Lãi vay mua nhà lên tới 16%/năm, thị trường bất động sản đối mặt áp lực lớn
Thị trường bất động sản đang chịu sức ép ngày càng lớn từ mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng cao. Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường vừa công bố của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Đáng chú ý, nhiều khoản vay áp dụng cơ chế lãi suất thả nổi đã tăng lên 15 - 16%/năm.
Mức lãi suất cao đã tác động trực tiếp đến sức mua trên thị trường. Theo DXS-FERI, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường cũng giảm mạnh, chỉ còn khoảng 20 - 30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn cuối năm ngoái. Trong đó, khu vực miền Bắc chiếm khoảng 50% tổng lượng giao dịch thành công trên cả nước, trong khi miền Nam chiếm khoảng 40%.
Đáng chú ý, khu vực phía Nam ghi nhận mức suy giảm mạnh nhất khi tỷ lệ hấp thụ giảm tới 35%. Thanh khoản hiện chủ yếu tập trung tại những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền, trong khi nhiều sản phẩm đầu tư tại khu vực vùng ven gần như rơi vào tình trạng giao dịch trầm lắng.
Áp lực chi phí vốn khiến người mua thận trọng
Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), lãi suất vay mua nhà theo cơ chế thả nổi hiện đã lên khoảng 16,5%/năm.
Ông cho rằng đây là mức khá cao và chưa loại trừ khả năng tiếp tục tăng nếu chi phí huy động vốn của các ngân hàng tiếp tục đi lên trong thời gian tới.
Áp lực lãi vay khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà lựa chọn trì hoãn quyết định xuống tiền do lo ngại gánh nặng trả nợ kéo dài. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiêu thụ sản phẩm khi chi phí tài chính tăng cao làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng của khách hàng.
Đối với nhóm nhà đầu tư, việc sử dụng đòn bẩy tài chính không còn hấp dẫn như trước do biên lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể bởi chi phí vốn tăng nhanh.
Lãi suất ưu đãi thấp nhưng chỉ áp dụng ngắn hạn
Theo khảo sát, nhiều ngân hàng hiện vẫn triển khai các gói vay mua nhà với mức lãi suất ưu đãi từ 8 - 11%/năm trong thời gian đầu.
Trong nhóm ngân hàng thương mại nhà nước, Vietcombank áp dụng mức 9,6%/năm cố định trong 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm nếu cố định trong 12 tháng. BIDV triển khai các gói vay từ 9,7 - 13,5%/năm tùy thời gian cố định lãi suất. VietinBank đã điều chỉnh lãi suất các gói cố định 24 tháng lên trên 12%/năm, trong khi Agribank vẫn duy trì khoảng 8 - 9,8%/năm.
Tuy nhiên, sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, phần lớn các khoản vay đều chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được tính theo lãi suất huy động cộng biên độ khoảng 3 - 3,5%. Điều này khiến chi phí vay thực tế có thể tăng mạnh nếu mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục đi lên.
Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, mức lãi suất ưu đãi ban đầu nhìn chung dao động từ 9 - 12%/năm, song cũng áp dụng cơ chế điều chỉnh tương tự sau thời gian ưu đãi.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Theo các chuyên gia DXS-FERI, mặt bằng lãi suất cao đang làm thay đổi đáng kể hành vi của người mua nhà.
Khảo sát của đơn vị này cho thấy 96,9% khách hàng ưu tiên lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch, đồng thời quan tâm nhiều hơn đến vị trí kết nối và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì kỳ vọng đầu tư lướt sóng.
Một xu hướng khác cũng đang hình thành là người mua giảm dần việc sử dụng đòn bẩy tài chính, ưu tiên nguồn vốn tự có nhằm hạn chế rủi ro từ biến động lãi suất.
Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2026, DXS-FERI cho rằng lãi suất vay mua nhà khó giảm nhanh và nhiều khả năng vẫn duy trì quanh mức 12 - 14%/năm. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ.
Hưng Phúc
