Nhiều khó khăn cần tháo gỡ trong thị trường bất động sản 2023

Cung nhiều hơn cầu

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Group cho biết, các phân khúc bất động sản trong nửa đầu năm 2023 sẽ tiếp tục có những diễn biến trái chiều ở cả hai thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. 

Giá bán sơ cấp sẽ có điều chỉnh tăng nhẹ hoặc duy trì ở mức cao do áp lực từ các chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lãi vay tăng cao, quỹ đất nội đô dần cạn kiệt. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cũng đang áp dụng các chương trình chiết khấu thanh toán nhanh để kích cầu thị trường, góp phần giảm giá niêm yết sản phẩm.

Giá bán trên thị trường thứ cấp khó có những đột biến ngắn hạn, có xu hướng đi ngang, thậm chí điều chỉnh giảm do một số người bán muốn nhanh chóng thu hồi dòng tiền phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân. Các sản phẩm được ưu tiên lựa chọn, có lợi thế lớn là bất động sản pháp lý hoàn chỉnh, đã bàn giao nhà, tọa lạc vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

“Bức tranh thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn sẽ còn bị phủ bởi những gam màu tối. Nút thắt pháp lý dự án vẫn chưa được tháo gỡ, tình trạng “người bán nhiều hơn người mua”, lãi suất tăng cao (hiện nay lãi suất cho vay 12% - 14%/năm) tiếp tục gây sức ép lên nguồn cung – sức cầu chung thị trường”, ông  Võ Hồng Thắng chia sẻ.

Cũng theo ông Thắng, những khó khăn tồn đọng chưa được tháo gỡ triệt để từ quý II/2022 đến nay khiến thanh khoản thị trường nửa đầu năm 2023 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Áp lực giá bán và thanh khoản thị trường sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao nếu lãi suất cho vay leo thang hoặc tiếp tục duy trì ở mức cao. Thị trường có thể rơi vào suy thoái trên diện rộng bởi người bán chấp nhận hạ giá bán để bán được sản phẩm trong khi người mua đang thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền mua ở thời điểm này. 

Ông Thắng cho rằng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 sẽ gặp rất nhiều khó khăn nếu không có những tháo gỡ mang tính rõ nét. Đặc biệt, nguồn cung mới dự báo sẽ tiếp tục giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2022 ở hầu hết các phân khúc.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản sẽ bước vào đợt cắt giảm nhân sự, giảm lương sự trên quy mô lớn lần 2 (lần 1 cuối năm 2022) lớn hơn, diện rộng hơn nhiều so với lần 1.

Nhiều khó khăn cần giải quyết

Những khó khăn mà thị trường bất động sản 2023 phải đối mặt chủ yếu đến từ những vấn đề còn bỏ ngỏ chưa được giải quyết từ giữa quý II/2022. Trong đó, áp lực dư nợ và đáo hạn trái phiếu bất động sản là vấn đề nổi bật.

Số liệu thống kê cho thấy, năm 2023 có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm đến gần 40% với khoảng hơn 119.000 tỉ đồng. Chỉ tính riêng trong tháng 01/2023, có gần 17.5 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó đến 60% tập trung ở nhóm bất động sản với 10.5 nghìn tỷ đồng.

Room tăng trưởng tín dụng 2023 dự kiến tiếp tục bị khống chế ở mức của năm 2022 dao động từ 14% – 15%, khó lòng giải tỏa “cơn khát” của thị trường thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay leo thang vượt ngưỡng 15%/năm.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 cũng đối mặt với thách từ động thái tăng cường thanh tra các dự án và chủ đầu tư, tâm lý chờ đợi thị trường tiếp tục điều chỉnh để “bắt đáy”.

Phân khúc đất nền nửa đầu năm 2023 sẽ khó có nhiều đột biến về giá bán cũng như thanh khoản. Tâm lý thận trọng trước viễn cảnh tăng trưởng kinh tế bị chững lại đã chặn đứng những cơn sốt nóng cục bộ. Lạm phát tăng, lãi suất cho vay tiếp tục tăng lên mức 13% - 15%/năm, nút thắt pháp lý ở các dự án chưa có dấu hiệu được tháo gỡ triệt để.

Ông Võ Hồng Thắng cho rằng thị trường cần thiết  có sự chung tay từ nhiều chủ thể tham gia thị trường để vượt qua thách thức.

Ở góc độ quản lý vĩ mô Nhà nước: Nhiều cuộc họp liên ngành được tổ chức trong thời gian vừa qua nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Nghị định 65, lộ trình kiểm soát lãi suất cho vay,… được kỳ vọng mở ra những hướng đi mới cho thị trường trong năm 2023.

Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản: Doanh nghiệp cần đẩy mạnh tối ưu chi phí vận hành, tinh gọn bộ máy nhân sự hiện hữu, áp dụng công nghệ vào công tác quản lý, bán hàng giúp cắt giảm chi phí đầu vào. Doanh nghiệp cũng cần tuân thủ theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP, chủ động mua lại trước hạn các lô trái phiếu phát hành sử dụng chưa đúng mục đích.

Doanh nghiệp cũng cần chú trọng kêu gọi vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài, đa dạng hóa các kênh huy động vốn. Để đảm bảo dòng tiền, doanh nghiệp cần linh hoạt áp dụng các chính sách chiết khấu thanh khoản. Nên tránh việc đầu tư dàn trải, triển khai “cuốn chiếu” nhiều dự án, thay vào đó nên ưu tiên phát triển những dự án chiến lược, đã hoàn thiện pháp lý.

Hồng Nhung (t/h)