Khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do các địa phương ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường
Bảng giá đất bộc lộ nhiều vấn đề
Như đã nói, khung giá đất do Chính phủ quy định và bảng giá đất do các địa phương ban hành thấp hơn nhiều so với giá đất phổ biến trên thị trường. Cụ thể, qua nghiên cứu bảng giá đất ở một số địa phương đã bộc lộ thêm một số vấn đề sau:
Vấn đề đầu tiên, giá đất phi nông nghiệp được chia nhỏ cho các loại đất: Đất ở, đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, chạy theo thực tế sử dụng đất, coi đất như một tài sản được quản lý bằng phép cộng, trừ; chưa coi đất và quản lý đất bằng biện pháp kinh tế đã bị lợi dụng chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở, tránh đấu giá. Thực tế một căn nhà có thể vừa để ở, vừa làm nơi bán hàng, lớn hơn là một tòa nhà hỗn hợp; do đó chia nhỏ thành nhiều loại đất theo mục đích sử dụng cụ thể để quản lý là phi kinh tế.
Vấn đề thứ hai, thực tế thị trường đất đai tại đô thị và khu dân cư nông thôn không hình thành giá các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Vì thế, việc xác định giá đất phi nông nghiệp theo các mục đích sử dụng như quy định khung giá các loại đất, không phù hợp với việc hình thành giá đất trên thị trường.
Do đó, nhiều địa phương khi xây dựng các bảng giá đất phi nông nghiệp: đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều dựa vào bảng giá đất ở để "bấm độn". Tại các đô thị rất khó hoặc không thể phân biệt đâu là đất ở, đâu là các loại đất phi nông nghiệp; đất ở và các loại đất phi nông nghiệp đều là đất có công trình xây dựng đơn năng hoặc đa năng, có khu vực nhà ở xen kẽ các công trình khác; chủ sở hữu công trình sẵn sàng chuyển công năng sử dụng vì mục đích kinh tế hoặc để ở.
Những bất cập trong chính sách đất đai
Đáng nói, những bất cập trên lại một phần xuất phát từ chính hệ thống chính sách liên quan đến đất đai.
Một là, phân đất thành nhiều loại theo các mục đích sử dụng cụ thể; tạo tiền đề cho phức tạp trong quản lý; nhất là trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và định giá đất; chưa phù hợp với bản chất kinh tế của đất đai, thị trường đất đai; thực hiện quản lý đất đai theo phương pháp cơ học (cộng trừ) làm triệt tiêu đặc tính kinh tế của đất đai; nhất là việc chia đất phi nông nghiệp thành 10 loại đất chỉ dựa vào các mục địch sử dụng cụ thể; không thấy được tính tự nhiên, tính kinh tế đa năng của đất đai (cùng một thửa đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn có thể sử dụng vào nhiều mục đích cụ thể).
Đặc biệt, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 chia thửa đất thành nhiều loại đất đối với trường hợp xác định được ranh giới sử dụng của từng mục đich; trường hợp không xác định được ranh giới thì mục đích sử dụng chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất… Cách quản lý này như trên chúng tôi đã trình bày: bị lợi dụng chuyển mục đích sử dụng đất, tránh đấu giá, làm suy giảm hiệu quả kinh tế của đất đai.
Hai là, vấn đề sở hữu toàn dân chưa được thể chế chuẩn mực, chưa kế thừa những ưu điểm của Luật Đất đai 1993, 2003; đẫn đến bất bình đẳng trong việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư, chính sách thu tiền sử dụng đất… Dẫn đến khiếu kiện kéo dài, giảm nguồn lực tài chính từ đất đai cho đầu tư phát triển.
Luật Đất đai 2003 quy định: “đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân mà không phải thực hiện thu hồi đất “, tạo từng bước thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường, phù hợp với quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thực tế, đã có nhiều dự án được thực hiện theo quy định này, tạo nguồn lực từ đất đai của người sử dụng đất để họ đầu tư phát triển. Luật Đất đai 2013 lại bỏ quy định này, mà quy định Nhà nước thực hiện thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế.
Luật Đất đai 2003 và 2013 đều quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nhưng điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 lại quy định: phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở; quy định này thực chất là điều tiết thu nhập của người sử dụng đất cho Nhà nước, làm giảm nguồn lực cho đầu tư phát triển. Tệ hơn, một số địa phương còn quy định phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được cấp giấy chứng nhận QSDĐ… làm kéo dài thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ngân sách Nhà nước mất nguồn thu đất đai.
Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai không quy định hộ gia đình cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm được quyền cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, liên kết, hợp tác đầu tư bằng giá trị QSDĐ. Trên thực tế, hộ gia đình cá nhân được Nhà nước cho thuê đất bằng việc thu hồi đất của người khác rồi cho họ thuê là rất hiếm. Phần lớn là các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất. Diện tích này do họ tự khai hoang hoặc nhận chuyển nhượng trước luật đất đai 1987... về bản chất kinh tế đất nông nghiệp vượt hạn mức khác với đất Nhà nước thu hồi của người khác rồi cho họ thuê. Nhưng luật đất đai quy dịnh quyền và nghĩa vụ của đất có hai nguồn gốc khác nhau – bản chất kinh tế khác nhau cùng có chung quyền và nghĩa vụ. Như vậy công sức, chi phí của họ đầu tư vào đất không được khai thác để đầu tư phát triển kinh tế cho gia đình và xã hội.
Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc chính sách bồi thường theo giá đất của loại đất bị thu hồi đối với các dự án phát triển kinh tế là thiếu công bằng, chưa phù hợp với quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thửa đất nông nghiệp được quy hoạch thành đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì giá đất nông nghiệp đã tiếp cận với giá đất được quy hoạch; nếu họ chuyển nhượng thì nguồn tài chính thu được gần bằng với nguồn tài chính thu được của loại đất đã được quy hoạch.
Nguồn vốn này họ sử dụng đầu tư vào sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình – một tế bào của nền kinh tế quốc dân. Việc quy hoạch sử dụng đất là trách nhiệm quản lý của Nhà nước; người dân được hưởng lợi từ sự quy hoạch đó, vì họ là chủ sử dụng đất. Ở các nước mà sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế, việc Nhà nước thực hiện quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất làm tăng giá đất, Nhà nước chỉ điều chỉnh giá đất tính thuế; khi họ bán đất thì đánh thuế chuyển nhượng đất hoặc thuế giá trị gia tăng đất.
Ba là, coi việc lập quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch các lĩnh vực khác, thời hạn quy hoạch ngắn (10 năm) và trong thời hạn quy hoạch còn được điều chỉnh: Quy hoạch theo chỉ đạo, làm dự án xong phát hiện không phù hợp thì điều chỉnh; cho mượn đất rồi thấy sai thì chuyển sang cho thuê; đang sử dụng đất thuê, một hai năm sau chuyển mục đích sử dụng sang đất ở; về bản chất đã chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng chỉ phải định giá đất…
Điều chỉnh quy hoạch là việc làm thường niên của nhiều địa phương dẫn đến điều chỉnh quy hoạch để trục lợi, vi phạm pháp luật… Có quyết định thu hồi đất của dân hàng chục năm mà vẫn chưa triển khai thực hiện, làm đảo lộn cuộc sống của nhiều trăm, cá biệt nhiều ngàn hộ dân; giảm nguồn lực của nhiều trăm, nhiều ngàn ha ruộng đất – tài sản quý giá của đất nước.
Bốn là, thiếu các văn bản thể chế về đấu giá QSDĐ.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì mọi trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều phải thực hiện đấu giá đất, nhưng từ đó cho đến nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về đấu giá đất. Vì thế, rất nhiều địa phương tìm cách lách luật bằng cách cho thuê đất, lập dự án cho hoạt động thương mại dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, sau một hai năm cho phép sử dụng lâu dài, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, để tránh phải đấu giá đất, cách làm này là khá phổ biến để định giá đất thấp, làm giảm nguồn thu của Ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển.
Năm là, việc thanh tra, kiểm tra và tổ chức thực hiện còn nhiều yếu kém.
Theo: PGS. TS. Nguyễn Văn Xa,
Nguyên Cục trưởng Cục quản lý công sản - Bộ Tài chính/DDDN
