Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS đang được đưa ra thảo luận. Tại đây, nhiều ý kiến cho rằng, việc phân loại thành nhiều mức vốn pháp định đối với DN kinh doanh BĐS như trong Dự thảo Nghị định - sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng, thậm chí là trái luật.

Điều kiện… “đá” luật

Dự thảo Nghị định bao gồm các nội dung về điều kiện kinh doanh BĐS; các loại hợp đồng; chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn cũng như hình thành trong tương lai; chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS…

Theo quy định tại Dự thảo Nghị định, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh - thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định về chủ trương đầu tư (điểm a, khoản 1, Điều 3, Chương I).

DN có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh không thuộc diện quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 3, Chương I.

Góp ý liên quan đến mức vốn pháp định, Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, trọng tài viên VIAC cho rằng, việc Dự thảo Nghị định quy định một trong những điều kiện của DN kinh doanh BĐS là phải “có vốn pháp định không thấp hơn 50 tỷ đồng đối với các trường hợp đầu tư dự án BĐS để kinh doanh thuộc diện phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị” là trái với Luật Kinh doanh BĐS.

Luật sư Đức phân tích, tại khoản 1, điều 10 Luật kinh doanh BĐS quy định việc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Vốn pháp định từ trước tới nay được giải thích trong các đạo luật là mức vốn tối thiểu để có thể thành lập DN. Cho dù Luật Kinh doanh BĐS quy định mức vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, thì cũng không thể hiểu là ngoài mức 20 tỷ đồng, sẽ còn có mức vốn pháp định khác cao hơn 20 tỷ đồng.

50 tỷ đồng không thấm tháp gì…

“Trong toàn bộ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cũng không có điều khoản nào quy định “kinh doanh dịch vụ BĐS” và “kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS” không cần vốn pháp định. Tuy yêu cầu vốn pháp định 20 tỷ đồng đối với các dịch vụ này là vô lý, nhưng muốn thay đổi thì buộc phải sửa Luật Kinh doanh BĐS, mặc dù vừa mới được thông qua và chưa có hiệu lực”, Luật sư Đức nhấn mạnh.

Trao đổi vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, điều kiện về mức vốn để thành lập DN BĐS không cần thiết phải đưa thêm một mức vốn pháp định khác ngoài con số 20 tỷ đồng được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS.

“Chưa kể, với những dự án lớn có mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, hoặc ngay với một DN có thể cùng lúc đầu tư 2 - 3 dự án, thì mức vốn pháp định 50 tỷ đồng cũng không thấm tháp gì. Vì vậy, nếu để khẳng định năng lực tài chính của DN đầu tư dự án BĐS nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư hạn chế tài chính dẫn đến dự án đình trệ, thì chỉ cần quy định về tỷ lệ % vốn chủ sở hữu mà DN cần phải có khi thực hiện đầu tư dự án là đủ”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Phan Hải Anh, Phó giám đốc Sàn Giao dịch BĐS Vinhomes, Luật sư của Tập đoàn Vingroup cho rằng, việc đăng ký vốn pháp định là một phần nội dung đăng ký kinh doanh thực hiện tại cơ quan đăng ký kinh doanh, vì vậy, nếu có nhiều mức vốn pháp định như trong dự thảo Nghị định sẽ gây khó khăn cho việc áp dụng luật.

“Trong khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS đã có quy định yêu cầu chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư BĐS phải bảo đảm tỷ lệ vốn chủ sở hữu (15% hoặc 20%) trên tổng vốn đầu tư của dự án. Do đó, chúng tôi đề xuất chỉ đưa ra một mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng áp dụng chung đối với tất cả các DN kinh doanh BĐS”, bà Phan Hải Anh góp ý.

Cần quy định chi tiết hơn

Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS đã quy định ngoài hộ gia đình, cá nhân thì các ngân hàng, tổ chức tín dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng đang được thế chấp để thu hồi nợ là đối tượng kinh doanh BĐS không cần thành lập DN và có vốn pháp định.

Nhưng theo Luật sư Trương Thanh Đức, đối với trường hợp kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên, Dự thảo Nghị định nên mở rộng áp dụng với mọi tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng BĐS là tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Vì quyền nhận thế chấp và xử lý tài sản thế chấp được quy định đối với mọi đối tượng, chứ không chỉ đối với riêng các tổ chức tín dụng.

Cả 2 khái niệm này đều được sử dụng trong Dự thảo Nghị định, theo Luật sư Trương Thanh Đức thì nên sử dụng khái niệm mẫu hợp đồng với nghĩa không bắt buộc để các tổ chức, cá nhân dễ thực hiện. Hơn nữa, trong mẫu hợp đồng không nên ấn định điều khoản nếu không thương lượng được thì thống nhất lựa chọn tòa án để giải quyết theo quy định pháp luật. Việc lựa chọn tòa án giải quyết tranh chấp là can thiệp vào thỏa thuận của các bên, trái với quy định của Luật Trọng tài thương mại năm 2010.

Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, các ý kiến từ cộng đồng DN tham gia góp ý cho dự thảo đều cho rằng, về điều kiện chuyển nhượng các dự án BĐS, Dự thảo Nghị định cần quy định chi tiết hơn.

Theo đó, cần quy định riêng cho 2 trường hợp chuyển nhượng đất dự án khi chưa làm gì và chuyển nhượng dự án đang thực hiện dở dang, chủ đầu tư đã bán nhà trong tương lai cho khách hàng. Bởi việc chuyển nhượng dự án trong 2 trường hợp này rất khác nhau.

Kiều Tuyết