưỡng tăng của thị trường TP. Hồ Chí Minh có những dự án ghi nhận sự tăng giá lên tới 10 – 15%/năm.

Bà Nguyễn Hoài An nhận định thêm, mức mở bán mới tại Hà Nội trong năm 2021 – 2022, dự kiến sẽ cao hơn khoảng 25 – 30% so với lượng căn hộ chào bán mới tại thị trường TP. Hồ Chí Minh. Đồng thời, giá bán sơ cấp trong 2 năm tới dự kiến tăng trong khoảng từ 4 - 6%, cao hơn mức tăng của năm 2020 là 3% nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện và nguồn cung mới không quá dồi dào như so với giai đoạn trước dịch Covid-19.

Thị trường văn phòng hồi phục

Theo CBRE, trong nửa đầu năm 2021, thị trường văn phòng Hà Nội không ghi nhận dự án mới nào đi vào hoạt động. Tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội ở cả hai Hạng được duy trì ở mức 1,5 triệu m2 NLA, với 35% tổng nguồn cung đến từ các dự án Hạng A.

Tuy vậy thị trường văn phòng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục cho thấy tín hiệu phục hồi, mặc dù nền kinh tế Việt Nam vẫn đang chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19. 6 tháng đầu năm 2021, tổng diện tích hấp thụ của thị trường văn phòng Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh lần lượt đạt 60.000 m2 và 33.000 m2. Tỷ lệ hấp thụ này đã khả quan hơn nhiều so với nửa đầu năm 2020, khi thị trường mới bước vào đại dịch (tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm 2020 đạt lần lượt -17.000 m2 và 3.800 m2).

Cùng với đà phục hồi về tỷ lệ hấp thụ của thị trường văn phòng, tỷ lệ trống của thị trường văn phòng Hà Nội tiếp tục giảm ở cả hai phân hạng. Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A giảm xuống mức 18,9%, giảm 3,5 đpt theo quý và tăng 11,3 đpt theo năm. Tỷ lệ trống trung bình của văn phòng Hạng B đạt 11,5%, giảm 1,7 đpt theo quý và tăng 0,6 đpt theo năm.

Mặc dù tỷ lệ trống tiếp tục giảm, giá thuê trung bình ở cả hai hạng được giữ ở ổn định so với quý trước. Trong Q2 2021, mặt bằng giá thuê Hạng A đạt 26,9 USD/m2/tháng, tăng 0,1% theo quý và 3,0% theo năm. Trong khi đó, giá thuê văn phòng Hạng B vẫn giữ ở mức 14,0 USD/m2/tháng, không thay đổi so với quý trước.

Trong thời gian tới, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón chào nhiều nguồn cung mới. Trong nửa cuối năm 2021, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 180.000 m2 diện tích văn phòng mới, và hơn 150.000 m2 diện tích văn phòng trong những năm tiếp theo. Một số dự án mới hướng đến các chứng chỉ về môi trường, như dự án Techno Park Tower, Lancaster Luminaire hay 36 Cát Linh, hình thành nên xu hướng công trình xanh trong các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội.

Trong nửa đầu năm 2021, xu hướng thu hẹp hoặc trả lại mặt bằng thuê đã giảm đáng kể so với năm 2020. Số lượng giao dịch thu hẹp hoặc trả lại mặt bằng tại Hà Nội giảm từ 17% tổng lượng giao dịch trong năm 2020 xuống 0% trong nửa đầu năm 2021. Tương tự, tỷ lệ này ở thành phố Hồ Chí Minh giảm từ 27% xuống 3%.

Theo khảo sát của CBRE tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, khoảng 70% số doanh nghiệp trong khu vực hiện đang phục hồi, và sẽ tiếp tục phục hồi trong 6 tháng tới. Dưới tác động của đại dịch, các doanh nghiệp tiếp tục dự kiến sẽ áp dụng chính sách làm việc từ xa, tăng lên mức 74% tại thời điểm Q2 2021, từ mức 63% tại thời điểm Q3 2020. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đạt từ 70.000 m2 đến 80.000 m2 trong cả năm 2021. Giá thuê trung bình của các dự án hiện hữu dự kiến sẽ tiếp tục được giữ ở mức ổn định trong nửa cuối năm 2021.

BĐS công nghiệp duy trì diễn biến tích cực

Trong nửa đầu năm 2021, bất chấp những khó khăn về tình hình dịch bệnh, thị trường khu công nghiệp vẫn duy trì được diễn biến tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Tại Q2 2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại tỉnh và thành phố công nghiệp tại các tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt khoảng 80%. Nếu tính thêm các tỉnh lân cận (Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình, Bắc Giang) thì tỷ lệ lấp đầy của các dự án khu công nghiệp đạt 69%.

CBRE chỉ ra, so với năm 2020, tốc độ tăng giá thuê của thị trường đất công nghiệp Việt Nam đã chậm lại ở cả miền Nam và miền Bắc. Mức tăng của giá thuê trung bình tại các tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc dao động từ 0% đến 5% trong nửa đầu năm 2021, thấp hơn so với mức tăng từ 4% đến 13% trong năm 2020. Phần lớn giá thuê của các dự án khu công nghiệp vẫn giữ ở mức tương tự tại thời điểm Q4 2020, trừ một số dự án có vị trí thuận lợi tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An vẫn duy trì được mức tăng từ 5% đến 10% trong nửa đầu năm nay.

Hoạt động của kho và xưởng xây sẵn duy trì ở mức ổn định. Trong nửa đầu năm 2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các tỉnh đều đạt được mức trên 90% do nguồn cung mới hạn chế. Mặt bằng chung giá thuê của kho và xưởng xây sẵn được nửa đầu năm 2021 không chứng kiến nhiều biến động mạnh so với cuối năm 2020.

Nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp chủ yếu đến từ các công ty thuộc các ngành sản xuất linh kiện điện tử, linh kiện ô tô, đóng gói và logistics. Trong đó, sự tăng trưởng mạnh của các công ty logistics kể từ khi dịch COVID-19 bùng nổ đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ, làm tăng nhu cầu tìm kiếm quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng kho vận, với số lượng yêu cầu hỏi thuê tăng từ 30% năm 2020 lên 39% trong nửa đầu năm 2021.

Cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành bất động sản công nghiệp trong thời kỳ đại dịch, nhiều chủ đầu tư mới đã tham gia thị trường, bao gồm cả các chủ đầu tư trong nước  (Vinhomes, tập đoàn Thành Công) và các chủ đầu tư nước ngoài (JD.com, Fraser, ESR). Ngoài ra, các quỹ đầu tư cũng đã tham gia đầu tư bằng cách hợp tác, rót vốn vào các dự án tiềm năng như quỹ đầu tư Actis.

Từ nay đến năm 2023, nguồn cung đất công nghiệp miền Bắc dự kiến tăng trung bình 7,4%/năm, trong khi nguồn cung kho và xưởng xây sẵn dự kiến cũng sẽ tăng lần lượt là 46% và 10%/năm. Sự gia nhập của các nhà đầu tư mới dự kiến sẽ làm gia tăng nguồn cung bất động sản công nghiệp cũng như sự cạnh tranh về dịch vụ và chất lượng trong thời gian tới. Các dự án tương lai dự kiến sẽ có chất lượng tốt hơn, và sẽ chào ở mức giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường. Nhu cầu của thị trường trong thời gian tới dự kiến sẽ tiếp tục duy trì ở cả ba mảng đất, kho và xưởng. Tuy nhiên, nguồn cung lớn trong những năm tới sẽ tạo ra áp lực cạnh tranh lớn ở tất cả các phân khúc, khiến giá chào thuê của các dự án hiện hữu dự kiến sẽ không có sự thay đổi mạnh.

Trúc Mai