Bất cập chồng chéo, doanh nghiệp bị “trói tay”
Từ thực tiễn 3 năm tạm ngưng áp dụng các quy định về nhu cầu vốn không được cho vay tại Thông tư 39/2016, HoREA cho rằng, nhiều rào cản tín dụng hiện nay không còn phù hợp và đang mâu thuẫn với các luật hiện hành.
Cụ thể, quy định không cho vay để thanh toán tiền góp vốn vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh hoặc công ty cổ phần chưa niêm yết bị đánh giá là thiếu đồng bộ với Luật Doanh nghiệp 2020 - vốn cho phép tổ chức, cá nhân tự do góp vốn. Đồng thời, quy định này cũng chưa phù hợp với Luật Đầu tư 2025 về quyền tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Theo HoREA, việc chỉ cho phép vay để góp vốn vào doanh nghiệp đã niêm yết là một dạng phân biệt đối xử, làm hạn chế cơ hội tiếp cận vốn của khu vực doanh nghiệp tư nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản vốn phụ thuộc lớn vào nguồn tín dụng.
Không dừng lại ở đó, quy định cấm cho vay để bù đắp tài chính cũng bị cho là thiếu thực tế. HoREA dẫn chứng trường hợp doanh nghiệp đã bỏ vốn mua đất, hoàn tất thủ tục pháp lý và sau đó vay ngân hàng để bổ sung dòng tiền. Dù có tài sản đảm bảo rõ ràng, doanh nghiệp vẫn phải chịu các điều kiện khắt khe như định giá thấp tài sản hoặc yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo.
Hiệp hội nhấn mạnh, các khoản vay bù đắp tài chính thực chất có rủi ro thấp vì luôn gắn với tài sản thật. Nguy cơ nợ xấu, nếu có, chủ yếu xuất phát từ sai phạm nội bộ hoặc quan hệ “sân sau”, chứ không phải từ bản chất của khoản vay.
Điểm nghẽn lớn nhất: Không cho vay dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh
Một trong những vướng mắc lớn nhất được HoREA chỉ ra là quy định không cho vay để hợp tác đầu tư vào các dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Theo phân tích, quy định này đi ngược với thực tế triển khai dự án. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho phép dự án chung cư được bán khi hoàn thành phần móng - thời điểm mà doanh nghiệp đã có thể huy động vốn từ khách hàng mà không cần vay ngân hàng.
Trong khi đó, nhu cầu vay vốn lớn nhất lại nằm ở giai đoạn trước đó - khi doanh nghiệp đã sử dụng vốn chủ sở hữu để tạo lập quỹ đất và cần nguồn lực để triển khai xây dựng. Việc “chặn” tín dụng ở giai đoạn này khiến nhiều dự án bị đình trệ.
Quy định hiện hành cũng bị cho là mâu thuẫn với Luật Xây dựng 2025 về thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, đồng thời tạo áp lực lớn đối với các dự án nhà ở xã hội.
Đáng chú ý, theo quy định hiện hành, đến năm 2030, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa triển khai cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội. Điều này buộc doanh nghiệp phải phụ thuộc vào tín dụng thương mại. Nếu tiếp tục bị hạn chế, chi phí vốn sẽ tăng cao và cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.
Đề xuất “mở van” tín dụng, khơi thông thị trường
Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước bãi bỏ các quy định hạn chế cho vay đối với hoạt động góp vốn và bù đắp tài chính.
Đồng thời, hiệp hội đề xuất sửa đổi quy định theo hướng cho phép tổ chức tín dụng giải ngân đối với các dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, đã được giao chủ đầu tư hoặc đã hoàn tất thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định vào Luật Các tổ chức tín dụng 2024 nhằm trao thêm thẩm quyền cho Ngân hàng Nhà nước trong việc quy định các trường hợp không được cấp tín dụng, đảm bảo linh hoạt điều hành trong từng giai đoạn.
Theo HoREA, nếu các kiến nghị này được chấp thuận, dòng vốn tín dụng sẽ được khơi thông, tạo động lực cho thị trường bất động sản phục hồi, qua đó lan tỏa tích cực đến nhiều ngành kinh tế và góp phần hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng cao trong giai đoạn tới.
Phương Thảo(t/h)
