Giá mới cao, hàng cũ phải giảm
Theo CBRE Việt Nam, quý III Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ mở bán mới, giảm 28% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 9 tháng, nguồn cung đạt khoảng 22.820 căn, vẫn tăng 8% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới trong quý III đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, khu vực giáp ranh Hà Nội. Sự dịch chuyển này góp phần kéo giá chào bán sơ cấp trung bình của thị trường Hà Nội mở rộng xuống khoảng 86 triệu đồng/m2, giảm 9% theo quý và 6% theo năm.
Trong khi đó, giá căn hộ thứ cấp trung bình chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm 5% theo quý và 8% theo năm. Đây là lần đầu thị trường ghi nhận mức giảm giá thứ cấp theo năm sau khoảng hai năm tăng trưởng nóng.
Khoảng chênh này đang tạo ra sự khác biệt đáng kể về cơ hội lựa chọn. Người mua có nguồn tài chính sẵn có có thể tiếp cận những căn hộ thứ cấp với mức giá mềm hơn so với sản phẩm mới. Tuy nhiên, thanh khoản chưa cải thiện tương ứng khi tâm lý thị trường vẫn thận trọng.
Theo CBRE, một phần nguyên nhân đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại lên 13–15%/năm, áp lực chi phí vốn khiến một bộ phận người bán phải hạ giá để tìm thanh khoản.
Phân khúc thấp tầng càng phân hóa
Sự khác biệt giữa hai mặt bằng giá thể hiện rõ hơn ở phân khúc biệt thự, liền kề. Trong quý III, Hà Nội có 1.517 căn mở bán mới, tăng 37% so với quý trước và 144% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, chỉ hơn 500 căn được giao dịch, tương đương khoảng 30% nguồn cung mới. Trong khi đó, giá sơ cấp trung bình tăng lên khoảng 247 triệu đồng/m2 đất, tăng 18% theo quý và 33% theo năm.
Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp giảm xuống khoảng 183 triệu đồng/m2, thấp hơn 6% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ.
Diễn biến trái chiều cho thấy giá niêm yết tại các dự án mới chưa phản ánh hoàn toàn sức mua thực tế. Những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiện ích đồng bộ vẫn có khả năng duy trì mức giá cao, nhưng lượng khách hàng đủ sức mua đang thu hẹp.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, thị trường đang trải qua giai đoạn tái cân bằng sau khoảng hai năm tăng trưởng liên tục. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ giữa những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và những tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng đầu tư.
Quý IV, nguồn cung có thể tăng trở lại khi các chủ đầu tư đưa những giỏ hàng trì hoãn từ quý III ra thị trường. Tuy nhiên, việc nguồn cung tăng có chuyển thành giao dịch hay không sẽ phụ thuộc vào khả năng điều chỉnh giá và chính sách bán hàng.
Nhìn từ diễn biến quý III, thị trường nhà ở Hà Nội đang chuyển từ cuộc đua “giá tăng” sang cuộc cạnh tranh về khả năng bán được hàng. Khi giá sơ cấp vẫn neo cao còn giá thứ cấp phải giảm để tìm người mua, khoảng cách giữa hai thị trường có thể tiếp tục tạo ra sự phân hóa mạnh trong những tháng cuối năm.
Minh Thành (t/h)
