Khánh Hòa: Giải pháp nào gỡ rối cho KĐT mới Lê Hồng Phong II Nha Trang?

Tháng 7/2014, HQL thông báo mở bán dự án (DA) Lê Hồng Phong II. Theo đó, tổng số nền bán: 332 lô; diện tích: 60, 80, 100 m2/lô và lô góc; giá khởi điểm 6.500.000 đồng/m2; thanh toán làm 3 đợt, trong vòng 135 ngày nộp đủ tiền 100%.

Đến hết năm 2014, nhiều người mua đã nộp đủ tiền cho HQL. Ngày 19/6/2015, UBND tỉnh có Quyết định số 1608/QĐ-UBND về việc giao đất và cho thuê đất để HQL thực hiện DA KĐT mới Lê Hồng Phong II.

Ngày 21/7/2016, UBND tỉnh có Quyết định số 2121/QĐ- UBND v/v điều chỉnh Điều I - Quyết định số 1068/QĐ-UBND ngày 19/6/2015: Giao và cho thuê 511.617,5 m2 đất… để HQL thực hiện DA KĐT mới Lê Hồng Phong II. Trong đó: Giao đất có thu tiền sử dụng đất xây nhà ở để bán, hoặc để bán kết hợp cho thuê là 285.071,6 m2; cho thuê đất hàng năm để xây dựng trường học, chợ 16.565,6 m2; giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng khu tái định cư 209.980 m2.

Góc phía đông KĐT mới Lê Hồng Phong II, nhà cửa mọc lên san sát (Ảnh: TMN 12/5/2020)

Ngày 6/6/2017, HQL có Vản 152/CV-BQL đề nghị được nộp trước tiền sử dụng đất giá trị 150 tỷ đồng, đồng thời đề nghị UBND tỉnh cho phép cấp tạm GCNQSDĐ đối với 112.196,83 m2. Sau khi UBND tỉnh ra quyết định phê duyệt giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của KĐT mới Lê Hồng Phong II, HQL cam kết nộp toàn bộ giá trị tiền sử dụng đất còn lại theo quy định của pháp luật và UBND tỉnh Khánh Hòa.

Ngày 18/8/2017, UBND tỉnh có Thông báo số 529/TB-UBND kết luận:

Yêu cầu chậm nhất đến 31/8/2017, HQL phải cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ xác định giá cho Sở TN&MT và các thành viên Hội đồng thẩm định giá. Đến 30/9/2017, Sở TN&MT phải thẩm định xong trình UBND tỉnh phê duyệt. Quá thời hạn trên, HQL không cung cấp đầy đủ hồ sơ thì căn cứ suất đầu tư của Bộ Xây dựng để tính chi phí và xác định giá đất theo quy định. Việc cấp GCNQSDĐ cho 6,553 ha, yêu cầu HQL đo đạc hoàn công các ô đất nộp cho Sở TN&MT trước 25/8/2017; Hội đồng thẩm định xác định giá đất, tiền sử dụng đất tạm tính (không thấp hơn 150 tỷ) báo cáo UBND tỉnh trước 30/8/2017; chậm nhất đến ngày 5/9/2017, phải nộp tiền sử dụng đất để làm cơ sở xem xét cấp GCNQSDĐ đối với phần diện tích này.

Ngày 24/8/2017, UBND tỉnh có Công văn 7608/UBND-XDNĐ giao Sở TN&MT chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan kiểm tra, xem xét nội dung đề nghị của HQL tại Văn bản 205/CV-BQL v/v xin điều chỉnh quyết định giao đất theo từng thời điểm thực tế DA đã thực hiện bồi thường DA KĐT mới Lê Hồng Phong II và tính tiền sử dụng đất theo thời điểm giao đất, tham mưu UBND tỉnh trước ngày 20/9/2017.

Ngày 25/8/2017, UBND tỉnh có Công văn số 7656/UBND-XDNĐ giao Cục Thuế chủ trì, phối hợp các cơ quan kiểm tra, xem xét đề nghị của HQL tại Văn bản 206/CV-BQL ngày 18/8/2017. HQL kiến nghị nộp trước tiền sử dụng đất DA KĐT mới Lê Hồng Phong II. Giá trị nộp trước là 20 tỷ đồng/tháng; thời gian bắt đầu từ tháng 8/2017.

Ngày 12/9/2017: Cục Thuế, Sở Tài chính, Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Sở KH&ĐT, UBND TP. Nha Trang, HQL (đại diện là ông Lê Văn Tuấn, Phó tổng giám đốc và bà Đoàn Thị Bích Thảo, Giám đốc tài chính) đã có cuộc họp.

Đến thời điểm này, KĐT Lê Hồng Phong II chưa được phê duyệt giá đất thu tiền sử dụng đất. Tại cuộc họp, HQL báo cáo: Đã liên hệ với Công ty Tư vấn thẩm định giá đất, “xác định không có cơ sở ban hành chứng thu thẩm định giá đất tạm để xác định tiền sử dụng đất tạm tính, công ty dự kiến việc hoàn thành xác định giá đất thu tiền sử dụng đất chính thức vào cuối tháng 10/2017”.

HQL đề nghị nộp ứng trước tiền sử dụng đất vào ngân sách tăng từ 30 - 40 tỷ đồng/tháng, “việc nộp ứng trước tiền này không nhằm mục đích đề nghị các sở, ban, ngành xem xét việc cấp GCNQSDĐ đối với một số lô đất”. Sau khi được UBND tỉnh phê duyệt giá đất thu tiền sử dụng đất, HQL sẽ nộp số tiền còn lại vào ngân sách và nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ cho DA KĐT mới Lê Hồng Phong II.

Ngày 15/9/2017, Cục Thuế có Văn bản 5037/CT-QLD báo cáo UBND tỉnh ý kiến của các thành viên cuộc hôp ngày 12/9/2017.

Theo đó, thống nhất theo đề nghị của HQL: HQL nộp ứng trước tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước 30 - 40 tỷ đồng/tháng, bắt đầu từ tháng 9/2017. Trước 20/9/2017, Sở TN&MT rà soát, điều chỉnh quyết định giao đất theo Công văn 7656/UBND-XDNĐ ngày 25/8/2017 của UBND tỉnh. Tháng 10/2017, Sở TN&MT thực hiện thuê tư vấn thẩm định giá, cùng Hội đồng thẩm định giá đất hoàn chỉnh tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của DA, trình UBND tỉnh phê duyệt.

Trước 15/11/2017, UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất của dự án.

Ngày 12/10/2017, UBND tỉnh có Văn bản số 9385/UBND-XDNĐ đồng ý với đề xuất của Cục Thuế tại Văn bản 5037/CT-QLĐ ngày 15/9/2017.

Ngày 14/10/2017, HQL có Thông báo số 2421 B/TB-HQL gửi khách hàng về “Kế hoạch cấp GCNQSDĐ tại KĐT mới Lê Hồng Phong II”. Trong đó, có nêu: UBND tỉnh Khánh Hòa chưa ra quyết định phê duyệt giá tiền sử dụng đất, tiến thuê đất của DA. HQL đã gửi UBND tỉnh 2 văn bản số 193A/CV-BQL ngày 28/7/2017 và 198/CV-BQL ngày 01/8/2017 với nội dung: “HQL đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa cho phép HQL nộp trước tiền sử dụng đất của DA với giá trị nộp trước là 150 tỷ đồng (không bao gồm giá trị đền bù hơn 160 tỷ HQL đã chi trả). HQL đề nghị UBND tỉnh cho phép cấp GCNQSDĐ đối với 65.536,37 m2 trong DA để HQL thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ cho các khách hàng đã xây nhà và hoàn công, quyết toán công trình. Tuy nhiên, UBND tỉnh Khánh Hòa chưa đồng ý, và chỉ cho phép chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất sau khi có quyết định phê duyệt giá chính thức của UBND tỉnh… Hiện tại, đã có 289 căn nhà trong DA đã thực hiện xong các thủ tục về hoàn công, quyết toán công trình…”.

Ngày 27/3/2018, HQL có Văn bản số 523/TB-HQL gửi cho khách hàng, trong đó có nêu: “Do vướng mắc về quy định pháp luật đất đai trong việc tính giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của DA nên UBND tỉnh Khánh Hòa chưa ra quyết định phê duyệt giá tiền sử dụng, tiền thuê đất của DA. Vì vậy, HQL chưa được nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của DA trong vòng 1 - 2 tháng”… “Trong Quý II/2018, sẽ tiến hành cấp tách GCNQSDĐ tại khu II đối với khách hàng đã xây dựng hoàn thiện căn nhà và đưa vào sử dụng (đã thực hiện xong các thủ tục về hồ sơ hoàn công, quyết toán theo quy định - khoảng 400 căn nhà)"…

Góc phía tây KĐT mới Lê Hồng Phong II (Ảnh: TMN 12/5/2020)

Ngày 5/8/2019, Sở TN&MT có Văn bản số 3518/STNMT-CCQLĐĐ-NV v/v cấp 51 GCNQSDĐ cho HQL tại DA KĐT mới Lê Hồng Phong II. Trong đó, đề nghị thể hiện nội dung hạn chế QSDĐ trên giấy chứng nhận: “Chỉ được nhượng quyền sử dụng đất theo Quy định tại Điều 41, Điều 42 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ”. 

Ngày 19/8/2019, UBND tỉnh Khánh Hòa có Văn bản 8321/UBND-XDNĐ đồng ý với đề xuất của Sở TN&MT theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong đó, đáng lưu ý Điều 41:

Điều kiện chuyển QSDĐ trong DA đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê: “b/ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. c/Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí có liên quan đến đất đai (nếu có)”.

Ngày 23/8/2019, HQL có Văn bản số 186B/CV-HQL “Kiến nghị bãi bỏ nội dung hạn chế QSDĐ trên GCNQSDĐ KĐT mới Lê Hồng Phong II, TP. Nha trang”.

Ngày 19/9/2019, UBND tỉnh Khánh Hòa có Văn bản số 539/TB-UBND không đồng ý với kiến nghị của HQL; chỉ đạo Sở TN&MT tiếp tục thực hiện theo Văn bản số 8321/UBND-XDNĐ ngày 19/8/2019.

Khu trường học đang xây dở dang tại KĐT mới Lê Hồng Phong II (Ảnh: TMN 12/5/2020)

Ngày 4/10/2019, HQL có Văn bản số 217/CV-HQL gửi UBND tỉnh, Cục Thuế, Sở TN&MT. Trong đó có nêu: HQL vẫn chưa nhận được quyết định phê duyệt giá đất. Đề nghị UBND tỉnh: Hoàn trả lại 150 tỷ đồng HQL đã nộp vào ngân sách nhà nước; thanh toán lãi suất của 150 tỷ tính từ tháng 10/2017, khoảng 18,8 tỷ đồng; thời gian hoàn trả trong vòng 30 ngày. HQL cam kết khi nhận được quyết định phê duyệt giá tiền sử dụng đất, sẽ ngay lập tức khấu trừ tiền đền bù giải phóng mặt bằng của DA và thanh toán đầy đủ phần còn lại theo quy định.

Ngày 23/10/2019, UBND tỉnh có Văn bản 10579/UBND-XDNĐ giao cho Cục Thuế phối hợp với các ngành có liên quan kiểm tra nội dung kiến nghị của HQL tại Văn bản 217/CV-HQL ngày 4/10/2019.

Ngày 5/11/2019, Sờ Tài Chính có Văn bản 3910/STC-QLNS gửi UBND tỉnh. Trong đó, có nêu: HQL nộp ứng trước tiền sử dụng đất KĐT mới Lê Hồng Phong II vào ngân sách nhà nước 150 tỷ đồng (2017 nộp 60 tỷ, 2018 nộp 90 tỷ) đã được sử dụng bố trí đầu tư các DA, công trình năm 2017, 2018, không có nguồn để trả theo đề nghị của HQL. “Sở Tài chính tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo Sở KH&ĐT bố trí từ nguồn thu tiền sử dụng đất để thực hiện các DA đầu tư trong năm 2020 số tiền 168,826 tỷ (gồm 150 tỷ đồng số nộp của công ty và 18,82 tỷ đồng tiền lãi) hoàn trả cho công ty”.

Ngày 22/11/2019, Cục Thuế, Sở Tài chính, Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Sở KH&ĐT, UBND TP. Nha Trang, HQL họp v/v xử lý hoàn trả 150 tỷ đồng tiền sử dụng đất và tiền lãi theo đề nghị của HQL. Trong biên bản cuộc họp có nêu:

Việc thực hiện hoàn trả tiền sử dụng đất đã nộp theo kiến nghị của HQL phải có ý kiến chỉ đạo sau cùng của UBND tỉnh. Việc HQL kiến nghị trả lãi tính trên số tiền nộp vào ngân sách nhà nước các văn bản pháp luật hiện hành không quy định vấn đề này. Riêng đại diện Sở Tài chính đề nghị làm rõ nội dung đề nghị nộp trước tiền sử dụng đất của HQL được Cục Thuế báo cáo trong Công văn 5037/CT-QLĐ ngày 15/9/2017 và UBND tỉnh đồng ý tại Công văn 9385/UBND-XDNĐ ngày 12/10/2017: “Công ty đề nghị được nộp trước vào ngân sách nhà nước với mức đề nghị tăng từ 30 tỷ - 40 tỷ đồng/tháng, việc nộp tiền ứng trước không nhằm mục đích đề nghị các sở, ban, ngành xem xét việc cấp GCNQSDĐ đối với một số lô đất”.

Ngày 28/11/2019, UBND tỉnh có Văn bản số 11895/UBND-XDNĐ giao cho Cục Thuế phối hợp với Sở TN&MT, Sở Xây dựng, Sở KH&ĐT, UBND TP. Nha Trang kiểm tra nội dung đề xuất của Sở Tài chính trong Văn bản 3910/STC-QLNS ngày 5/11/2019 và thực hiện sự chỉ đạo của UBND tỉnh tại Văn bản 10579/UBND-XDNĐ ngày 23/11/2019, báo cáo UBND tỉnh trước ngày 15/12/2019.

Ngày 9/12/2019, Cục Thuế có Văn bản số 6318/CT-QLHCNTK gửi UBND tỉnh, báo cáo kết quả cuộc họp các sở, ban, ngành, UBND TP. Nha Trang với đại diện HQL ngày 22/11/2019. Trong đó, có nêu: KĐT mới Lê Hồng Phong II chưa đực UBND tỉnh duyệt giá đất nên không có căn cứ tính và thông báo thuế. Việc Công ty đề nghị nộp 150 tỷ đồng vào ngân sách nhà nước là nhằm để được cấp GCNQSDĐ phần diện tích tương ứng với số tiền đã nộp và được UBND tỉnh đồng ý tại Văn bản số 9385/UBND-XDND ngày 12/10/2017. Do vậy, việc hoàn trả phải có ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh. HQL kiến nghị trả lãi tính trên phần tiền đã nộp vào ngân sách nhà nước, không có căn cứ để giải quyết. HQL có ý kiến rút lại nội dung đề nghị hoàn tiền lãi, công ty sẽ nghiên cứu lại quy định của pháp luật về vấn đề này.

Việc trả lại 150 tỷ đồng cho HQL chưa có hồi kết, trả lãi phải theo đúng quy định của pháp luật. Qua sự việc này cho thấy:

HQL bắt đầu mở bán 332 nền từ năm 2014, trước khi được giao đất, chỉ với giá 6.500.000 đồng/m2. Nhưng đến nay, UBND tỉnh Khánh Hòa vẫn chưa có quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho KĐT mới Lê Hồng Phong II. Do vậy, HQL không thể nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho DA, đồng nghĩa chưa thể cấp GCNQSDĐ cho người mua.

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất phải qua đấu giá hay không qua đấu giá QSDĐ, thời điểm tính giá đất… được quy định rất rõ trong Luật Đất Đai và các văn bản hướng dẫn.

Mong rằng, UBND tỉnh và chủ đầu tư thực hiện đúng, nhưng sớm giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho hàng ngàn hộ dân đã mua nền, làm nhà ở trong KĐT này.

 Nhóm PV