Căn hộ chung cư: Tiếp tục lập đỉnh về giá
Trong quý II/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận gần 6.850 căn mở bán mới, gần gấp đôi so với quý I. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.760 căn, là mức mở bán trong nửa đầu năm cao thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ sau nửa đầu năm 2024. Đáng chú ý, toàn bộ các dự án mở bán trong quý này đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu).
Do cơ cấu nguồn cung mới quý này tập trung vào phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai - vốn trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy - nay đã ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m2. Ngược lại, giá bán thứ cấp có xu hướng ổn định hơn, với mức trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm - đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.
Tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý II/2025 đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý I nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý đầu mở bán của các dự án mới đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.
Năm 2025 được kỳ vọng là một năm bận rộn của các chủ đầu tư, với nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán, đặc biệt tại các khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội. Việc triển khai các cây cầu mới bắc qua sông Hồng như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi là động lực lớn thúc đẩy hoạt động mở bán tại các khu vực này. Đồng thời, nhiều dự án từng “đóng băng” được gỡ vướng và dự kiến sẽ tái khởi động trong nửa cuối năm, đặc biệt tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên, mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà. Tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm dự kiến đạt khoảng 31.000 căn, tương đương hoặc có thể vượt mức của năm 2024.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao - Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội chia sẻ: “Trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt nhiều kỳ vọng hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích - tương xứng với số tiền họ bỏ ra.”
BĐS gắn liền với đất: Nguồn cung cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái
Trong quý II/2025, thị trường ghi nhận hơn 1.000 căn nhà thấp tầng được mở bán, giảm 32% so với quý I nhưng cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 2.500 căn, gấp gần 9 lần so với nửa đầu năm 2024, nhưng chưa bằng 50% của nguồn cung trong nửa cuối 2024. Mặc dù số lượng căn giảm, số lượng dự án mở bán mới trong quý này tăng, với 5 dự án đến từ các vị trí đa dạng hơn như Tây Hồ, Long Biên, Gia Lâm và Đan Phượng - cho thấy sự mở rộng hơn về khu vực phát triển và đa dạng hơn của các chủ đầu tư.
Giá bán sơ cấp trong quý II/2025 ghi nhận mức tăng nhẹ 1,5% theo quý, đạt trung bình khoảng 230 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu). Việc xuất hiện thêm các dự án ở các vị trí đa dạng hơn và gần trung tâm hơn đã góp phần nâng mặt bằng giá bán quý này, với nhiều dự án chào bán trên 200 triệu đồng/m2.
Tổng lượng giao dịch thị trường BĐS gắn liền với đất trong quý II/2025 đạt hơn 2.600 căn, vượt mức mở bán mới cùng kỳ, cho thấy nhu cầu đối với BĐS thấp tầng vẫn duy trì ổn định và được người mua nhà ưa chuộng. Dự kiến trong cả năm 2025, tổng nguồn cung mở bán mới BĐS gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ đạt hơn 6.300 căn, trong đó nửa cuối năm dự kiến đóng góp gần 3.800 căn. Đáng chú ý, một số dự án thấp tầng từng tạm dừng triển khai trong thời gian dài đang được tái khởi động và chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo trong năm nay, cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư vào triển vọng thị trường và kỳ vọng vào lực cầu trong thời gian tới.
Thị trường Văn phòng Hà Nội: Giá thuê tăng nhẹ
Về nguồn cung, trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón thêm 1 dự án hạng B tại quận Ba Đình - Đống Đa, Thaisquare Caliria, cung cấp cho thị trường hơn 8.400 m2 NLA, nâng tổng diện tích văn phòng cho thuê lên 1,86 triệu m2 NLA. Diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đã ghi nhận kết quả tích cực với hơn 45.000 m2, chủ yếu từ các giao dịch đã được thương thảo từ trước. Dự kiến nửa cuối năm, thị trường sẽ chào đón thêm 2 dự án văn phòng mới tập trung tại khu vực quận Ba Đình - Đống Đa và khu phía Tây, tăng thêm gần 48.000 m2 NLA, tạo ra động lực tích cực cho sự phát triển của thị trường.
Giá thuê hai phân hạng tăng nhẹ khi một số tòa văn phòng tại khu Ba Đình - Đống Đa ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt. Cụ thể, giá thuê trung bình phân khúc hạng A đạt 30,0 USD/m2/tháng, tăng 1,0% theo quý và 2,6% theo năm. Tương tự, giá thuê trung bình phân khúc hạng B đạt 15,0 USD/m2/tháng, tăng 0,2% so với quý trước và 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Vào quý II, thị trường không có nguồn cung văn phòng hạng A mới, tỷ lệ trống trung bình của phân khúc hạng A giảm 2,2 đpt so với quý trước, tuy nhiên vẫn tăng 0,7 đpt so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 19,9%. Tỷ lệ trống của các dự án hạng B đạt 15,0%, giảm nhẹ 0,1 đpt theo quý và giảm 2,8 đpt theo năm. Tuy nhiên, theo dự kiến khi các dự mới hoàn thành trong nửa cuối năm 2025, tỷ lệ trống của hai phân hạng có thể sẽ chịu áp lực tăng.
Về nguồn cầu, giao dịch với mục đích chuyển địa điểm tới các tòa nhà mới chất lượng cao chiếm ưu thế, đạt 65% tổng diện tích giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm. Điều này cho thấy việc nâng cấp chất lượng văn phòng vẫn là yếu tố được các doanh nghiệp tại Hà Nội cân nhắc trong chiến lược dài hạn, ngay cả trong bối cảnh thị trường thận trọng do những bất ổn toàn cầu. Từ góc độ ngành nghề, hai lĩnh vực Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm và Công nghệ thông tin tiếp tục dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng, chiếm tương ứng 40% và 28% tổng diện tích giao dịch trong nửa đầu năm tại Hà Nội.
Trong thời kỳ hậu đại dịch, sự thay đổi trong xu hướng làm việc và nhu cầu ngày càng cao về trải nghiệm làm việc của khách thuê đã thúc đẩy các chủ đầu tư nâng cấp chất lượng văn phòng. Tại Hà Nội, các dự án văn phòng mới đã tích hợp ba yếu tố cốt lõi của văn phòng thế hệ mới: kiến trúc thông minh, bền vững; tiện ích chăm sóc sức khỏe con người; và khả năng kết nối thuận tiện với giao thông công cộng, tuyến metro cũng như các tiện ích xung quanh, từ đó hình thành một hệ sinh thái văn phòng hoàn chỉnh. Việc tập trung vào trải nghiệm khách thuê không chỉ giúp chủ tòa nhà thu hút và giữ chân khách thuê hiệu quả hơn, mà còn tăng cường lợi thế cạnh tranh và nâng cao giá trị tài sản.
Thị trường Bán lẻ Hà Nội: Chào đón thêm dự án mới
Thị trường bán lẻ Hà Nội chào đón thêm 1 dự án TTTM AEON Xuân Thủy (18.000 m2 NLA) trong 6 tháng đầu năm 2025. Thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón hai nguồn cung mới trong quý II và quý III/2025, bao gồm Vincom Megamall Ocean City (40.000 m2 NLA) và Hanoi Centre (43.000 m2 NLA). Sự gia tăng đáng kể về nguồn cung này có thể tạo ra sự cạnh tranh lớn hơn, đồng thời cũng mang đến cơ hội cho các nhà bán lẻ tìm kiếm mặt bằng phù hợp với quy mô và chiến lược của mình.
Theo thống kê của Tổng cục Thống kê Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa của Việt Nam ước đạt 2.613,1 nghìn tỷ đồng, tăng 7,9% so với cùng kỳ năm trước. Tổng doanh thu bán lẻ tính riêng tại Hà Nội ghi nhận mức tăng thấp hơn, đạt 7,3%. Động lực chính thúc đẩy tăng trưởng ngành thương mại dịch vụ đến từ sự phục hồi nhu cầu tiêu dùng, du lịch nội địa trong các dịp lễ và nghỉ hè, cùng với việc gia tăng lượng khách quốc tế đến Việt Nam.
Diện tích hấp thụ 6 tháng đầu năm đạt 17.000 m2, tuy nhiên quý II ghi nhận mức giảm khoảng 4.000 m2. Phần lớn các dự án hiện tại vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt; chỉ có một vài dự án cũ ở khu vực xa trung tâm ghi nhận diện tích trống gia tăng, phản ánh xu hướng lựa chọn mặt bằng của các khách thuê muốn di chuyển đến các TTTM được quản lý chuyên nghiệp hơn cũng như có vị trí thuận lợi hơn. Tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường tăng nhẹ 0,1 đpt so với quý trước và 0,1 đpt so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 9,8%. Cụ thể, tỷ lệ trống khu vực Trung tâm đạt 1,7%, không thay đổi so với quý trước, trong khi khu vực ngoài Trung tâm tăng 0,4 đpt theo quý, lên mức 10,2%.
Về giá thuê, khu vực trung tâm ghi nhận giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một ở mức 172,7 USD/m2/tháng, duy trì ổn định so với quý trước và chỉ tăng nhẹ 0,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng hàng năm thấp nhất kể từ 2019 (ngoại trừ giai đoạn COVID-19), cho thấy giá thuê mặt bằng bán lẻ đã ổn định trở lại hậu đại dịch. Ngược lại, khu vực ngoài trung tâm có mức giá thuê trung bình 38,1 USD/m2/tháng, tăng 2,6% theo quý và 5,3% theo năm, mức giá này đặc biệt hấp dẫn các thương hiệu tầm trung, chuỗi nhà hàng và dịch vụ tiện ích nhắm đến đối tượng người lao động, giới trẻ có thu nhập trung bình cũng như cộng đồng dân cư địa phương.
Thị trường bán lẻ Hà Nội đang chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều của các thương hiệu mới và chuỗi cửa hàng đa dạng, đem lại nhiều sôi động. Trong phân khúc cửa hàng tiện lợi, các chuỗi quốc tế như GS25 và 7-Eleven đã chính thức gia nhập thị trường Hà Nội, sau một thời gian hoạt động ổn định tại TP. HCM, cạnh tranh với các thương hiệu địa phương và khu vực. Bên cạnh đó, lĩnh vực bán lẻ dược phẩm cũng ghi nhận sự mở rộng mạnh mẽ của chuỗi nhà thuốc Long Châu. Đặc biệt, làn sóng thương hiệu Trung Quốc tiếp tục lan tỏa với nhiều cái tên nổi bật như Oh!Some, KKV, và Mr DIY đều tích cực mở rộng và ra mắt các cửa hàng mới trong những tháng gần đây. Sự đa dạng hóa này không chỉ mang đến nhiều lựa chọn cho người tiêu dùng mà còn thúc đẩy sự phát triển và nâng cao chất lượng dịch vụ của toàn thị trường bán lẻ Hà Nội.
Theo bà Mai Võ, Giám đốc BP. Bán lẻ: “Thị trường Việt Nam vẫn đang được coi là đang trải qua giai đoạn mở rộng tiêu dùng mạnh mẽ, đặc trưng bởi cơ cấu dân số tối ưu và phân khúc trung lưu đang tăng lên, cùng với quá trình đô thị hóa nhanh chóng, là các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của các hoạt động thương mại hiện đại.”
Thu Trang
