Khai thác “đất vàng” tuyến Metro TP.HCM, làm thế nào để kiểm soát giá?

Trước đó, Thương hiệu & Công luận đã đăng tải nội dung bài viết : "Ma trận" giá bất động sản ăn theo tuyến Metro, bài viết đã nhận được những hiệu ứng tích cực từ bạn đọc, nhất là những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản tuyến Metro TP.HCM, các chuyên gia kinh tế, Sở Quy hoạch kiến trúc TP.HCM.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM mới đây đã kiến nghị lên UBND TP.HCM việc lập đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh những nhà ga các tuyến metro nhằm khai thác quỹ đất này.

Theo đó, có tất cả 34 khu vực đã được đề xuất lập đồ án thiết kế đô thị riêng tỷ lệ 1/500. Trong đó, có 9 đồ án đã được chấp thuận danh mục, ghi vốn và đang thực hiện; 10 đồ án đã được chấp thuận danh mục nhưng chưa được ghi vốn để triển khai thực hiện và 15 đồ án mới được UBND thành phố chấp thuận chủ trương.

Quy hoạch mang tính cấp thiết: “Được và mất”

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, đối với các khu vực dọc tuyến Metro số 1, Bến Thành - Suối Tiên, có 11 đồ án quy hoạch riêng.

Đối với các khu vực xung quanh các nhà ga dọc tuyến Metro số 2, Bến Thành - Tham Lương, hiện có 10 đồ án thiết kế đô thị riêng. Trong đó, có 4 đồ án thiết kế đô thị riêng đã được chấp thuận danh mục, ghi vốn thực hiện; 2 đồ án (ga Tao Đàn và ga Bảy Hiền) được chấp thuận danh mục nhưng chưa ghi vốn thực hiện; 1 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh nhà ga Phạm Văn Hai đang triển khai thực hiện và 3 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh ga Lê Thị Riêng, Dân Chủ và Hòa Hưng đang triển khai đấu thầu lựa chọn tư vấn.

Ngoài ra, các khu vực liên quan đến nhà ga các tuyến Metro khác như tuyến 3a, tuyến 3b, tuyến số 5 giai đoạn 1 có 06 đồ án đã được UBND TP.HCM chấp thuận danh mục nhưng chưa được ghi vốn.

Đối với các khu vực dự án khác có 7 đồ án. Trong đó, có 05 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực nút giao thông dọc đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây - TP.HCM và quốc lộ 1 đã được chấp thuận danh mục, ghi vốn triển khai thực hiện. Một đồ án khu vực trung tâm thành phố đã được chấp thuận danh mục, chưa ghi vốn thực hiện và một đồ án khu vực bờ sông Sài Gòn đoạn từ bến Nhà Rồng đến Ba Son được chấp thuận chủ trương.

Theo kế hoạch, thành phố sẽ quy hoạch các khu đất trong bán kính 500-800m xung quanh các nhà ga dọc tuyến metro số 1, số 2, các tuyến cao tốc, vành đai, dọc sông Sài Gòn... để đấu giá công khai, tạo nguồn thu bổ sung ngân sách thành phố và tái đầu tư cho các dự án khác.

Tương tự, quỹ đất dọc theo tuyến Metro số 2, Bến Thành - Tham Lương; nút giao thông đường Mai Chí Thọ - cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây; ven sông Sài Gòn…cũng được thành phố chấp thuận danh mục, ghi vốn và đưa ra đồ án quy hoạch… Nếu các khu đất này được đem ra đấu giá sẽ tăng nguồn thu rất lớn cho ngâg Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, việc khai thác quỹ đất dọc các tuyến metro, quỹ đất hai bên các con sông, kênh, rạch… đúng ra thành phố cần làm sớm hơn nhằm tăng thu cho ngân sách, đem lại công bằng cho những người dân phải di dời làm công trình, tăng sự minh bạch và tạo ra một bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại.

Chấm dứt nhà… siêu mỏng, siêu méo

Thực tế, từ trước tới nay, thành phố chỉ tập trung giải tỏa làm đường theo lộ giới mà không có quy hoạch hai bên. Hệ quả là việc này không chỉ khiến nhà nước thất thu ngân sách mà tạo hệ lụy xấu là sau khi giải tỏa, hai bên đường còn những khoảng đất rất nhỏ nhưng trở thành "đất vàng" nên người dân tiếp tục xây những căn nhà… "siêu mỏng, siêu méo", làm nhếch nhác bộ mặt đô thị.

Không những thế, lợi ích từ việc tăng giá đất hai bên đường đã chảy vào túi một số doanh nghiệp khi các đơn vị này nắm được quy hoạch trước đó, đã nhanh tay đi mua gom đất, xây chung cư, xây nhà để bán thu lợi rất cao.

Vì vậy, theo Chủ tịch HoREA, nếu thành phố khai thác tốt quỹ đất hai bên các tuyến đường mới mở hay tại các nhà ga của các tuyến metro sẽ không gây thất thoát tài sản nhà nước, tạo môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá và sẽ hạn chế việc khiếu kiện.

Không những thế có thể còn thu được tiền về cho ngân sách, bù đắp được khoản tiền đã bỏ ra đầu tư hạ tầng, từ đó đem tái đầu tư ở các dự án khác.

Chuyên gia cảnh báo - cẩn trọng với “mật ngọt” được đồn thổi

Nói về nguyên nhân tăng giá của bất động sản dọc các tuyến Metro – đường sắt, theo phân tích của các chuyên gia, việc triển khai hành lang tàu điện ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản vì nó làm tăng giá trị đất, thay đổi sử dụng đất và mật độ dân cư dọc theo tuyến do người tiêu dùng sẵn sàng chi trả nhiều hơn để có được sự thuận tiện.

Hiện TP. HCM có 08 tuyến Metro với tổng chiều dài khoảng 220km, tổng vốn đầu tư ước tính gần 25 tỷ USD. Các chuyên gia nhận định, bất động sản dọc các tuyến metro còn lại tại TP. HCM vẫn còn khả năng tăng giá.

Trên thực tế, việc các dự án hạ tầng thúc đẩy giá bất động sản của các khu vực lân cận không phải điều bất ngờ hay hiếm thấy.

Tuy nhiên, việc tăng giá tại nhiều dự án lại “ăn theo” theo xu thế đám đông, nhiều chủ đầu tư “tát nước theo mưa” đẩy giá bán các dự án gần đường sắt, nhưng không phải cứ nằm gần tuyến đường sắt mà giá trị sản phẩm đều được đánh giá như nhau. 

Theo ông Trần Quốc Việt - Phó Giám đốc IP Land thì một số khu vực gần nhà ga, điểm dừng nghỉ giá nhà đất tăng có thể chấp nhận được vì có hoạt động kinh doanh, dịch vụ kèm theo. Ngược lại, những điểm khác giá trị nhà đất thậm chí có thể sẽ giảm do đường sắt che mất mặt tiền, chưa kể người dân sống 2 bên còn chịu tác động ô nhiễm tiếng ồn, khói bụi…

Ông Trần Quốc Việt cũng cho rằng, kinh nghiệm từ một số quốc gia sau khi xây dựng tuyến đường sắt đô thị, giá bất động sản sẽ tăng bình quân từ 15 – 20% khu vực gần nhà ga, điểm dừng nghỉ trong bán kính khoảng 500m trở lại.

Người dân và nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi quyết định mua nhà đất ở khu vực này, vì giá đã được đẩy lên mức cao hơn mặt bằng chung, bỏ ra khoản tiền lớn mua nhà đất phục vụ kinh doanh, buôn bán sẽ có rủi ro là lâu thu hồi lại vốn, đầu tư kiếm lời thì lợi nhuận cũng sẽ không như kỳ vọng.

Dù vậy, vẫn có nhiều người dân sẵn sàng chi trả mức giá nhà đất cao hơn để được hưởng những tiện ích và thuận tiện cho công việc, đi lại. Nhưng các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho người dân, không nên theo tâm lý đám đông tham gia đầu tư khi giá đã được đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường, mà phải sống trong khu vực dân cư đông đúc, ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống…

Về hiện tượng bất động sản dọc đường sắt đô thị tăng giá, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc giá đất, giá nhà tăng theo tuyến đường sắt đô thị là có thật, tuy nhiên mức tăng tới 100% thì người mua nên cẩn trọng.

Giá nhà, đất nếu tăng chỉ 10% đến 20% thì có thể chấp nhận được nhưng nếu tới 100% thì là đã xuất hiện thổi giá. “Các chủ đầu tư quảng cáo dự án gần ga, trạm dừng đường sắt thì hiệu quả kinh doanh chắc chắn sẽ cao hơn nhưng đó chỉ là suy đoán của chủ đầu tư còn thực sự tăng hay giảm thì chưa ai rõ” – đơn vị này cảnh báo.

Lê Pháp