Cuộc đua ưu đãi chưa phản ánh mặt bằng lãi suất mới
Thị trường tín dụng mua nhà đang chứng kiến sự cạnh tranh trở lại khi một số ngân hàng đồng loạt đưa ra các gói vay với lãi suất thấp hơn thông thường, thời gian ưu đãi dài hơn và tỷ lệ cho vay cao hơn.
Vietcombank triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng, giảm tối đa 1%/năm so với khoản vay thông thường đối với khách hàng mua nhà tại các dự án đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thời hạn vay có thể lên tới 35 năm, trong khi tỷ lệ cho vay tối đa đạt 100% giá trị căn nhà.
Trong khi đó, VIB lựa chọn kéo dài thời gian cố định lãi suất lên tới 5 năm đối với các khoản vay mua bất động sản, xây dựng và sửa chữa nhà. TPBank cũng đưa ra chính sách giảm lãi suất tối đa 1,2% tùy khoản vay và điều kiện áp dụng.
Những động thái này cho thấy các ngân hàng đang chủ động tìm kiếm khách hàng vay mua nhà, đồng thời cố gắng giảm áp lực tâm lý cho người vay trước biến động lãi suất.
Tuy nhiên, không nên đồng nhất các chương trình ưu đãi riêng lẻ với một xu hướng giảm lãi suất trên diện rộng.
Theo Bộ Tài chính, lãi suất cho vay bình quân của các khoản vay mới phát sinh đến ngày 20/8/2026 ở mức 8,93%/năm, tăng 0,85 điểm % so với cuối năm 2025. Riêng lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản phổ biến ở mức 10-12%/năm, thậm chí có ngân hàng ghi nhận mức bình quân 14-15%/năm.
Sự chênh lệch giữa mức lãi suất quảng bá trong thời gian ưu đãi và chi phí vốn thực tế sau ưu đãi vì thế vẫn là vấn đề người mua nhà cần đặc biệt lưu tâm.
Thanh khoản cải thiện nhưng dòng vốn vẫn được chọn lọc
Một cơ sở để kỳ vọng chi phí vốn có thể giảm trong thời gian tới là diễn biến tích cực hơn của nguồn vốn huy động.
Tính đến ngày 22/8, huy động vốn bằng đồng Việt Nam tăng 8,77% so với đầu năm, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng 8,38%. Đây là thay đổi đáng chú ý so với giai đoạn 2021-2025, khi tín dụng thường tăng nhanh hơn huy động.
Khi nguồn vốn đầu vào được cải thiện, áp lực cạnh tranh huy động giữa các ngân hàng có thể giảm, qua đó tạo thêm dư địa điều chỉnh lãi suất cho vay. Dù vậy, quá trình này khó diễn ra ngay lập tức và cũng không đồng nghĩa mọi khoản vay mua nhà đều được hưởng mức lãi suất thấp hơn.
Nguyên nhân nằm ở định hướng kiểm soát rủi ro của hệ thống ngân hàng. Dòng vốn vào bất động sản đang được phân loại và ưu tiên theo hướng phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội và hoạt động sản xuất thay vì mở rộng tín dụng thiếu kiểm soát.
Tại Agribank, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 6/2026 đạt 289.630 tỷ đồng, giảm 5,07% so với đầu năm. Techcombank cũng đặt mục tiêu giảm tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng danh mục từ 32% xuống khoảng 30% vào cuối năm.
Điều này cho thấy nguồn vốn cho bất động sản vẫn có nhưng không phải mọi nhu cầu đều được ngân hàng khuyến khích mở rộng.
Với người mua nhà, vì thế, lựa chọn khoản vay cần được nhìn ở góc độ dài hạn. Một khoản vay có lãi suất ưu đãi thấp trong 1-2 năm nhưng sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi có thể tạo áp lực lớn nếu thu nhập không tăng tương ứng.
Thay vì chỉ so sánh mức lãi suất ban đầu, người vay nên tính cả biên độ điều chỉnh sau ưu đãi, phí trả nợ trước hạn, các khoản phí liên quan và kịch bản lãi suất tăng trở lại.
Đặc biệt, việc duy trì tỷ lệ trả nợ ở mức phù hợp với thu nhập và có khoản dự phòng tài chính sẽ quan trọng hơn việc cố gắng vay tối đa để sở hữu căn nhà sớm.
Trong bối cảnh hiện nay, “lãi suất thấp nhất” chưa chắc là “khoản vay rẻ nhất”. Người mua nhà có lợi thế thực sự khi lựa chọn được cấu trúc khoản vay phù hợp với dòng tiền của gia đình trong suốt vòng đời khoản vay, thay vì chỉ tận dụng một chương trình ưu đãi trong vài năm đầu.
Minh Thành (t/h)
