Biên lợi nhuận hình thành ngay từ khi xuống tiền
Trên thị trường bất động sản thương mại, diện tích quyết định trực tiếp đến khả năng khai thác và biên độ tăng giá. Tại trục đường Tương Lai (Vinhomes Green Paradise), cấu trúc giá đang tạo nên một nghịch lý đáng chú ý: nhà phố Boulevard Prime diện tích 100m2 nhưng mức giá đầu vào chỉ tương đương nhiều căn 75m2 tại các khu vực khác.
Với cùng một mức vốn, việc sở hữu căn 100m2 thay vì 75m2 đồng nghĩa nhà đầu tư đang mua được phần diện tích gia tăng với chi phí thấp hơn mặt bằng chung. Phần “giá trị cộng thêm” này chính là lớp biên lợi nhuận được hình thành ngay tại điểm vào, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào chu kỳ tăng giá của thị trường.
“Cùng tầm tiền mà sở hữu căn 100m2 thay vì 75m2, coi như đã có lợi thế ngay từ đầu. Với nhà phố thương mại, diện tích lớn giúp tôi dễ tính toán phương án khai thác và phân tách công năng. Tầng trệt có thể dành cho kinh doanh, các tầng trên bố trí văn phòng hoặc căn hộ dịch vụ. Nếu chỉ khoảng 70-75m2 thì việc sắp xếp sẽ hạn chế hơn rất nhiều”, ông Trần Quang, một nhà đầu tư lâu năm tại TP.HCM, nhận định.
Với nhóm kinh doanh - dịch vụ cao cấp đã có chuỗi thương hiệu, diện tích 100m2 cũng giúp đảm bảo tiêu chuẩn vận hành. Chị Lê Hoài An, chủ một thương hiệu F&B tại TP.HCM, cho biết khi mở rộng hệ thống, yếu tố quyết định không chỉ là vị trí mà còn là khả năng bố trí không gian đúng chuẩn nhận diện.
“Một mặt bằng 100m2 cho phép tôi thiết kế không gian theo đúng chuẩn thương hiệu, có khu bếp, khu trải nghiệm và kho riêng. Nếu diện tích nhỏ, phải hy sinh công năng hoặc chi thêm tiền để ghép mặt bằng”, chị chia sẻ.
Không gian lớn cũng mở ra cơ hội vừa ở vừa kinh doanh - mô hình được nhiều doanh nhân lựa chọn trong giai đoạn đầu. Với nhóm tích sản thế hệ mới, tài sản có thể khai thác thương mại vài năm đầu, sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng cho con cái hoặc làm văn phòng gia đình khi nhu cầu thay đổi. Chính sự linh hoạt này tạo ra vùng đệm an toàn trong mọi chu kỳ thị trường.
Không chỉ dừng ở lợi thế diện tích, Boulevard Prime còn sở hữu vị trí độc tôn. Đại lộ Tương Lai 50m nơi sản phẩm tọa lạc là trục thương mại lõi của toàn siêu đô thị, cũng là tuyến huyết mạch hình thành sớm nhất. Đây là cung đường dẫn thẳng tới ga depot đường sắt tốc độ cao trong tương lai, đồng thời nằm đối diện hàng chục tòa chung cư cao tầng - được ví như “ATM dòng tiền” cho các hoạt động kinh doanh.
“Trong bài toán phát triển đô thị mới, dòng người và dòng tiền luôn tập trung trước tiên về các trục chính. Sở hữu mặt tiền trên đại lộ 50m đồng nghĩa nắm giữ vị trí trung tâm của nhịp sống thương mại ngay từ giai đoạn đầu, thay vì chờ thị trường tự hình thành”, ông Quang nói.
Lợi nhuận kép từ khai thác dòng tiền và gia tăng giá trị tài sản
Nếu lợi thế diện tích và vị trí giúp hình thành biên lợi nhuận ngay từ gốc, thì chính sách tài chính lại đóng vai trò “lá chắn tài chính” trong giai đoạn đầu vận hành.
Theo chính sách hiện hàng, khách hàng được hỗ trợ lãi suất 0% trong 36 tháng và cam kết trần lãi suất tối đa chỉ 9%/năm trong 24 tháng tiếp theo. Cấu trúc này giúp ổn định chi phí tài chính trong 5 năm đầu - giai đoạn đủ dài để một tuyến phố thương mại hình thành nhịp vận hành rõ nét.
Về dòng tiền, theo tính toán của nhiều nhà đầu tư, khi tuyến phố vận hành ổn định và mật độ cư dân, du khách gia tăng, mức cho thuê 70 triệu đồng/tháng là khả thi với sản phẩm diện tích 100m2 trên trục thương mại lớn. Như vậy, tổng dòng tiền cho thuê ước tính 840 triệu đồng/năm. Trong chu kỳ 5 năm đầu tiên nắm giữ (gồm 2 năm xây dựng, chờ bàn giao), chỉ riêng phần khai thác có thể mang về cho chủ sở hữu lợi nhuận 2,27 tỷ đồng, sau khi trừ đi 10% chi phí vận hành.
Bên cạnh dòng tiền thường xuyên từ khai thác cho thuê, chủ sở hữu còn hưởng lợi từ tốc độ tăng giá trị sản phẩm khi đô thị hoàn thiện, hạ tầng, tiện ích vận hành đồng bộ.
Dẫn số liệu thị trường, bà Lê Thị Thanh Hằng, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Kinh doanh bất động sản Vietnam Groove, cho biết thấp tầng tại các dự án do Vinhomes phát triển, như Vinhomes Riverside, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Ocean Park (Hà Nội) hay Vinhomes Imperia (Hải Phòng)… đều ghi nhận biên độ tăng giá trung bình tối thiểu tăng 10%/năm. Tại TP.HCM, thấp tầng Vinhomes Central Park thậm chí đã tăng giá 5 lần chỉ sau 10 năm.
“Vinhomes Cần Giờ với quy mô lớn hơn, vị trí độc tôn sau lưng là rừng nguyên sinh, trước mặt là biển và có biển hồ rất rộng, cùng các tiện ích đẳng cấp quốc tế như là sân golf, khu vui chơi giải trí, bệnh viện hàng đầu… Tất cả tạo nền tảng vững chắc để kỳ vọng dự án có thể tăng giá tốt hơn”, bà Hằng khẳng định.
Với tốc độ tăng trưởng tối thiểu 10% giá/năm, với sản phẩm 17 tỷ đồng, lợi nhuận tích sản ước đạt 8,5 tỷ đồng sau 5 năm. Tính cả dòng tiền khai thác, lợi nhuận ròng mà nhà đầu tư nhận được lên tới 10,77 tỷ đồng, tương đương tỷ suất 63% sau 5 năm. Đây là mức lợi nhuận vượt trội và ổn định hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác trên thị trường hiện nay.
Trong giai đoạn thị trường đề cao giá trị thực, sản phẩm vừa có lợi thế diện tích, vừa có mức giá đầu vào cạnh tranh, chính sách tài chính hấp dẫn và tỷ suất lợi nhuận cao vượt trội như Boulevard Prime trở thành “cỗ máy tạo dòng tiền bền bỉ” cho nhà đầu tư, đáp ứng trọn vẹn bài toán “an tâm dòng vốn - tối ưu khai thác - tăng giá bền vững” trong giai đoạn mới.
PV
